Эксперты рассказали домовладельцам, что делать после запрета на размещение мини-отелей в загородной недвижимости в Подмосковье
Госдума приняла закон, запрещающий размещение общежитий в жилых домах, но Совет Федерации отказался от этого и предложил отложить въезд до 1 января 2020 года. Сенаторы в целом согласны с законом, но вместе с депутатами Госдумы заявили, что готовы доработать документ с точки зрения срока его участия. Вопрос о создании согласительной комиссии будет обсуждаться в Госдуме на заседании 21 марта.
О том, как закон о запрете общежитий повлияет на воскресенье малого бизнеса и отелей, что должны делать владельцы мини-отелей и будет ли такой бизнес находиться во нежилых зданиях, — в материале «РБК-Недвижимость».
Почему новый закон и что он запрещает
В Госдуму был внесен законопроект о запрете общежитий в связи с многочисленными жалобами соседей на такие заведения в многоквартирных домах. "Поток жалоб и обращений со стороны граждан к действиям так называемых домовладельцев не прекращается. В основном в Москве и страдают жители Петербурга»,- сказала в интервью РБК-риэлтору автор законопроекта, председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.
Новый закон предлагает запретить размещение предприятий, оказывающих гостиничные услуги, в жилых домах многоквартирных домов. Сегодня в Жилищном кодексе уже есть положения, запрещающие открытие промышленных объектов, офисов, магазинов в квартирах и предоставление гостиничных услуг, а не традиционной аренды по договору найма. По сути, новые изменения добавляют еще один момент в качестве четкого объяснения.
Госдума начала рассмотрение этого законопроекта в 2016 году, поэтому для владельцев общежитий и мини-отелей это не должно быть неожиданностью. Тогда уполномоченный по защите прав предпринимателей Борис Титов отметил, что во многих регионах такие объекты размещения составляют от 20% до 40% гостиничного бизнеса.
Что думают россияне о запрете общежитий
Большинство россиян уверены, что общежития создают неудобства для других жителей домов. Такое мнение высказали 70% опрошенных. Больше всего (более 80%) стоит вопрос размещения общежитий в жилых домах и квартирах в новостройках в центре Москвы и Санкт-Петербурга Его беспокоят жители Петербурга. Две трети опрошенных в этих мегаполисах поддерживают законопроект о запрете общежитий в многоквартирных домах.
Согласно опросу, дискомфорт для соседей чаще всего вызывает большое количество незнакомцев (43%), непонятный контингент и неприятные компании (шум, курение, употребление алкоголя) (44%). Чтобы не допустить возникновения неудобств для жителей, необходимо обязать владельцев общежитий обеспечить особый доступ и звукоизоляцию (47%), а 25% респондентов считают необходимым закрыть эти общежития.
Разделение общежития
Заместитель директора департамента управления активами "воскресенье" Дарья Канева заявила, что рынок хостелов в России не сформировался, и все, что сейчас работает, нельзя назвать качественным предложением, кроме нескольких проектов. По его словам, большая часть владельцев общежитий-это представители малого бизнеса, которые редко обращаются за помощью к специалистам
Канева отметила, что общежития можно условно разделить на два типа-проекты, в которых различные компании размещают обслуживающий персонал так называемого кадрового учета (как правило, здание имеет жилой статус), и малобюджетные проекты, используемые в туристических целях.
"Необходимо отделить серьезную работу домовладельцев от так называемых помещений, в которых установлены железные кровати в нескольких слоях, не соблюдаются санитарные нормы, не производится регистрация гостей. Такие места размещения обычно предназначены для работников из регионов, которые временно приезжают в квартиры в новостройках в центре Москвы или приезжают сюда, чтобы заработать деньги в будние дни. В большинстве случаев на эти помещения в основном жалуются соседи, но такие квартиры не имеют никакого отношения к общежитиям", - говорит Андрей Цай, генеральный директор крупной сети хостелов Рус (46 хостелов).
По версии, лучшие хостелы Москвы Booking.com
Однако на российском рынке существует множество профессионально сделанных творческих предложений, и они входят в различные международные рейтинги.
Где сегодня размещаются общежития
Цай говорит, что большинство хостелов и мини-отелей в регионах и даже в Москве расположены в жилом доме. Руководитель Рейтинга "лига общежитий" (некоммерческое партнерство, в котором примут участие отельеры и отельеры) Ольга, отметила, что в Москве около 40% объектов размещения в жилом фонде, в Петербурге этот показатель достигает рекордных 75-80%, при этом наибольшая доля в Крыму и Краснодарском крае составляет около 70%.
По подсчетам кушмана и Уэйкфилда, на начало 2019 года в Москве предложение хостелов и мини-отелей (как в жилых, так и в нежилых зданиях) составило около четверти от общего предложения по массовому размещению- около 20 тысяч мест из примерно 80 тысяч номеров гостиничного фонда столицы.
Обычно предприниматели выбирают квартиры самостоятельно, не обращаясь к риэлторам или консультантам. О каких-либо запросах на поиск места под общежитием миэлю не сообщалось. Помещения под общежитие в многоквартирном доме- это особый раздел, связанный с необходимым согласием соседей, повышенными стандартами пожарной безопасности, особыми требованиями к зданию, считает Мария Жукова, генеральный директор компании "Миэль-Аренда".
Как закрытие общежитий повлияет на бизнес
Этот закон, по мнению опрошенных в редакции "РБК-Недвижимость" экспертов, нанесет болезненный удар по малому бизнесу. "Отельеры и арендодатели не ожидали столь быстрого принятия закона, запрещающего их деятельность в жилищном фонде", - говорит Войнова. Владельцам такого бизнеса придется закрыть существующий бизнес и фактически открыть ту же новую компанию в связи с большими расходами, считает Андрей Цай.
При этом, по словам Войновой, новый закон коснется не только домовладельцев, но и других предприятий, занимающихся предоставлением гостиничных услуг: гостиниц, гостиниц, апарт-отелей, гостевых домов и т.д. "сегодня у владельцев этого бизнеса есть несколько вариантов, таких как перевод средств на проживание в нежилой фонд, отказ от предоставления гостиничных услуг, аренда квартир или номеров в традиционную аренду", - сказал он.
Эта проблема затронет большинство таких объектов размещения. Однако некоторые домовладельцы заранее подготовлены к возможным изменениям. Так, несколько лет назад, когда депутаты начали обсуждать запрет общежитий в жилых домах, российская сеть хостелов восприняла это как серьезный риск. «Мы начали заранее готовиться к выпуску закона и рекомендуем нашим франчайзи открывать свой бизнес только в нежилом фонде. В настоящее время в нашей сети из 46 объектов размещения только три находятся в жилищном фонде, остальные-в нежилых зданиях», - говорит Цай.
Новые требования к общежитиям
После вступления закона в силу общежития и гостиницы не могут быть размещены в жилых домах. Открыть такие средства размещения можно будет только в существующем нежилом фонде или перевести жилье в нежилое помещение.
Согласно Жилищному кодексу, жилье должно иметь отдельный вход с улицы, то есть общежития могут располагаться только на первых этажах зданий. Передача квартиры в нежилой фонд осуществляется только с согласия большинства жильцов. Квартиры на первом этаже теоретически можно перевести в нежилое место, если помещение под ним также нежилое.
Куда переедут гостиницы
Сегодня, по словам Войновой, перевод квартир в нежилые помещения не сработает в 95% случаев, так как требуется согласие всех собственников многоквартирного дома, отдельный вход и часть других практически невыполнимых требований. Поэтому есть два варианта: найти новую подходящую комнату или закрыть работу, говорит он.
Чтобы открыть бизнес на новом месте, нужно найти подходящее место, которое соответствует всем необходимым требованиям и находится в хорошем месте. При этом он отметил, что, по словам Цая, цена объекта критична для этого бизнеса и предпринимателям необходимо больше года, чтобы существующие предприятия возобновились в нежилых зданиях. Значительная часть хостелов, которые будут переезжать из жилого фонда, принадлежит малым бизнесменам, которые арендуют более сотни квадратных метров, а также не в состоянии привлечь высокую арендную плату, считает Марина Усенко, партнер департамента гостеприимства и туризма кушмана и Уэйкфилда.
Несмотря на то, что в Москве много нежилых зданий, условия для размещения гостиниц довольно капризные, отмечают эксперты. "Для современного общежития желательно или практически обязательно наличие ряда хороших городских инфраструктур, а также основные нормы санитарно-гигиенических требований к таким объектам, как близость к метро, так и ограниченное обслуживание хостелов", - отмечает Усенко.
