За последний год, с лета 2020-го, средняя стоимость квадратного метра в Подмсковье выросла более чем на 70 тысяч рублей. В настоящее время новый «квадрат» в Москве, по разным оценкам, стоит 276-325 тысяч — это примерно восемь-десять медианных российских зарплат. Участники рынка жилья называют такой уровень цен неадекватным, спрос на квартиры в новостройках после усечения программы льготной ипотеки начал падать, но застройщики не торопятся пересматривать ценовую политику. Небольшая скидка — максимум, на что может рассчитывать покупатель. Те, кому собственная квартира нужна не срочно, откладывают выбор в надежде на улучшение условий покупки. Для остро нуждающихся в крыше над головой остался сегмент ультрадешевого жилья. Оно очень компактное, откровенно — едва пригодное для проживания, зато по-прежнему доступное.

Ценовая истерия

Квартиры в строящихся жилых комплексах Московской области продолжают дорожать, но темпы роста цен замедлились, считают аналитики сервиса выбора жилья «СИНИЦЕЙ». По их данным, к августу 2021 года средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках старой Москвы (за исключением Троицкого и Новомосковского районов) достигла 325 тысяч рублей. Только в июле он вырос на 2 процента и на 46,5 процента за год. Цены на однокомнатные квартиры в Подмосковье эконом-класса в месяц выросли на 1,3 процента, до 180 тысяч рублей за "квадрат", комфорт-класс — на 2,3 процента, до 251 тысячи рублей за квадратный метр, бизнес-класс - на 1,3 процента, до 376 тысяч рублей за метр.

Цены в Новой Москве выросли на 35 процентов в год до 191 тысячи рублей за квадратный метр. В Московской области средневзвешенная стоимость квадратного метра в Подмосковье строящихся квартир достигла 152,9 тыс. рублей. По сравнению с июнем 2021 года он незначительно снизился (на 0,1 процента), но рост расходов в годовом исчислении превысил 29 процентов.

Из-за резкого роста цен доступность покупки жилья по ипотеке со второго квартала 2020 года на первичном и вторичном рынках Москвы снизилась почти на 10 процентов, прогнозируют в Совкомбанке. Для оценки показателя использовались три показателя - цена имущества, средняя зарплата по городу, средневзвешенная процентная ставка по жилищным кредитам. Предполагалось, что первоначальный взнос равен 20 процентам, срок кредитования - 20 лет. В этих условиях в 2020 году московская семья из двух человек может приобрести квартиру площадью 77 квадратных метров в новостройке, в 2021 году эта цифра снизилась до 69 "квадратов".

К августу 2021 года предложение новостроек комфорт-класса в старой Москве (кроме лотов в Троицком и Новомосковском районах) в годовом выражении сократилось на 37 процентов в общей площади и на треть в количестве квартир

Снижение доступности жилья не осталось незамеченным: летом спрос на новые квартиры в столице начал падать, говорят эксперты «Московского агентства по инвестициям в недвижимость». По их мнению, в обозримом будущем некоторым разработчикам придется снижать ценники - особенно тем, кто не пользуется счетами условного депонирования. "Если ситуация с пандемией не стабилизируется в ближайшие несколько месяцев, снижение спроса увеличится на 10-15 процентов", - прогнозируют эксперты. - Сильные девелоперы со счетами безопасности сохранят цены, слабые получат скидки. Нельзя исключать вариант, при котором появятся проблемные дома. Чем слабее разработчик, тем больше он может давать скидки. "

Стало больше меньше

На скидку в первую очередь традиционно могут рассчитывать покупатели просторных квартир, цена самого дешевого предложения вряд ли будет снижаться. Его и так немного — по данным аналитического центра Est-a-Tet (есть в распоряжении «Ленты.ру»), не более 12 процентов от общего объема предложения новостроек в старой Москве. Самую недорогую студию в городе можно приобрести за 2,84 миллиона рублей — столько стоит 11-метровый лот (апартаменты) в одном из проектов на юго-востоке города, на Подъемной улице. В целом доля студий на московском рынке хоть и невелика, но с начала 2021 года выросла в три раза — еще в январе компактного предложения было не более четырех процентов.

«Рост доли студий в общем предложении говорит о том, что застройщики при проектировании жилых комплексов уже видели интерес к такому формату и отразили его в квартирографии. Также можно говорить, что насыщения пока не произошло — доля спроса на студии не сокращается в течение длительного времени», — отмечают в Est-a-Tet. Полноценно жить в студии семьей, конечно, невозможно, поэтому большинство таких квартир приобретается с целью вложения средств, для последующей сдачи в аренду, реже — для детей, которые живут там до расширения семьи. «Или же ее приобретают приезжие без семьи, а потом продают и с использованием вырученных средств покупают более просторное жилье», — указывают эксперты. Спрос на студии увеличивается, хоть и не скачкообразно, добавляют они.

Из десятка московских проектов, где продаются самые дешевые студии, прописку можно получить лишь в трех — там лоты имеют статус квартир. Остальные семь новостроек предлагают только студии-апартаменты, в которых пока нельзя зарегистрироваться на постоянной основе. Несколько сенаторов минувшей весной внесли в Госдуму законопроект о статусе апартаментов, предложив создать новую категорию недвижимости — многофункциональные здания — и распространить на них действие Жилищного кодекса. Но документ до сих пор не одобрен. В начале августа заместитель главы Минстроя Никита Стасишин сообщил, что закон о правовом статусе апартаментов может быть принят до конца 2021-го.

Рост спроса на студии не бесконечен, так как они подходят только для определенных групп покупателей. Да и избыток доли студий в проектах негативно отражается на имидже новостроек. Ведь в студиях живут или молодежь, или маргиналы, там постоянно меняются арендаторы. Покупатели других типов квартир знают это и обращают на это внимание при покупке

Павел Луценко

генеральный директор федерального портала «Мир квартир»

Квартиры-студии по цене от 4,8 миллиона до 5,4 миллиона рублей и площадью от 22 до 24 квадратных метров предлагаются в ЖК «Сказочный лес» (будущее проекта неоднократно ставилось под сомнение из-за его расположения в национальном парке Лосиный остров), «Южные сады» (район Южное Бутово) и «Станция Л» (Люблино). Самые дешевые апартаменты, помимо проекта на Подъемной, выставлены на продажу в комплексах «Loft Нагорная», «Перец», «Loft на Вернадского», «Менжинского 30», Nice Loft, «Измайловский парк». Бюджеты покупки — от 3,26 миллиона до 5,2 миллиона рублей, площадь — 11-27 квадратных метров.

А вам — за МКАД

Рассчитывающие на более низкие цены и околостоличный комфорт могут рассмотреть проекты в ближнем Подмосковье. По подсчетам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН, есть в распоряжении «Ленты.ру»), средние цены на жилье в старой Москве в 1,3 раза выше, чем в Новой, и в 1,8 раза — чем в Подмосковье (230,8 тысячи, 183,8 тысячи и 125,7 тысячи рублей за квадратный метр соответственно). В среднем новая квартира экономкласса в ближнем поясе Московской области стоит 7,5 миллиона рублей, выяснили эксперты «Синицы», в комфорт-классе — 7,49 миллиона рублей («комфорт» в среднем даже дешевле «эконома», так как там меньше площадь квартир), в бизнес-классе — 19,4 миллиона рублей. Это усредненные показатели, в реальности есть предложения намного дешевле.

Так, согласно данным из базы ЦИАН, лоты по цене до 3 миллионов можно найти в проектах «Лайково» (Одинцово), «Митино Дальнее» и «Андреевка» (Солнечногорск), в двух комплексах на улицах Папанина и Микояна в Сходне, в ЖК «Финский», «Дом на Сиреневой» и «Солнечная долина» в Щелково, в балашихинском проекте «Пехра», в ряде комплексов по Новорязанскому и Горьковскому шоссе. Все проекты реализуются в пределах ЦКАД.

Главный минус жизни в Подмосковье, несмотря на активное строительство там транспортных, социальных и прочих объектов, — это сохраняющийся дефицит инфраструктуры. Поэтому квартиры в Москве по-прежнему почти вдвое дороже подмосковных. Но, как показал проведенный ИРН опрос (результаты есть у «Ленты.ру»), люди скорее выберут студию в Москве, чем «евродвушку» (квартиру с одной спальней и объединенной кухней-гостиной) в области за те же деньги.

В ходе онлайн-голосования респондентам задали вопрос: «Какую квартиру вы купили бы при условии одинаковой цены?». На выбор было три варианта: студия площадью 20-25 «квадратов» в Москве, однокомнатная квартира (30-35 квадратных метров) в Новой Москве и «евродвушка» (45 метров) в Подмосковье. Почти половина ответивших (43 процента) проголосовали за столичную студию. На втором месте оказалась «евродвушка» в области (25,5 процента), а «однушку» в Новой Москве при сопоставимой стоимости выбрали менее 18 процентов участников опроса.

Аналитики поясняют: люди продолжают стремиться в Москву, чтобы быстрее добираться до работы и «быть в центре столичной жизни». Поэтому многие готовы согласиться на тесную студию в черте МКАД. Центр столичной жизни при этом останется далеким, но станет более-менее досягаемым благодаря появлению метро почти во всех спальных районах города.