Загородная недвижимость в Подмосковье снова наступает

Российский рынок загородной недвижимостив Подмосковье, основанный на прежних местах Московской области, в последние годы пострадал от кризисов. Сейчас сегмент находится в стадии рецессии, что неприятно для граждан и девелоперов: на рынке растет спрос на высокое качество, в то время как значительная часть вторичных объектов морально устарела, а даже первичные попадают в категорию неликвидных.

Ситуация усугубляется тем фактом, что девелоперы в основном выпускают на рынок города без готовых домов и вообще предпочитают заниматься многоквартирным строительством. При этом самостоятельно строить становится все труднее: стоимость стройматериалов резко возросла, как и стоимость участков, которые, кстати, сейчас в дефиците. Перспектива роста у «загородки», по сути, одна — через точечную государственную поддержку спроса и предложения.

Кризисные изменения

Первые фундаментальные структурные изменения (наиболее масштабно представленные) на рынке загородной недвижимости в Подмосковье начались с кризиса 2008-2009 годов. До этого момента «загородку» покупали в основном на свободные средства для отдыха, при этом в качестве основного жилья располагалась городская квартира. Снижение платежеспособности населения не только снизило спрос, но и нарушило эту продолжающуюся тенденцию. В результате возникла новая тенденция: покупка вашего дома стала альтернативой жизни в квартире. Ответом застройщиков на трудные времена стали именно несколько деревень для такой категории покупателей, а также неконтрактные участки, которые разбавили широкое предложение от кирпичных домов и таунхаусов. В целом же структуру рынка начал формировать экономкласс. При этом россияне начали использовать кредитные средства в этом сегменте.

Дальше, как говорится, больше. В кризис 2014-2015 годов из-за резкого роста курсов валют продавцы перешли на ценообразование в рублях. Это положительно сказалось на продажах, но средние цены упали почти в два раза и поэтому не стали дальше двигаться вверх.

В ответ владельцы загородных домов начали избавляться от "второго" жилья на фоне кризиса. По мнению директора департамента продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлии Дымовой, в сегменте произошел серьезный кризис. Одновременно на рынок поступило слишком неликвидное и завышенное предложение, что привело к дисбалансу между ожиданиями продавцов и покупателей.деконструктивное предложение было очень неликвидным и завышенным, что привело к дисбалансу между ожиданиями продавцов и покупателей. При этом в бюджетном сегменте девелоперы деревень фактически приостановили развитие участков на фоне снижения доходов, считает эксперт. Новые проекты были единичными, что привело к снижению качественного предложения.

Руководитель департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости" Анна Власова подчеркивает, что спрос на загородные дома всегда есть, но подчеркивает, что покупатели не спешат выбирать только из-за нехватки ликвидных объектов. Похоже, что директор департамента загородной недвижимости компании Knight Frank Олег Михайлик признал, что острый дефицит качественного предложения на рынке все еще сохраняется.

Спрос с 2015 по 2019 год

В "Авито Недвижимости" указывают на повышенный интерес россиян к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС) и другим регионам. Так, в Красноярском крае граждане стали покупать частные дома в 2,7 раза больше, чем в 2019 году, в Новосибирской области — в 2,1 раза, в Томской и Кемеровской областях соответственно на 60 и 40%. На юге России зафиксирован рост показателя. Спрос в Ингушетии вырос в 2,5 раза, в Краснодарском крае-в 2,1 раза, в Карачаево-Черкесии- на 90%, в Дагестане и Ставропольском крае- на 70%. Аналитики отмечают, что интерес россиян к загородной недвижимости в Подмосковье в среднем вырос на 60%.

Покупатели предпочитают жить в организованных местах, в основном на даче. По данным ЦИАНа, их выбирают 37% граждан, 31% ищут дома и участки в деревнях или поселках городского типа, а 24% предпочитают садовые товарищества для проживания за городом. Наиболее привлекательными объектами являются каменные дома площадью 180-250 квадратных метров, указывает Анна Власова. Но они, среди прочего, самые дорогие.

Между тем предложение на рынке загородной недвижимости по-прежнему деконструируется с пожеланиями покупателей, как по объему, так и по структуре. По данным "Инком-Недвижимости", количество коттеджных поселков в экспозиции в Подмосковье в 2021 году уменьшилось на 5,3% год к году. При этом из 43 тыс. объектов на первичном рынке лишь 22% приходится на дорогие сердцу россиян коттеджи, а 78% — участки без подряда. В Новой Москве дачные поселки тоже сокращаются, здесь доля УБП меньше, чем в Московской области, но все равно достаточно большая.

Многие россияне соглашаются самостоятельно построить дом мечты в надежде сэкономить деньги, ведь качественный объект находится в дефиците и, следовательно, стоит дорого, поэтому люди думают над покупкой загородного дома в Подмосковье. Но и с вашим собственным строительством не все так просто. Все стройматериалы, традиционно используемые при строительстве частного дома, в прошлом году резко подорожали. В результате многие отложили строительство до лучших времен. В целом, по подсчетам KASKAD Family, строительство каменного дома обойдется его владельцу минимум в 55 тыс. руб. за 1 кв. м, не включая расходов на подведение коммуникаций и внутреннюю отделку. На 1 квадрат. не включая расходы на связь и оформление интерьера. Дом из пористого кирпича и ламинированной древесины стоит чуть дешевле-от 50 тысяч до 46 тысяч рублей за 1 кв. м. а за 44 тыс. руб. за 1 кв. можно построить объект из железобетонных конструкций. За дом из газобетона или панельный каркасный дом заводского производства придется отдать около 42-43 тысяч рублей за 1 квадратный метр, за объект из профилированной балки- 35 тысяч рублей.

Цены стабилизируются

Из-за повышения себестоимости строительства и уже упомянутого спроса в цене выросло и предложение на первичном и вторичном рынках загородной недвижимости в Подмосковье. По данным "Инком-Недвижимости", в Новой Москве, например, средняя цена вторички за год выросла в 1,5 раза. Средняя стоимость объекта здесь — 22 млн руб.