В июле-авгусе 2021 года квартиры в Москве и Подмосковье: снижение цен на недвижимость в Москве по ипотечным кредитам подавляет спрос

Покупатели ждут снижения цен на недвижимость в Москве

В отличие от первичного рынка, где отсутствие льготной ипотеки снижает спрос, количество сделок по «вторичному жилью» на фоне повышения ставок по ипотечным кредитам пока не сильно сократилось. Вторичный рынок меньше зависит от инвесторов и ипотечных кредитов, здесь много альтернативных сделок. Риэлторы обращают внимание на изменение потребительского поведения: покупатели ожидают падения цен и, несмотря на продолжающееся отсутствие предложения, «больше не спешат с первыми вариантами».

Запрос

В июле Росреестр зарегистрировал в Москве 13 481 пропуск прав на осуществление сделок купли-продажи жилья- на 19,3% больше, чем в июле прошлого года, но на 6,2% меньше, чем месяцем ранее.

Спрос оказывает давление на рост цен на недвижимость в Москве за последний год: по данным аналитического центра www.irn.ru в июле 2020 года по июль 2021 года стоимость квадратного метра в "старой" Москве выросла на 25,9%, а в Новой- на 25,2%. Подмосковье подорожало еще больше-на 31%. По данным "Инкома", около 80% лотов в "вторичном жилье" в столице выставлены по завышенной цене.

И если в прошлом году и в начале нынешнего роста цен дешевая ипотека была частично компенсирована, то с весны 2021 года на фоне повышения ключевой ставки ЦБ мы вступили в рост и ставки по кредитам-с начала постепенно, потом все быстрее и быстрее. Первые 15 банков. По данным мониторинга "Дом.РФ", средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам на вторичном рынке к 20 августа достигла 55% годовых против 8,03% в марте. При этом риелторы отмечают, что реальные ставки по кредитам уже приближаются к 9%.

По данным "Миэля", в июле 48% сделок на вторичном рынке Московской области было оформлено с помощью ипотеки. В июне таких сделок было 52%.

"Следует отметить, что на уровень спроса негативно влияет рост ставок по ипотечным кредитам, который фактически начался в июле. Многие привыкли к тому, что ставки по ипотечным кредитам снижаются и еще не готовы привыкать к новым реалиям", — говорит вице-президент Ассоциации риэлторов Московской области Ольга Власова, генеральный директор Академии "хороший выбор". Напомним, в июле ЦБ повысил ключевую ставку сразу на 1 процентный пункт, до 6,5% годовых.

Несмотря на ухудшение рыночных условий "Денежно-кредитная политика Центрального банка не способствует рынку недвижимости", и, согласно официальной статистике, снижение количества сделок участники рынка в июле не почувствовали снижения покупательской активности. Например, по оценке директора отдела продаж Троицкой Академии «Римарком 21 век» Анны Руденко, спрос есть в июле 2021 года. Как и в июне, они были одинаковыми как по количеству транзакций, так и по количеству звонков от потенциальных покупателей. И это примерно на 20% выше, чем в июле 2020 года. А в Московской области продажи на вторичном рынке выросли даже по сравнению с июнем, но только на 1,5 — 2 процента (за год-на 50-55%), говорит Ольга Власова. Компания "Миэль" также не жаловалась на спрос — он был в два раза выше, чем в июле 2020 года, заявила Марина Толстых, председатель совета директоров сети агентств недвижимости "Миэль".

Но поведение потребителей меняется: по словам Ольги Власовой, многие покупатели уже ожидают серьезного снижения цен на недвижимость в Москве. Наблюдения Власовой, кстати, подтверждают декриминализацию потребительских настроений. IRN.RU, хотя объективных причин для снижения цен в ближайшем будущем нет, считает вице-президент ГРМО. "Но правда в том, что покупатели уже не спешат, так как натыкаются на первые варианты, как на пике дефицита объектов на рынке, очевидно", - подчеркивает он.

При этом Анна Руденко также говорит: "предполагаемый воскресенье продавца уже в середине лета получил четкие сигналы о том, что покупатели не готовы все получить, несмотря на отсутствие объектов, которые в той или иной степени все еще продолжаются. В качестве альтернативы они рассматривают рынок загородной недвижимости. Кроме того, очень успешно. Например, в нашем офисе продаж в июле количество сделок по «вторичному жилью» и «загородку» было распределено на 50/50. Поэтому в настоящее время существует только один способ, при необходимости, как можно скорее применить свою квартиру к владельцам на вторичном рынке — единственный способ поставить цену на лот чуть ниже среднего по рынку. Но это пока не гарантирует быструю продажу."

В августе изменение потребительских настроений привело к сокращению числа сделок. По словам Анны Руденко, "фактически рынок встал. Если в течение первой недели месяца активность у покупателей все же наблюдалась, то тогда произошло заметное провисание. Спрос на вторичные квартиры в Новой Москве снизился в 1,5 раза по сравнению с июлем", - сказал он. Спрос в Московской области снижается, говорит Ольга Власова.

Помимо роста август октября цены ипотеки, снижение покупательской активности связано с сезонными факторами: в августе заканчивается период массовых каникул и начинается подготовка детей к школе. "Август традиционно раньше не считался лучшим месяцем с точки зрения спроса на рынке, но в последние годы мы начали отказываться от него. Сейчас, похоже, мы возвращаемся к этой ситуации", - говорит Ольга Власова.

Предложение

Дефицит предложения, особенно недорогих, продолжает негативно влиять на уровень спроса. По данным аналитического центра компании "Инком-Недвижимость", по сравнению с июлем прошлого года объем бюджетных средств на "старом" рынке Москвы сократился на 6,6%, а в категории объектов стоимостью 9 млн рублей (столько же, сколько и стоимость однокомнатной квартиры в Подмосковье) экспозиция снизилась на 31,6%. По прогнозу Миэля, общий объем предложения также снизился и вернулся к уровню мая 2021 года.

Объем поставок в Подмосковье по сравнению с июнем снизился на 3-5%.

Причина как в высоком спросе на недорогие квартиры в предыдущие месяцы, так и в надежде продавцов на дальнейшее повышение цен осенью. "Многие владельцы не ожидали, что быстрый рост цен на недвижимость в Москве прекратится и ситуация стабилизируется. Поэтому часть продавцов покинула рынок в надежде, что осенью они смогут продать свои квартиры подороже, что маловероятно. Кто-то вышел на рынок с ценниками и на некоторое время отменил продажу, не видя интереса. Да, в начале лета с рынка было вымыто много объектов, но этот процесс не мог быть бесконечным. А в июле продавцы почувствовали отсутствие ажиотажа даже на выставленных объектах средней рыночной стоимости. Поэтому они в некотором замешательстве, потому что не понимают, что делать дальше. Все это не могло не повлиять на общий объем предложения", - говорит Ольга Власова.

В Новой Москве предложение увеличилось, но оно выросло всего на 1,5%. В целом ситуация на рынке примерно такая же, как в Московской области и в "старой" Москве. Многие продавцы снимали квартиры с продажи из-за праздников и осенью имели желание реализовать свои лоты по самым высоким ценам. "Просто покупатели больше не хотят переплачивать, а лоты не раздаются", - резюмирует Анна Руденко.

Цены и скидки

По данным аналитического центра www.irn.ru на вторичном рынке жилья стоимость квадратного метра в Подмосковье в июле выросла на 2,4% до 125 700 рублей, в Новой Москве- на 1,3% до 183 830 рублей, а в "Старой " - на 1,5% до 230 820 рублей. темпы роста цен замедляются как внутри МКАД, так и за пределами МКАД. Напомним, что в июне жилье подорожало на 3,4% в Московской области, на 1,6% в Новой Москве и на 2,7% в прежних границах столицы - посмотрите обзор рынка недвижимости по итогам июля 2021 года.

В то же время растет и размер сделки. По данным "Миэля", в июле 2021 года каждая вторая сделка на вторичном рынке проходила со средней скидкой в 5%. В июле 2021 года максимальная сумма скидки на сделки "Миэль" составляет 35%.

Дек июня скидки на вторичном рынке Новой Москвы варьируются от 3% до 5% (в июне- 3%). В то же время, как отмечает Анна Руденко, покупатели надеются получить скидку даже при продаже представленных на рынке объектов с недостаточной или недостаточной стоимостью.

В Московской области размер ежемесячных скидок увеличился на 2-3 процентных пункта. Сейчас в среднем покупатель может рассчитывать на скидку в размере 5%. А при покупке более дорогого жилья, например, в Подмосковье, уровень скидки может составить до 10%. "Сделка всегда была доступна на рынке, но теперь мы можем сказать, что она больше не выражается символическими числами. Это связано с тем, что в последнее время вторичные квартиры настолько выросли в цене, что в подавляющем большинстве случаев применять их без скидки крайне проблематично. Кроме того, зарплаты не растут октября, а условия покупки ипотеки ужесточаются. И многие продавцы, пусть пока нет, начали это замечать, поэтому готовы пойти на уступки покупателям", - резюмирует Ольга Власова.