По мнению экспертов, доля квартир с необоснованно завышенным ростом цен на недвижимость в Москве составляет 30% и чаще всего больше. Продавцы таких квартир в среднем делают на рынке маржу в 10%, но иногда завышения могут быть в полтора раза

Переоцененные квартиры на вторичном рынке жилья - довольно распространенное явление. Как правило, изначально владелец завышает стоимость объекта, а в процессе продажи либо идет на финансовые уступки, либо ждет своих покупателей. Однако зачастую реализация таких операций затягивается. Как долго это продлится и почему - мы с экспертами договариваемся.

Витрина непроданных объектов

"Сейчас рост цен на недвижимость в Москве в несколько раз медленнее (1-3% в месяц в зависимости от местоположения, класса, типа жилья), чем в прошлом году, поэтому такая тактика не приносит плодов, а квартира просто попадает в длительную экспозицию", - добавил эксперт.

Риелторы «Миэль» отмечают, что изначально объявления о продажах квартир по завышенных ценам выставляют 70-75% продавцов. Но постепенно цены выравниваются. «Из всего объема предложения вторички в Москве каждый месяц уходит около четверти, которые «попали в рыночную цену» и их покупают», — рассказал управляющий директор сети «Миэль» Александр Москатов.

Почему завышают стоимость

Традиционно цена квартиры, особенно если она попадает на рынок от собственника (без участия риелтора), изначально несколько завышена. Сначала продавец пробует стартовую цену, чтобы проанализировать коридор интересов покупателей. По данным «Миэль», в среднем продавцы вторичных квартир завышают цену на 10%. Но бывают и те, кто считает, что их жилье стоит в 1,5 раза дороже реальной рыночной стоимости — таких людей 5%, добавили в «Инком».

Причин для завышения цен на старте множество, часто они иррациональны: от позиции «я так считаю» и личных мотивов до наценки за уникальность локации и рыночной ситуации, когда действительно есть перспектива роста. «Собственники завышают цену: во-первых, «а почему бы и нет». Во-вторых — «моя квартира лучше, так как я вложил душу в ремонт и т.п.». В третьих — закладывают цену на торг. И так делают все продавцы, поэтому на старте оказываются завышены практически все цены. Каждый новый игрок ориентируется именно на них. Риелторы называют это «витриной не проданных объектов», — рассказал Александр Москатов из «Миэль».

Некоторые продавцы планируют разъезд в 2-3 квартиры меньшей площади и пытаются покрыть издержки на их покупку, увеличив цену. Кто-то просто убежден, что его жилье стоит дороже рыночной цены, приводит примеры Сергей Шлома из «Инком». В качестве иллюстрации Юлия Дымова из Est-a-Tet приводит пример: «Сейчас продается трехкомнатная квартира в Северном Медведково в панельном доме. Она уже несколько месяцев выставлена на 2 млн руб. выше рынка, и продавец категорически не готов снижать цену, так как уверен, что они будут расти. Но если звонки по квартире и есть, то до сделок не доходит», — отметила эксперт.

Иногда наценка может быть обоснованной, например, за уникальность объекта. «Здесь речь может идти о реально уникальных квартирах — двухуровневые, с террасами. Но может быть наценка и при отсутствии конкуренции. Например, в продаже почти все однушки, а продавец выставляет трешку, и наоборот», — рассказала эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Завышать цены продавец может из-за перспектив развития района. В первую очередь речь идет о строительстве метро, особенно это актуально в ожидании открытия БКЛ в ближайшие месяцы. Также это может быть с домами под реновацию — с перспективой получить новое жилье в новом доме и с большей площади без доплат, добавила ведущий аналитик ЦИАН.

Срок продажи и скидки

Завышенная цена обычно влияет на срок продажи: чем выше наценка, тем дольше срок продажи. По данным «Миэль», средний срок экспозиции (от публикации объявления до снятия объекта с продажи) составляет около 90 дней. Но если цена соответствует рынку объект продается быстрее. Например, однокомнатная квартира с адекватной рынку стоимостью продается в среднем за месяц.

Согласно наблюдениям ЦИАН, средний срок экспозиции выше для тех квартир, по которым продавцы повышали цены — около 69 дней поиска покупателя. Для квартир, цена на которые, наоборот, снижалась — 65 дней. Квартиры, где цена не менялась, экспонировались в среднем 41 день. «Таким образом, изначально неверный подход к ценообразованию увеличивает срок экспозиции в среднем в полтора раза. Данная статистика приведена для объявлений вторичного рынка в Москве по квартирам, вышедшим в продажу летом 2021 года», — пояснила Виктория Кирюхина.

Однако определить точный срок продажи квартиры с завышенной ценой сложно — это может быть и несколько месяцев, или даже год. «Иногда продавец считает, что он готов ждать «дорогого» покупателя и попадает в ловушку: квартира продастся все равно по рыночной цене, но намного позже. Причем все это время квартира может простаивать», — отметил управляющий директор сети «Миэль».

«Если, например, срок экспозиции составляет полгода, то экономический ущерб при стабильном рынке очевиден: полгода продавец мог бы пользоваться полученными деньгами. Если это ипотечная квартира, то продавец ежемесячно теряет сумму в размере платежа банку», — отмечает Александр Москатов. По его словам, в конце концов цена все равно приходит к рыночной: либо усилиями самого продавца (дисконт), либо — что бывает намного реже — ее «догонит» рынок в период его активного роста.

В целом торг — достаточно распространенное явление на вторичном рынке жилья, в отличие, например, от новостроек, отметила ведущий аналитик ЦИАН. Но скидки, как правило, небольшие. Максимальный дисконт могут получить покупатели больших по площади квартир — около 10%. Но в целом все зависит от собственника. Например, если это срочная продажа, то можно рассчитывать и на больший дисконт, добавила о