Летом 2021 года в Екатеринбурге продали загородную недвижимость в Подмосковье площадью 386 квадратных метров за 1 рубль. Сделку предлагали провести на аукционе по продаже имущества банкрота. Раньше они пытались продать этот дом за 19,5 миллиона долларов, такие аукционы не редкость.

Где и как можно участвовать в тендере

Торги по продаже имущества раскрывают имущество должников и обанкротившихся. Для погашения долга необходима процедура. Обычно на аукцион недвижимости в Москве выставляются коммерческая (офисы, склады, магазины) и жилая недвижимость (квартиры, земельные участки, дома), производственные мощности и объекты специального назначения (например, аптеки), но есть также компьютеры, офисная мебель, офисные инструменты, ценные бумаги и предметы роскоши.

Сначала имущество проходит оценку, затем назначается дата аукциона. Торги проходят на различных аккредитованных электронных площадках — например, на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов или площадке «Фабрикант». Еще торги организовывают крупные банки (Сбербанк, «Дом.РФ»). Там можно найти объекты недвижимости во всех регионах России. Кроме того, существуют региональные или муниципальные платформы. В Екатеринбурге популярна компания «Торги-ру».

Для участия в таком аукционе необходимо быть аккредитованным на одном из сайтов.

Для этого нужно:

Получить электронную цифровую подпись;

  • предоставьте администрации сайта необходимые документы (паспортные данные, ИНН и другие документы по запросу);
  • Проверьте, работает ли электронная цифровая подпись.
  • Регистрация может занять несколько дней. После завершения можно подать заявку на участие в аукционе. Но здесь одного желания недостаточно: если проиграешь, придется заплатить возвращенный депозит.

Как проходит аукцион

В проведении таких торгов нет каких-то особенных схем. Изначально организаторы назначают стартовую цену — она бывает ниже рыночной стоимости лота — и шаг повышения. Имущество забирает покупатель, который предложил больше всего денег. Шаг аукциона может различаться, разбег — от 1 до 5%. После завершения торгов происходит оформление прав победителя на лот.

Бывает так, что имущество не заинтересовало никого из покупателей — как правило, из-за стоимости. Тогда цену сбавляют и начинается второй раунд. В этом и заключается отличие торгов по банкротству от классического аукциона, на котором цена всегда идет вверх.

Вообще, торги проходят максимум в три этапа. Если первый «раунд» прошел неудачно, назначается повторный аукцион с понижением стоимости лота. Если и он закончился ничем, организаторы могут объявить торги в форме публичного предложения. Цену и шаг на них снижают каждые несколько дней (временной промежуток указывается в сообщении о проведении аукциона).

Управляющий партнер агентства недвижимости «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка отмечает, что широко распространена ситуация, когда участие в аукционе принимает брокер, за определенное вознаграждение представляющий чьи-то интересы, либо приобретающий недвижимость с инвестиционной целью. Аукционные брокеры могут зарабатывать на имуществе банкротов сотни тысяч рублей в месяц.

Покупать имущество с торгов — это безопасно?

Сегодня покупка квартиры или любой иной недвижимости у банкрота с торгов — самый безопасный и защищенный способ приобретения недвижимости, убежден старший юрист, руководитель екатеринбургского офиса юридической фирмы «Арбитраж.ру» Артем Комсюков.

«В процедуре банкротства деятельность организатора торгов и арбитражного управляющего (и финансового, и конкурсного), помимо Гражданского кодекса дополнительно регламентируется законом о защите конкуренции и законом о банкротстве», — перечисляет юрист.

По словам Комсюкова, ход таких торгов находится под контролем суда, конкурсных кредиторов должника, антимонопольной службы, региональной палаты, а также нередко и налоговой службы.

Законы о защите конкуренции и банкротстве предписывают в сообщении о проведении аукциона изложить полную информацию по предмету торгов. Всю документацию конкурсный управляющий или организатор торгов обязан представить для ознакомления по первому требованию. «Такого рода сделки являются максимально прозрачными, понятными и безопасными», — резюмирует руководитель екатеринбургского офиса «Арбитраж.ру».

Насколько выгодно участвовать в таких аукционах

Приобретение недвижимости на торгах обычно бывает выгодным, поскольку можно купить имущество по цене ниже рыночной. Действующий регламент проведения подобного рода аукционов и их цель (скорейшая реализация имущества) позволяют надеяться на удачные сделки. «Стоимость недвижимости существенно, зачастую в разы, отличается от рыночной: тут и шаги понижения начальной цены, и то, что она изначально не очень высока», — подтверждает Артем Комсюков.

Покупка квартиры на торгах по банкротству позволяет сэкономить в среднем 20–30% ее рыночной стоимости, приводит цифры Надежда Коркка. «Безусловно, бывают и более существенные дисконты, но это скорее исключение из правил», — говорит эксперт. По некоторым оценкам, скидка может доходить до 90%. Но, по словам нашей собеседницы, в ряде случаев дисконт полностью нивелируется проблемами с документами, а также расходами на дорогостоящий ремонт лота. Кроме того, для совершения удачной сделки нужно хорошо понимать рынок: изучать предложения, оценивать ликвидность и многое другое. Случайностей здесь не бывает, поэтому обычно в торгах участвуют профессиональные инвесторы и юристы.

Впрочем, в теории побороться за «банкротное» имущество может любой, кто соберет необходимый пакет документов. Вот только успеха в конкуренции с профессиональными участниками торгов человеку «с улицы» никто не гарантирует.

Можно ли купить на торгах дом за 1 рубль?

В июле 2021 года на западном берегу Шарташа в Екатеринбурге продавался коттедж площадью 386 квадратных метров. Цена была удивительной — всего 1 рубль. Имущество принадлежало обанкротившейся компании «СМУ-3». Этот дом пытались продать начиная с 2013 года, сначала он стоил 19,5 млн рублей.

Комментируя эту ситуацию СМИ, екатеринбургские эксперты отмечали, что никогда ранее не сталкивались с подобными случаями. Нюанс, видимо, был в том, что торги проводились с закрытой подачей заявок и на повышение цены. Участники сами предлагали цену покупки и ни один из них не мог узнать, сколько дают конкуренты. Возможно, супернизкую стоимость указали для того, чтобы привлечь на аукцион как можно больше покупателей.

«Бывают низкие цены, бывает очень дешево, но чтобы 1 рубль — такого никогда не встречалось. Теоретически его могут отдать за рубль, но он будет продан по максимальному ценовому предложению. Каждый участник до момента окончания приема заявок может указать свою цену. Кто-то может указать 1 рубль, другой укажет 150 тыс., третий — 30 млн», — рассказывал тогда порталу E1.ru директор компании «Торги-ру» Андрей Окулов.

Юрист Артем Комсюков также заверил, что в своей практике никогда не сталкивался с тем, чтобы какую-либо недвижимость продавали с торгов за 1 рубль. «На мой взгляд, эта сделка является сомнительной, поскольку не соответствует целям проведения процедуры банкротства и явно нарушает права как должника, так и его конкурсных кредиторов», — оценил он.

Как избежать рисков

Удачная сделка — это не вопрос везения, а результат долгой и кропотливой работы, считает Надежда Коркка. Поэтому перед подачей заявки нужно тщательно проанализировать рынок и определиться со стратегией поведения. Чтобы не переплатить, нужно установить определенный лимит превышения, за который участник торгов не выйдет: к примеру, для ликвидных лотов он принимается на уровне 5–10 % рыночной стоимости.

«Важно ответственно подойти к выбору площадки: это должна быть аккредитованная платформа, желательно одна из крупных», — советует Коркка. Если покупатель решил воспользоваться услугами брокера, стоит изучить опыт его работы, историю торгов (в том числе долю выигранных) и отзывы других клиентов.

Риски таких сделок заключаются в том, что должник, конкурсный кредитор или иной участник аукциона может оспорить его результаты в антимонопольной службе или суде, если найдет нарушения в процедуре проведения торгов. Впрочем, такие риски есть и при заключении обычного договора купли-продажи, только в большем объеме, добавляет Артем Комсюков.