Ситуация, связанная с распространением коронавируса и обвалом рубля, внесла изменения в основные прогнозы развития всех сегментов жилой и коммерческой недвижимости в Подмосковье

Экономические последствия пандемии коронавируса, а также скачок рубля к доллару и падение цен на нефть в марте внесли коррективы в прогнозы развития всех сегментов рынка жилой и коммерческой недвижимости в Подмосковье. "Черные лебеди" приведут к заметному снижению спроса на жилье, снижению аренды офисов и размещения в торговых центрах.

Если в мае будут сняты жесткие карантинные ограничения, мы расскажем, как изменятся основные показатели рынка жилой и коммерческой недвижимости к концу 2020 года.

Структуры

Ситуация на рынке новостроек в Москве выглядит более оптимистично, чем на вторичном рынке, в том числе при государственной поддержке застройщиков. Ставка по субсидируемой ипотеке ниже 6,5% сможет поддержать спрос. В Москве приходится около 25% квартир в новостройках, в Новой Москве покупатели могут выбрать квартиру практически в любом строящемся жилом комплексе.

Однако новые "черные лебеди", даже если они носят кратковременный характер, изменят планы людей на покупку квартир, многие будут бояться перебоев и потери работы, считает директор аналитической платформы bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. По его словам, люди будут менее охотно брать на себя кредитные обязательства и стараться сократить бюджет на покупку.

Май апреля и (в зависимости от продления всех ограничений), скорее всего, мы с большой вероятностью потерпим крах в количестве сделок во втором квартале, в мае. Вполне реально, что во втором квартале снижение числа сделок составит 40-50%. Восстановление спроса во второй половине года достигнет 20-25% к концу года", - говорит руководитель аналитического центра "ЦИАН" Алексей Попов.

Основной сценарий аналитиков bnMAP.pro поскольку в Москве наблюдается значительный рост цен, я предположил, что это, безусловно, повлияет на снижение динамики аукционов недвижимости в Москве. Согласно его скорректированным прогнозам, показатели 2020 года по реалистичному сценарию будут больше похожи на 2017 год: среднемесячные показатели продаж снизятся по сравнению с 2019 и 2018 годами.

Во втором и третьем кварталах прогнозируется низкая активность на рынке новостроек Москвы. "Рынок начнет восстанавливаться только к концу года. Думаю, девелоперы подумают о снижении цен, предоставляя скидки в первую очередь", - говорит Лобжанидзе. По его словам, сдерживающими факторами будут безопасность в проекте, наличие проектного финансирования, а значит, и мнения банка, которые могут не позволить ему изменить финансовую модель и доходность проектного финансирования.

Низкий спрос приведет к увеличению предложения новостроек в Москве на 5%, говорит Попов. Этим показателем девелоперы могут управлять довольно свободно и существенно не влияют на цены и темпы продаж, считает эксперт. В настоящее время в строящихся зданиях в Москве насчитывается около 160 тысяч квартир и квартир (они расположены в зданиях, где были получены разрешения, в том числе 55 тысяч лотов, но их продажа еще не началась). Таким образом, по мнению ЦИАН, текущего резерва будет достаточно по текущим ставкам продаж примерно на два с половиной года.

Если говорить о ценах, то средняя стоимость "квадрата" в новостройках в столице к концу года снизится на 4%. "По итогам первого квартала реальные сделки проходили по ценам на 7% выше, чем в 2019 году. Во втором квартале девелоперам придется более активно стимулировать спрос за счет скидок и рекламных акций. В январе — марте реальные цены после карантина будут на 8-10% ниже. Во второй половине года спрос (включая льготную ипотеку) начнет восстанавливаться, что позволит девелоперам сократить объемы скидок и перейти к органическому росту цен на некоторые проекты", - говорит Попов.

Вторичная недвижимость

Спрос на вторичный рынок жилья в Москве, как и после резкого скачка в конце 2014 года, будет на самом низком уровне 2015 года, считает директор департамента вторичного рынка компании "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома. Ранее компания прогнозировала, что к 2019 году спрос вырастет на 20% из-за активности покупателей ипотеки и консервативных инвесторов.

В настоящее время все происходящие события побудят часть покупателей покупать недвижимость в надежде сохранить свои сбережения, прогнозирует глава департамента консалтинга и аналитики. Агентство недвижимости "Жилищный алфавит" Ярослава Дарусенкова. Но это, по его словам, будет наблюдаться как в обеих частях рынка жилья, так и в течение короткого периода времени - в долгосрочной перспективе ожидается снижение спроса.

«Мы пока не можем полностью оценить, насколько ситуация с коронавирусом нанесет ущерб нашей экономике, но ясно, что материальное положение многих из них очевидно

Часть продавцов покинет рынок из-за снижения спроса и невозможности реализовать квартиру по желаемой цене, которая может наблюдаться в 2015-2017 годах, говорит Дарусенков. Кроме того, по его словам, новостройки продолжат откладывать спрос покупателей со вторичного рынка.

Аналитики не ожидают существенного снижения цен на вторичное жилье в среднесрочной перспективе, так же как и его рост. Для вторичного рынка жилья Москвы многое будет зависеть от динамики цен в сегменте новостроек, говорит Дарусенков. По его словам, из-за роста цен на новостройки и перехода на условные счета ожидания вторичного рынка на следующий год выглядели более радужными. В 2020 году компания прогнозировала умеренный рост стоимости квартир на вторичном воскресенье Москвы на 2-4%.

"Мы ожидаем наиболее вероятный сценарий 2014-2015 годов-постепенное, крайне медленное снижение ценовых показателей. Во вторичном сегменте продавцы — физические лица-зачастую крайне неохотно соглашаются снизить стоимость своих объектов, что обусловлено нашими оценками», - объясняет Шлома.

Элитная недвижимость

Сегмент высокобюджетной жилой недвижимости менее подвержен влиянию бизнес-и эконом-класса во время общего спада рынка, а общая тенденция роста цен наблюдается с конца 2017 года, считает директор департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрей Соловьев. По его прогнозу, цены в элитном сегменте Москвы вырастут на 5-7%. "Рост цен, видимо, неизбежен, по крайней мере, в связи с ростом затрат на строительство, доля иностранных материалов и оборудования в элитном сегменте достигает 15%. Стоит отметить, что коронавирус может влиять на системы снабжения», - говорит Соловьев.

Первоначально Найт Фрэнк ожидал в 2020 году количество сделок, сопоставимых с прошлогодними показателями, но с меньшим интересом покупателей. "Несмотря на активную оцифровку процессов покупки жилья в массовых сегментах, мы пока не обращаем внимания на то, что в высокобюджетном сегменте клиенты готовы совершать прямые онлайн-транзакции. С другой стороны, сейчас мы не видим предпосылок для сокращения числа поступающих запросов, которые составляют отложенный запрос, который будет применяться в ближайшие периоды после отмены карантина", - говорит Соловьев.

В 2019 году общая стоимость сделок в высокобюджетном сегменте новостроек Москвы превзошла ожидания аналитиков и составила более 100 млрд рублей. Это стало рекордным значением за последние пять лет. Всего было реализовано около 1,1 тыс. квартир и квартир, что на 8% выше показателя 2018 года.

Офисная недвижимость

S. A. По базовому прогнозу Риччи на 2020 год в столице предполагается ввести в эксплуатацию около 420 тысяч квадратных метров. м офисных помещений. Аналитики прогнозировали, что в два раза до 200-220 тыс. кв. м ожидается заморозка и время ожидания, количество девелоперских проектов, новых лизинговых сделок упадет на 45%, однако количество сделок увеличится и составит 65% от старых контрактов, прогнозирует гендиректор С. A. Риччи, Александр Морозов.

В начале года в "кушмане и Уэйкфилде" ориентировочная стоимость объема операций по аренде и продаже офисной недвижимости в Москве составила 2 млн квадратных метров. однако аналитики компании снизили свои прогнозы на 20%, до 1,6 млн квадратных метров. m. "корректировка показателя связана с замедлением деловой активности в первой половине года. Мы ожидаем, что спрос стабилизируется до конца года, но считаем, что растущая активность заставит пересмотреть условия договоров и не вступит в новые договоры аренды", - говорит Наталья Никитина, руководитель департамента офисной недвижимости кушмана и Уэйкфилда.

В апреле стоимость средневзвешенной ставки аренды в рублевом эквиваленте была скорректирована до 20,1 тыс. рублей за 1 квадратный метр, что на 1,5% ниже базовой оценки начала года. м в год. Распространенность вакантных должностей в отечественной валюте, ограниченное предложение качественных консолидированных офисных блоков и снижение строительной активности сохранят номинальную стоимость арендных ставок на уровне 2019 года, объясняет Никитина.

По словам Никитина, компании начнут оптимизировать офисные помещения после завершения периода изоляции, а свободные места выйдут на рынок через два-три месяца. Оценочная стоимость бизнес-уровня с начала года выросла на 1 процентный пункт до 11,4%, свидетельствуют аналитики Cushman & Wakefield.

По словам Морозова, в связи с новой ситуацией в экономике произойдет коррекция стратегических планов арендаторов по развитию, перенос проектов на 2021-2022 годы, а также децентрализация и укрепление спроса вне ТТК. Эксперт отметил, что в этом году компании начнут оптимизировать офисные помещения, а значит, после отмены режима самоизоляции и до конца 2020 года ожидается рост спроса на рабочие помещения. В Cushman & Wakefield мы также ожидаем, что спрос в сегменте коворкинга вырастет в краткосрочной перспективе, поскольку гибкость, характерная для этого формата, позволит многим компаниям оптимизировать свой бизнес в условиях турбулентности.

Коммерческая недвижимость

В столице ожидается сокращение объемов ввода торговых площадей. Если изначально разработчики планировали разместить 316 тысяч заказов на 2020 год. квадратных метров. в связи с изменением ситуации в экономике к концу года в коммерческую недвижимость войдет 20-30% меньшего количества объектов, прогнозирует руководитель исследовательского отдела компании jll Владислав Фадеев. По его словам, открытие этих торговых центров будет отложено на следующий год. Сокращение объемов ввода не будет сильным, так как многие торговые центры уже имеют достаточно высокую степень готовности и могут открыться уже во второй половине текущего года, когда активность будет восстановлена, отмечает эксперт.

В конце 2019 года доля вакантных площадей в торговых центрах составляла 4,1%, тогда как в базовом прогнозе JLL на 2020 год ожидается небольшое увеличение вакантных площадей до 5% из-за нового ввода к концу года. «Мы все еще находимся в период полной неопределенности относительно непонятных сроков прекращения карантинных мер. Чем дольше они останутся, тем больше арендаторов уедут из торговых центров. Однако влияние экономических факторов (без ограничения работы торговых центров), торгового оборота, сравнимого с ожидаемым снижением доходов населения, приведет к увеличению доли свободных площадей на 8-10% в ближайшие шесть-девять месяцев. Скорее всего, увеличение доли свободных мест в текущем кризисе будет еще выше. Разрыв для ключевых торговых центров вырастет с нынешних 1,2% до 3-4%", - прогнозирует Фадеев.

Инвестиции в недвижимость

К концу текущего года объем инвестиций в российскую недвижимость сократится в два раза к уровню 2014 года, прогнозируют аналитики международной консалтинговой компании ЦБ. Если в базовой оценке ожидается, что объем инвестиций составит 300 млрд рублей, то из-за ситуации в экономике этот показатель снизится до 150 млрд рублей.

По данным Knight Frank, объем инвестиций в первом квартале 2020 года снизился на 16% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил $ 50,8 млрд.