Ждать новых рекордов по инвестициям в недвижимость Москвы в 2021 году не приходится- индикатор пошел на спад после изменений в программе льготной ипотеки и резкого роста цен на новостройки
Второй квартал 2021 года стал рекордом инвестиций в недвижимость Москвы на новостройки массового сегмента в столице с 2018 года, подсчитали аналитики «РБК-Недвижимости» и специалисты «Бест-Новострой». Рост числа инвесторов также отметили в компаниях ЦИАН, «Миэль», «Донстрой» и «Пионер».
Мы рассказываем, почему на рынке капитала выросла доля инвесторов в жилье и сохранится ли их интерес после резкого роста цен на новостройки и изменений в программе льготного ипотечного кредитования.
Защитить инвесторов от квартир и разбить их
Доля частных инвесторов в столичных новостройках коллективного сегмента в 2018 году составила 20%, по сравнению со вторым кварталом 2021 года — около 30-35%. До 2020 года показатель не превышал 2020 года, в 2020 году он достиг 21-25% после запуска программы льготной ипотеки на новостройки. Эта оценка учитывает не только покупку покупателем двух и более квартир, но и сделки по покупке лота с целью сохранения средств, считают аналитики «Бест-Новострой».
В впреле и июне 2021 года доля профессиональных инвесторов в оптовых продажах во втором квартале 2021 года оценивается в 2,5%. В 3,5% в мае 2021 года или в 218-251 сделок в месяц. В эту статистику входят регионы старой и Новой Москвы. Показатель мая 2021-го по оптовым сделкам с новостройками — максимальный с апреля 2020 года, подчеркивает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
«Около 1,5 тыс. покупателей новостроек в месяц в 2020 году и 2-2,5 тыс. в 2021-м — это инвесторы, пришедшие на рынок именно за выгодными условиями, — говорит Ирина Доброхотова. — Если доля профессиональных инвесторов на рынке во втором квартале была не менее 2,5-3,5%, то доля частных — не менее 30-35%».
Гендиректор сети агентств недвижимости "Миэль" Александр Москатов оценивает долю инвесторов в новом массовом сегменте во втором квартале 2021 года в 30-м квартале. "Сегодня большая часть инвесторов на первичном рынке недвижимости- это физические лица. Это и обычные люди, которые считают, что хранить деньги в квадратных метрах надежнее, и профессиональные инвесторы, для которых инвестиции- это уже бизнес. Они пользуются консультационными услугами риэлторов, изучают воскресенье. Как правило, такие инвесторы заходят в новостройки с циклом около 68 месяцев, после чего покидают проекты с фиксированной прибылью. Их доля не превышает 5% в общем объеме сделок с новостройками", - говорит эксперт. Профессиональные инвесторы
В ЦИАН отдельно оценили для «РБК-Недвижимости» сделки по покупке одним человеком двух и более жилых помещений внутри одного жилого комплекса. По оценке компании, в 2020 году этот показатель находился на уровне 12-15%, при этом максимумы отмечались в мае 2020 года (15%) и ноябре-декабре 2020 года (14%). В 2021 году это 11%-13%.
"Однозначно связать динамику с индикатором тех или иных рыночных тенденций не всегда возможно, хотя последние местные максимумы и отмеченные к 2020 году сразу после запуска льготной ипотеки и к 2020 году, когда стало ясно, что эта программа приведет к новому витку роста цен, фактически «снижению льгот перед сделками покупателя», — говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Эксперт добавляет, что в объем инвестиционных сделок входит часть индивидуальных покупателей жилья, но за такими сделками можно спекулятивно следить только путем последующего назначения прав. "Доля таких сделок относительно невелика за всю историю наблюдений, не превышая 4%, но показатель неуклонно растет в последние месяцы. Если прошлой осенью их было около 2%, то к маю 2021 года их было около 5%", говорит Алексей Попов. - Поговорите о доле тех, кто не может жить в купленной квартире, но доля тех, кто не входит в две вышеперечисленные группы, только предсказуема. Застройщики часто проводят опросы о целях покупки квартир, но при интерпретации их результатов всегда стоит предположить, что их планы могут измениться после посещения торгового офиса человека.
Девелоперы оценили долю инвестиций в недвижимость Москвы
В компании "Донстро" доля инвестиционных сделок в своих проектах в 2020 году оценивалась в 17%, в 2021 году — в 20%, для «РБК-Недвижимости» - в 20%. Тогда большая часть всех сделок с целью перепродажи и аренды была зафиксирована на 28%- ЖК "Остров". В «Сити-XXI век» доля инвесторов в проектах также оценивается в 20% человек.
В ГК "Пионер" говорят о 25-275 инвесторах в 2020 году и проверяют порядка трети сделок в 2021 году. "В первом полугодии 2021 года доля инвестиционных сделок в проектах выросла в среднем до 33%. Приток инвесторов вызван активным бронированием небольших квартир за день до начала продаж нового жилого комплекса премиум-класса high Life на Летниковской. Здесь было куплено 70% лотов с целью получения дохода. При этом количество покупателей, желающих заработать деньги на недвижимости, на Лифтовской ЖК не изменилось и в первом полугодии 2020 года составило 25% (в первом полугодии 2020-го — 27%)", - говорит директор по маркетингу ГК "Пионер " Юрий Коган.
Уйдут ли инвесторы с рынка новостроек?
Новых рекордов по инвестициям в недвижимость Москвы большинству опрошенных не стоит ждать в 2021 году, считают эксперты «РБК-Недвижимостью»- цифра уже пошла на спад. В мае Алексей Попов говорит, что доля сделок по покупке двух и более квартир на одном ЖК составляет 11%- это самый низкий показатель с начала 2020 года. "В последние месяцы инвестиционный спрос снижается. Это связано с тем, что в прошлом году цены выросли на треть, инвесторы увеличили порог входа и снизили свою уверенность в том, что цены могут еще больше подрасти. Еще одна причина - дальнейшее сокращение ряда инвестиционных идей, поскольку рыночные инновации движутся более дорогими темпами", - считает эксперт.
"В мае-апреле активность инвесторов была на 25-30% ниже, чем в ноябре 2020 года-это во многом было связано с резким ростом цен на недвижимость в Москве", - говорит руководитель департамента консалтинга и аналитики «супермаркета недвижимости НДВ» Сергей ковров. "Он не сыграл в этом существенной роли и сократил количество интересных лотов для инвестиций, и, согласно нашим данным о продажах, львиная доля инвестиций более 70% человек упала на небольшие однокомнатные квартиры и коммерческие здания на первых этажах."
В июле на рынке новостроек заметно остыл инвестиционный спрос, говорит Александр Москатов. "Пока еще рано делать окончательные выводы- снижение спроса может быть вызвано сезонностью и даже связано с самыми высокими показателями тепла", - говорит эксперт, "но я думаю, что некоторые инвесторы сократят "коррекцию цен". Хотя трудно оценить, как изменение условий госпрограммы повлияло на инвестиционный спрос, можно с уверенностью сказать, что без льготной ипотеки переход инвестиционного спроса с первичного рынка на вторичный не произойдет. Если первичного роста не произойдет, инвесторы начнут покидать рынок новостроек."
В первом полугодии 2021 года в России зафиксирован максимальный интерес инвесторов к объектам жилищного строительства. За полгода мы вложили в этот сектор рынка коммерческой недвижимости 117 млрд рублей. это абсолютный рекорд в истории этих статистических данных и на 21% больше, чем в 2020 году.