В 2020 году произошли серьезные изменения, которые повлияли на жизнь россиян и различных секторов экономики. Не стал исключением и рынок недвижимости. Рассказываем о росте цен на недвижимость в Москве

В этом году он стал рекордсменом по количеству событий, влияющих на рынок недвижимости. Конечно, главной проблемой для строительной отрасли стала пандемия коронавирусной инфекции КОВИД19. Этот нерыночный фактор, а точнее опосредованный им эффект- введение режима самоизоляции, приостановка работы зданий и ограничения на въезд трудовых мигрантов в Россию серьезно повлияли на работу застройщиков.

Среди проблем, деконструирующих стоимость строительства и работы застройщиков в 2020 году, опрошенные«РБК-Недвижимостью» застройщики также назвали:

строительство квартир запрещено;

рост цен на недвижимость в Москве;

поправки в закон о разрешенных видах использования земли

ужесточение норм городского дизайна;

задержка развития транспортной и социальной инфраструктуры в городах и так далее.

Антон Детушев, Генеральный Директор IKON Development:

- В начале возникших перед застройщиками проблем были приняты ограничительные меры по прекращению работы на стройках и снижению продаж, полноценному переходу на финансирование проектов, экономической ситуации в стране и колебаниям валютных курсов, а также закрытию границ и нехватке сотрудников. Все это привело к значительному росту затрат на строительство и, как следствие, росту цен на все сегменты и классы жилья.

Дефицит рабочей силы на стройках

Большинство опрошенных девелоперов называют в этом году серьезной проблемой нехватку персонала, работающего на стройках. Эта проблема напрямую связана с пандемией и отразится на рынке в следующем году. Нехватка рабочей силы на стройплощадках была вызвана тем, что потенциальные рабочие из соседних стран не смогли въехать в Россию в связи с антиэпидемическими мерами, пояснили в компании «Эталон». По мнению экспертов компании, восполнение этого дефицита является одной из приоритетных задач, которые должны решить разработчики.

Дефицит персонала особенно серьезно ощущается в регионах и привел к росту зарплат строителей и росту цен как на строительные работы, так и на стройматериалы, которые должны будут быть возвращены покупателям квартир, говорит директор по развитию ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.

Дефицит строителей на объектах в «Главстрой-Регионы» составляет 20-25%, средний дефицит рабочих на рынке оценивается в 40-50%, сейчас ясно, что нехватка рабочей силы повлияет на сокращение предложения на рынке и завтра начнет влиять на стоимость строительства, говорит исполнительный директор «Главстрой-Регионы» Игорь Панкин.

Петр Барсуков, директор департамента финансов ГК "Инград"

До 40% специалистов по фасаду и технике на стройке были иностранцами. Они не могут вернуться после закрытия границ, и в настоящее время дефицит рабочих на каждом объекте в отрасли может оцениваться в 20-40% от общего числа государств. Российских строителей не хватает, а оставшиеся в Москве специалисты повысили цены на свои услуги. Если проблема нехватки качественной рабочей силы все еще остается нерешенной и границы останутся закрытыми, она ухудшится. В целом рынок будет испытывать задержки в сроках сдачи объектов в течение двух — четырех месяцев по сравнению с графиками, изложенными в конце 2019-начале 2020 года.

Увеличение стоимости строительства

Рост стоимости строительных работ в СМР также является серьезной проблемой для бизнеса застройщиков и является причиной роста стоимости жилья для покупателей.

Рост стоимости строительства в течение года обусловлен ростом цен на недвижимость в Москве, продолжающимся изменением финансирования проектов и скачком валютных курсов, сообщил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Этот аспект касается в первую очередь застройщиков проектов бизнес-класса и выше. «В таких проектах используются высококлассные импортные материалы и инженерные решения, отказаться от которых невозможно без снижения качества. Вместе с тем с января 2020 года доллар вырос к рублю на 22%, евро — на 33%», — поясняет заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.

Помимо этих факторов роста затрат к октябрю года был добавлен еще один — резкий рост цен на арматуру, один из важнейших материалов строительства. Эксперты отмечают, что с середины ноября цены на арматуру за последний месяц выросли на 40%.

Дополнительные расходы застройщиков

Кроме того, с самого начала октября разработчики разработали новые пункты расходов, связанные с соблюдением санитарных требований, защитой и закупкой тестов для COVID19, говорит Клочинский. В ГК "Инград" в среднем на эпидемиологические меры для одного работника приходится не менее 20 тысяч рублей в месяц.

Запрет на формат квартир

Серьезные последствия для девелоперов рынка ждет и попытка запретить строительство квартир. Даже если есть планы «амнистии» для проектов, уже построенных или получивших разрешение на строительство, они должны получить статус жилья.

"Пока нет подробностей о тексте закона и подробном описании методологии, невозможно выяснить, по каким критериям существующие квартиры будут приравниваться к жилью, поэтому трудно предсказать, чего именно ожидает этот формат. Но абсолютно верно, что при выравнивании статуса квартир и квартир в смешанных домах, в которых строятся квартиры и квартиры по одному проекту, стоимость квартир вырастет на 20-30 процентов. Кроме того, я уверен, что эта амнистия не затронет и всю часть квартир", - говорит Мария Литинецкая.

Цена апартаментов-новостроек в Москве по итогам ноября 2020 года достигла 367,3 тыс. руб.за 1 кв. м. Это на 18,3% дороже, чем в ноябре 2019-го.

Формат апартаментов востребован и вполне достоин того, чтобы оставаться на рынке после «амнистии» и уточнений ряда требований к нему, считает Ирина Дзюба из MR Group. Существующие сложности, связанные с владением апартаментами, по ее мнению, вполне можно решить несколькими точечными изменениями в законодательстве.

Переводить в жилье нужно не все апартаменты, так как у них определенно есть своя аудитория, считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. По его мнению, оптимален будет сценарий, если по проектам, где уже получена разрешительная документация на строительство, власти предложат самим девелоперам решать — переводить им проект в жилье или нет.

Возросшая стоимость передачи земли

Пересмотр процедуры расчета платы за изменение допустимого способа использования земли при строительстве жилья внесет существенные коррективы в себестоимость, а в некоторых случаях и в соответствии с форматом таких проектов, считает гендиректор икон Девелопмент Антон Детушев.

В ноябре 2020 года столичные власти изменили условия для перевода категорий земельных участков под жилую застройку, что привело к тому, что эта услуга удвоилась в старой Москве и в Новой Москве в восемь раз, сообщила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Это повлияет на расчеты рентабельности проектов застройщиков, особенно на рынке жилья. Строительство прогнозирует директор по инвестициям ГК "Гранель" Андрей Носов. По его словам, передача земли в соответствующую категорию для строительства жилья- очень распространенная история, связанная с нехваткой участков для строительства. Увеличение выплат приведет к росту затрат и, следовательно, снизит маржу строительных работ или компенсирует эту разницу в зависимости от роста конечной стоимости квадратного метра в Подмосковье, считает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

В то же время новый документ подразумевает некоторые льготы по изменению категорий земельных участков для застройщиков, которые вместе со строительством новостроек создадут новые рабочие места в нецентральных районах Москвы, говорит Андрей Носов. Для получения этих льгот на уже приобретенные участки девелоперы должны будут подать заявку до 1 июля 2021 года.

Чего ожидать от рынка недвижимости в 2021 году

Весной были серьезные опасения, что продажи сильно упадут из-за перехода в режим самоизоляции. Снижение было рекордным, но благодаря своевременно введенной программе льготной ипотеки это снижение было компенсировано высоким спросом, который держался на рекордно высоком уровне в течение трех месяцев.

Несмотря на ряд стрессовых факторов, которые не были предсказаны год назад, 2020 год оказался благоприятным годом для рынка недвижимости, считает Ирина Дзюба. Многие девелоперы увеличили объемы выручки, активно запускались новые проекты, продвигалось развитие онлайн.

В этом году неожиданно рынок характеризуется очень высокой производительностью продаж, в этом случае аналитики прогнозируют, что к 2021 году спрос уже не сработает эффективно, реальные доходы падают, а цены на недвижимость будут только расти, говорит первый заместитель гендиректора компании Glorax Development Александр Андрианов.

По словам директора по развитию компании L1 Надежды Калашниковой, 2021 год не обещает быть простым. "Вирус пока никуда не денется, экономика большинства стран находится в сложной ситуации, покупательная способность людей постоянно падает, а стоимость квадратного метра растет. Эти многогранные векторы будут определять темпы и тенденции на рынке недвижимости в следующем году", - говорит Калашникова.