Конституционный суд по своему решению признал незаконным практику выбора коммерческой недвижимости в Подмосковье у добросовестных покупателей, если бывшие владельцы не смогли его правильно разделить.
Суд удовлетворил жалобу Евгения Мокеева из города Ангарска по ч. 1 ГК РФ. статья 302- он проверил конституционность своей статьи. В августе 2015 года гражданин Г. он продал гражданину М. квартиру, находящуюся в их коммунальной собственности в Ангарске, без согласия бывшей жены. Через год эта квартира была приобретена Евгением Мокеевым по договору купли-продажи. Однако гражданка Г. добилась в суде раздела совместно нажитого в период брака имущества и признания сделки по продаже квартиры ее бывшим мужем недействительной. Суд истребовал от Е. Мокеева ½ долю в праве собственности на жилое помещение. Доводы заявителя о том, что он является добросовестным приобретателем, а срок исковой давности истек, были отклонены.
Заявитель заявляет, что в результате применения оспариваемого закона ему не хватало половины одного жилья. При этом сделка купли-продажи между ним и гражданином М. не признана недействительной. Евгений Мокеев считает, что данное правовое регулирование не гарантирует защиту имущественных прав тем, кто действовал осторожно и разумно при заключении договора купли-продажи, а тем, кто не может быть осведомлен об отсутствии полномочий по распоряжению жильем, будет впоследствии установлено на основании решения суда и, кроме того, будет лишен даже компенсации.
Имущество считается общей собственностью супругов независимо от того, на чье имя оно было приобретено, то есть информация в ЕГРН может не содержать сведений о совместном имуществе. Поэтому внесение в этот реестр реестра с указанием одного из супругов не отменяет правового режима имущества, и оба супруга находятся в его собственности.
Разумное и благоразумное поведение добросовестного покупателя, основанное на информации ЕГРН, не предполагает выяснения для себя судьбы этого имущества. В противном случае это наложит на покупателей недвижимости все риски, связанные с аннулированием сделок третьими лицами, тем самым подорвав доверие граждан к государственному реестру имущества.
Однако бывший супруг, не имеющий сведений в реестре, должен сам контролировать защиту имущественных прав и следить за их своевременным разделением или хотя бы поручать ему в качестве совладельца в реестре прав. При отсутствии таких действий недопустимо передавать негативные последствия совершения сделки добросовестным участникам гражданского оборота.
«Таким образом, не подлежит удовлетворению иск бывшего супруга, который не предпринял мер по оформлению своего права собственности, но добился признания сделки о ее продаже недействительной, предъявленный к добросовестному приобретателю, полагавшемуся на данные ЕГРН и ставшему собственником законно. Иное нарушало бы баланс прав и интересов всех участников гражданского оборота. В данном истолковании оспариваемая норма не противоречит Конституции РФ и не предполагает истребования коммерческой недвижимости в Подмосковье в делах, аналогичных рассмотренному. Дело Е.Мокеева подлежит пересмотру», - говорится в решении суда.
На что в данном случае необходимо обратить внимание в первую очередь? Во-первых, на то, что решение суда вовсе не означает, что историю приобретаемой квартиры можно проверять сквозь пальцы – всё равно никто не отберет. Здесь важно, что Евгений Мокеев покупал квартиру не напрямую у одного из супругов, а у своеобразного посредника. И если первую сделку можно было признать незаконной, то как раз вторую – нет.
А когда еще сделку могут признать незаконной и оспорить? Сделать это бывшие владельцы могут в течение трех лет, однако отсчитывается этот срок необязательно с момента заключения самой сделки. А, к примеру, отсчёт может начинаться момента, когда истец узнал о нарушении. Обычно это происходит тогда, когда сделка нарушает права одного из совладельцев. Например, появились наследники, пропустившие срок вступления в наследство, или же обнаружились нарушения при приватизации жилья (зарегистрированные на тот момент в нем должны стать сособственниками, но иногда их «забывают»).
