Загородная недвижимость в Подмосковье вновь наступает

В России растет спрос на загородную недвижимость в Подмосковье

Загородная недвижимость в Подмосковье, основанная на прежних местах Московской области, в последние годы пострадал от кризисов. Сейчас сегмент находится в стадии рецессии, что неприятно для граждан и девелоперов: на рынке растет спрос на высокое качество, в то время как значительная часть вторичных объектов морально устарела, а даже первичные попадают в категорию неликвидных.

Ситуация усугубляется тем фактом, что девелоперы в основном выпускают на рынок города без готовых домов и вообще предпочитают заниматься многоквартирным строительством. При этом самостоятельно строить становится все труднее: стоимость стройматериалов резко возросла, как и стоимость участков, которые, кстати, сейчас деконструированы. Перспектива роста в "загородках" на самом деле одна — при точечной государственной поддержке спроса и предложения.

Кризисные изменения

Первые фундаментальные структурные изменения (наиболее масштабно представленные) на рынке загородного жилья Московской области начались с кризиса 2008-2009 годов. До этого момента "загородки" покупались в основном на свободные средства для отдыха, при этом в качестве основного жилья располагалась городская квартира. Снижение платежеспособности населения не только снизило спрос, но и нарушило эту продолжающуюся тенденцию. В результате возникла новая тенденция: покупка вашего дома стала альтернативой жизни в квартире. Ответом застройщиков на трудные времена стали именно несколько деревень для такой категории покупателей, а также неконтрактные участки, которые разбавили широкое предложение от кирпичных домов и таунхаусов. В целом структура рынка стала формировать эконом-класс. При этом россияне начали использовать кредитные средства в этом сегменте.

Более того, как говорится, больше. В кризис 2014-2015 годов из-за резкого роста курсов валют продавцы перешли на ценообразование в рублях. Это положительно сказалось на продажах, но средние цены упали почти в два раза и поэтому не стали дальше двигаться вверх.

В ответ владельцы загородных домов начали избавляться от "второго" жилья на фоне кризиса. По мнению директора департамента продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлии Дымовой, в сегменте произошел серьезный кризис. Одновременно на рынок поступило слишком неликвидное и завышенное предложение, что привело к дисбалансу между ожиданиями продавцов и покупателей. При этом в бюджетном сегменте девелоперы деревень фактически приостановили развитие участков на фоне снижения доходов, считает эксперт. Новые проекты были единым проектом, что привело к снижению качественного предложения.

Руководитель департамента загородной недвижимости "ИНКОМ-Недвижимость" Анна Власова подчеркивает, что спрос на загородную недвижимость в Подмосковье всегда есть, но подчеркивает, что покупатели не спешат выбирать только из-за нехватки ликвидных объектов. Похоже, что директор департамента загородной недвижимости компании Knight Frank Олег Михайлик признал, что острый дефицит качественного предложения на рынке все еще сохраняется.

С 2015 по 2019 год спрос на жилье за городом был низким: ежегодно в Подмосковье продавалось не более 15 тысяч человек. Весной 2020 года и желание людей находиться вдали от эпицентра пандемии усугубили желание россиян владеть «домами в деревне», тем более что формат дистанционной работы начал активно развиваться. Прежде всего, наблюдался рост спроса на аренду жилья в Подмосковье, но также возрос интерес к покупке: в целях покупки на рынке вышли те, кто попробовал образ жизни на природе. Такие "новички" составляют примерно половину от общего числа покупателей "забора", считает руководитель аналитического центра "ЦИАН" Алексей Попов.

В результате в 2020 году спрос вырос на 27% и составил 19,1 тыс. сделок и был рассчитан на Инком-недвижимость. Сейчас спрос на отдельные дома стабилизировался на уровне выше 2019 года: в первом полугодии 2021 года граждане приобрели 8,1 тыс. домов в Москве и Московской области.

Аналогичная тенденция наблюдается и в других регионах России. Св. В Петербурге и Ленинградской области в 2020 году зафиксирован почти двукратный рост: покупатели тогда купили около 10,2 тысячи долларов. 5,3 тысячи долларов против частного жилья. Год назад аналитики. Они рассчитали "петербургскую недвижимость". Аналитики компании "ДСК Групп" считают, что в первом полугодии 2021 года их ждет. Он отметил, что покупательский интерес к домам в Петербурге вырос на 21,8% по сравнению с первыми шестью месяцами 2020 года, а интерес к строительству частных домов вырос на 43,5%. В Ленинградской области аналогичные показатели увеличились на 13% и 43,5% по сравнению с 2020 годом, тогда как спрос на дома к 2019 году вырос на 78,3% и 83,2% на строительство собственных домов, подсчитали в компании "ДСК групп".

В "Авито Недвижимость" указывают на повышенный интерес россиян к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС) и другим регионам. Так, в Красноярском крае граждане стали покупать частные дома в 2,7 раза больше, чем в 2019 году, в Новосибирской области — в 2,1 раза, в Томской и Кемеровской областях соответственно на 60 и 40%. На юге России зафиксирован рост показателя. Спрос в Ингушетии вырос в 2,5 раза, в Краснодарском крае- в 2,1 раза, в Карачаево — Черкесии- на 90%, в Дагестане и Ставропольском крае- на 70%. Аналитики отмечают, что интерес россиян к загородной недвижимости россиян в среднем вырос на 60%.

Покупатели предпочитают жить в организованных местах, в основном на даче. По данным ЦИАНа, их выбирают 37% граждан, 31% ищут дома и участки в деревнях или поселках городского типа, а 24% предпочитают садовые товарищества для проживания за городом. Наиболее привлекательными объектами являются каменные дома площадью 180-250 квадратных метров. Указывает Анна Власова. Но они, среди прочего, самые дорогие.

Между тем предложение на рынке загородной недвижимости в Подмосковье по-прежнему деконструируется с пожеланиями покупателей, как по объему, так и по структуре. По данным "Инком-Недвижимость", к 2021 году количество выставленных коттеджных поселков в Подмосковье сократилось в годовом исчислении на 5,3%. При этом из 43 тысяч объектов недвижимости на первичном воскресенье лишь 22% составляют дорогие дома для сердец россиян, а 78% - земли, свободные от контрактов. В Новой Москве дачные поселки тоже сокращаются, здесь доля УБП меньше, чем в Московской области, но все равно достаточно большая.

Многие россияне соглашаются самостоятельно построить дом мечты в надежде сэкономить деньги, ведь качественный объект находится в дефиците и, следовательно, стоит дорого. Но и с вашим собственным строительством не все так просто. Все стройматериалы, традиционно используемые при строительстве частного дома, в прошлом году резко подорожали. В результате многие отложили строительство до лучших времен. В целом, по подсчетам семьи каскадных, строительство каменного дома обойдется владельцу не менее чем в 55 тысяч долларов. Не включая расходы на связь и оформление интерьера. Дом из пористого кирпича и ламинированной древесины стоит чуть дешевле-от 50 тысяч до 46 тысяч рублей. За 1 кв. м и 44 тыс. рублей соответственно. Можно построить объект из железобетонных конструкций. За дом из газобетона или панельный каркасный дом заводского производства придется отдать около 42-43 тысяч рублей. Стоимость квадратного метра в Подмосковье за объект из профилированной балки-35 тысяч рублей.

Цены стабилизируются

Из-за роста цен на недвижимость в Москве, стоимости строительства и спроса на вышеупомянутые цены также увеличилось предложение на первичном и вторичном воскресеньях «заборов". В Новой Москве"Недвижимость А. Ш." по данным, например, средняя цена вторичного жилья за год выросла в 1,5 раза. Средняя стоимость объекта здесь составляет 22 миллиона рублей.

По словам заместителя гендиректора "Каскадной недвижимости" Ольги Магилиной, заместитель гендиректора загородной недвижимости в Подмосковье на первичном рынке за год вырос на 32-35%. "Наибольшие темпы роста произошли во второй половине зимы и весной 2021 года. Сейчас цены продолжают расти, естественно, реагируя на рост затрат на строительство. Но темпы роста замедляются. Можно сказать, что мы приближаемся к ценовому плато, которое достигнем летом", - говорит госпожа Магилина.

По его оценкам, средняя цена продажи таунхаусов в Московской области выросла с 8,9 млн рублей в 2019 году до 12,2 млн рублей в 2021 году. Дуплексы выросли с 9,3 млн до 14,7 млн рублей, а дома выросли с 17,1 млн до 22,2 млн рублей.

При этом на первичном рынке недвижимости в прошлом году дома в Подмосковье немного снизили цену: сейчас их стоимость зафиксирована на уровне 24,4 млн рублей против 24,9 млн рублей годом ранее. Таунхаусы и дуплексы стали дороже на 23,6%, до 15,2 млн рублей, а участки без контрактов стали дороже на 48%, до 3,7 млн рублей. Такие данные приводит Инком Эстейт.

В Новой Москве динамика более выраженная: дома и земли с контрактными контрактами выросли на 128,9%, до 89,5 млн рублей, таунхаусы и дуплексы стали дороже в два раза. Сейчас средняя цена продажи такой партии достигает 40,2 млн рублей.

Однако около 74% покупателей на воскресенье страны заинтересованы в покупке готового дома, говорится в исследовании ЦИАН, основанном на исследовании потенциальных жителей Подмосковья. Гендиректор "географического развития" Максим Лещев отметил, что удовлетворить этот спрос невозможно, поскольку большинство готовых объектов, как и на рынке, имеют некачественные дома по завышенным ценам, которые могут быть выставлены на срок до нескольких лет.

Кроме того, при покупке вторичного имущества существует риск выявления серьезных недостатков и сбоев в работе структуры Октябрьского района после регистрации права собственности нового собственника. Чтобы исправить ситуацию, подводит итог Максим Лещев, в сегмент ИЖС смогут прийти как разработчики системы, так и такие профессиональные игроки, как крупные банки.