Каркасные дома, которые можно было построить за 2-4 месяца и за несколько миллионов рублей, оказались спасением для москвичей, помещенных в карантин. Спрос на загородную недвижимость в Подмосковье за пределами городской границы вырос в несколько раз во время октября, принося строительным компаниям дополнительные доходы в размере сотен миллионов рублей
"Этой осенью началась наша вторая весна- у нас такой бум, как в самый высокий сезон", - говорит основатель Кировской строительной компании "Стройсявятка" Михаил Пономарев. По его словам, спрос на каркасные дома, которые могут быть построены в течение 2-4 месяцев, вырос в два раза по сравнению с прошлым годом на фоне желания граждан иметь «убежище» для изоляции. Пандемия обеспечила беспрецедентный приток клиентов не только к Пономареву: по данным Ассоциации по строительству деревянных домов, в феврале требования к покупке и строительству сборных домов были на 15% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Весной и осенью рост числа больных еще больше повысил интерес к такому жилью: к 2020 году спрос на загородное жилье на первичном рынке, в том числе на строительство сборных домов, вырос на треть, на вторичном воскресенье — на 50%, сообщил руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. По данным" Авито-риэлтора", спрос на покупку загородной недвижимости на 2020 год вырос в среднем по стране на 49%. "Нестабильная эпидемиологическая ситуация, дистанционная работа и дистанционное обучение повысили интерес потребителей к загородной недвижимости в Подмосковье как с точки зрения приобретения недвижимости, так и с точки зрения долгосрочной аренды", - объясняет Дмитрий Алексеев, руководитель первичной и загородной недвижимости на Авито.
Форбс поговорил с тремя компаниями, которым удалось заработать деньги на интересе москвичей к жизни в стране.
Квартирный ад
Около 15 лет назад программист Александр Дубовенко (занимался разработкой программного обеспечения для предприятий ювелирной и алмазной промышленности. - Форбс) я решил построить себе дом. В процессе мне удалось понять особенности воскресенья и в 2005 году, основав строительную компанию "добрый лес", она существенно изменила сферу своей деятельности. К 2019 году общая выручка юридических лиц ООО "хорошее дерево", ООО "СТД" и ООО "хорошие системы", действующих от имени проекта, по данным СПАРК, превысила 830 млн рублей. Сейчас 60% выручки компании приносят сборные деревянные дома, остальные 40% - кирпичные, клееные пиломатериалы и комбинированные дома.
Дубовенко пережил кризисы 2008 и 2014 годов и, основываясь на печальном опыте, начал готовиться к худшему, как только услышал о карантине в Европе. Он подготовил план действий по трем негативным сценариям:снижение на четверть, половину и 75% доходов. Чтобы создать финансовую подушку, он сократил зарплаты офисных работников на 30%.
В конце зимы предприниматель перевел всех офисных работников на пульт, встречи с клиентами перенесли прямо из офиса на участки: "легче наблюдать безопасное расстояние в воздухе. Феврале мае марта апреле они работали в штатном режиме, но в апреле и мае Дубовенко вспоминает: «мне пришлось страдать». Компания продолжала работать как предприятие с непрерывным производственным циклом, но команды часто не могли добраться до объектов из-за технических ошибок базы mos.ru, говорит предприниматель-например, одно из юридических лиц"
Во время пандемии добрая древесина приняла заявки на строительство 220 домов. Но мы не смогли полностью удовлетворить спрос: не выдержали производственных мощностей. "Мы будем строить и зарабатывать столько, сколько покупаем, - с этим сейчас проблем нет, но есть столько, сколько можем физически построить", - говорит Дубовенко. Сейчас он продает сборные дома на 15-20% дороже, чем годом ранее, продает по 7-10 млн рублей за каждый. До конца декабря, по расчетам учредителя, они должны были принести компании около 1,5 млрд рублей дохода — на 500 млн рублей больше, чем в прошлом году. Компания получит еще около 300 млн рублей в 2021 году после сдачи всех объектов (часть стоимости дома оплачивает, когда клиент получает ключи). Результат радует предпринимателя: он планирует вернуть сокращенные зарплаты работникам на Новый год до прежнего уровня и компенсировать недостаточную выплату за месяцы пандемии и выплатить премию за плодотворную работу в кризисных условиях.
Эхо пандемии
В кировской компании "Стройсявятка" был связан с волнующим спросом на "изоляторы " — было достаточно заказов как для московских, так и для региональных игроков. "Стройсявятка" раньше отправляла бригады из Кирова в Москву и контролировала дистанционное выполнение заказов, теперь эта схема стала особенно актуальной и помогла не пропустить поток заказов в столицу, увеличиваясь до пандемии. Компания была основана в 2013 году инженерами-строителями Михаилом Пономаревым, Дмитрием Зыковым и Филиппом Червяковым. Они начались со строительства жилых домов, но, по словам Пономарева, этот сегмент оказался перенасыщенным к 2019 году. Компания перешла на фермерские здания, маржа которых в среднем на 20% выше. По данным компании, выручка компании за 2019 год составила около 200 млн рублей, прибыль- около 30 млн рублей.
В январе и феврале 2020 года, когда начали появляться первые новости о коронавирусе, спрос на дома никоим образом не изменился, но в марте он вырос на 50%, говорит Михаил. "Я думаю, что люди начали бояться неизвестного и решили вкладывать сбережения в дома", - говорит он. Справиться с потоком заказов на новых условиях помешал введенный в Москве режим самоизоляции: клиенты отказались встречаться с экипажами на участках, обсудили детали строительства, наметили проекты и согласовали контракты в режиме онлайн. С "живым" показом домов помогли бывшие клиенты "Стройсявятки", которые позволили потенциальным покупателям прийти на их сайт и осмотреть уже построенные дома.
В мае спрос снизился на 60-70%, снижение продолжалось до конца мая.белая полоса длилась недолго: с апреля спрос снизился на 60-70%. Пономарев связывает это с длительностью блокировки, снижением реальных доходов населения и беспокойством населения в целом. Михаил рассказал, что за эти два месяца компании помог крупный заказ на строительство в Тверской области сельскохозяйственных зданий стоимостью более 100 млн рублей. "Не было страха, что сейчас все будет грустно. Мы ожидали, что доходы упадут, поэтому у нас был резерв, который позволил бы ему существовать какое-то время"
Процесс строительства, содержание дома и участие гостей взяли на себя учредители. Схема, по которой аренда жилья в Подмосковье строилась на деньги инвесторов-арендаторов, помогла быстро масштабировать проект, говорит Гончаров. Сейчас в Болотове есть арендованный дом.По данным сайта проекта, в среднем на выходные он стоит от 5000-12 000 рублей, ежемесячная плата деконструирована от 180 000 рублей до 350 000 рублей. Хозяин дома получает от этой суммы фиксированную плату-в среднем около 50 000 рублей в месяц. Остальное пойдет основателям.
К ноябрю 2017 года строительство было согласовано администрацией музея-усадьбы и местными органами власти, к 2018 году было готово около 20 коттеджей. На данный момент выяснилось, что согласно нормативным нормам, действующим с советских времен, строительство на территории, прилегающей к музею-усадьбе, запрещено. Около двух лет Гончаров и Митин боролись за право продолжить строительство и получили разрешение только до декабря 2019 года.
Все это время проект работал как гостиница, но не приносил прибыли. По данным СПАРК, выручка ООО "большая дача" в 2018 году составила 32,6 млн рублей, убыток-300 тыс. рублей, выручка в 2019 году- 40,8 млн рублей, убыток- 3,2 млн рублей. Предприниматели, хотя и простые, должны были платить обещанную арендную плату первым покупателям домов, объясняют такие результаты Гончары.
В феврале 2020 года «Болотов.Деревня» наконец приступила к продаже участков и строительству домов. Успели заключить две сделки, но началась пандемия, которая снова поставила стройку на паузу. Пережить первые месяцы самоизоляции помогли деньги от покупателей двух домов — в сумме около 11 млн рублей выручки, и поддержка государства. По словам Митина, компания в совокупности получила в виде налоговой, субсидиарной и кредитной помощи около 1,5 млн рублей. Кафе на территории «Болотов.Дача» работало на доставку: еду заказывали жители окрестных дач, которые перебрались за город на время самоизоляции.
В конце весны, после снятия жестких ограничений, возобновились и строительство в «Болотов.Деревне», и сдача готовых домов в аренду в «Болотов.Даче». Заполняемость домов в аренду на фоне пандемии выросла с 70% до 85%. Спрос на строительство нового жилья тоже рос: с апреля по июнь удалось заключить семь сделок, а летом стали продавать по пять домов в месяц, говорит Гончаров. Цену на строительство под ключ подняли до 6 млн рублей.
Некоторые покупатели признались, что летом они впервые остались в России: "мы насильно отправились на экскурсию по своей стране и сделали для себя открытие: здесь есть замечательные места, где классные люди делают замечательные вещи. Они влюбились и купили наш дом", - говорит Гончаров. Один из арендаторов жилья в Подмосковье- предприниматель из Москвы Дарья Волошина-давно планировала вместе с мужем построить коттедж, но считала инвестиции невыгодными: выехать из города в ритме офисной работы можно было только по выходным, а Волошина очень любил проводить в коротких зарубежных поездках. Его взгляд на это был изменен пандемией: пока никто не знает.
Еще одна проблема- дефицит рабочей силы. В период пандемии произошёл сильный рост недвижимости в Москве и число трудовых мигрантов сократилось на 40%, что нанесло особенно сильный удар по строительной отрасли. "У механика была двухнедельная очередь, только чтобы он выкопал для тебя траншею. Рабочих из союзных государств все равно нужно было уговорить работать на три часа за 10 000 рублей. Арендовать трактор невозможно, потому что он был забронирован на три месяца вперед. Везде есть безумный спрос", - сказал Форбс один из владельцев строительных компаний, который хочет остаться анонимным. Дубовенко из "доброго леса" работает только с российскими гражданами, но на него тоже повлиял отток рабочей силы из Средней Азии: он был вынужден увеличить финансирование заработной платы на 40-50%, чтобы выдержать конкуренцию за бригады.
По словам Пономарева из стройсявятки, у рабочих тоже есть свои преимущества: это вынудило людей, которые раньше предпочитали строить дома самостоятельно, нанимали бригады через доски объявлений и знакомых, обращаться в строительные компании с постоянным пулом рабочих.
Ничто не длится вечно
Несмотря на высокий спрос со стороны Пономарева со стороны стройсостава, по оценкам, от 10% до 30% строительных компаний не испытывали пандемии: кто-то не справился с ростом цен на сырье, многим не хватало подушек безопасности для покрытия дефицита денежных средств. "Некоторые компании принимают заказы на будущее использование из-за волнения, получают предоплату от покупателей и обещают построить дом в будущем. Сомневаюсь, что их способности выполнять свои обязательства будут достаточными", - говорит Добрый Вуд Дубовенко. "Будет больше веселья, обмана и разорения."
Дмитрий Алексеев из "Авито.Недвижимость" прогнозирует, что спрос на сборные дома будет продолжать расти еще несколько лет. "В этом году ряд факторов увеличил спрос на эту категорию в течение года. Рынок в январе 2020 года, так, программа "сельская ипотека" и расширение возможностей использования материнского капитала для строительства домов на садовых участках вызвали огромный спрос на рынке закупок. Кроме того, продление [упрощенной процедуры приватизации земельных участков] «амнистии страны» до 1 марта 2026 года создает все предпосылки для поддержания интереса к загородному жилью и в будущем", - говорит эксперт.
Дмитрий Таганов из "Инком-Недвижимость" считает, что рост сегмента продлится еще около двух лет, а затем перейдет в спад. "Это волнение - это просто психологический эффект. Не было никаких реальных предпосылок для того, чтобы люди массово спешили покупать дома в карантинный период. Тем не менее, они понимают, что пандемия временная. Даже чума длилась всего несколько лет", - говорит Таганов.
Но предприниматели считают, что эпоха пандемии навсегда изменила строительный рынок и поведение потребителей. "Если раньше казалось, что в деревне скучно и вообще нечего было делать, то теперь вдруг появилось обратное: в деревне, в отличие от города, находящегося в карантине, можно ехать куда угодно и делать все, что угодно. Ценности изменились", - добавляет эксперт.
