Как купить квартиру на этапе раскопок и стоит ли это делать. Выгодно ли покупать квартиру в строящемся доме? Как вы будете чувствовать себя в безопасности при покупке квартиры? На каком этапе строительства лучше купить квартиру. Какова стоимость квадратного метрав в Подмосковье на строящимся объекте?
Стоимость квадратного метра в Подмосковье в новом доме зависит от стадии строительства. Купить его можно уже на пит-этапе. Несмотря на риск, при такой покупке есть много преимуществ. Мы расскажем в статье, Как защитить себя и оформить при покупке квартиры на пит-этапе.
Как продать квартиру до ввода дома в эксплуатацию
До завершения строительства квартиры физически еще не было. Поэтому права собственности также не применяются. Однако те, кто подписывает договор о совместном участии в строительстве (ДДУ), имеют право требовать. Они могут воспользоваться этим правом и поселиться или продать, когда дом будет завершен. Процесс продажи права на требование называется присвоением прав. Если квартира приобретена, то оформляется назначение (концессия) прав. не на стадии раскопок застройщиком. Если имущество приобретается непосредственно у застройщика, они попадают в ДДУ.
Нормативная база
Сделки между застройщиками и сотрудниками декриминализированы правилами 214-ФЗ и 151-ФЗ. Назначение прав происходит после полной выплаты или одновременно после передачи долга в ДДУ новому владельцу. При этом они действуют в соответствии с нормами российского законодательства:
Ст. 388-390 ГК РФ — формы уступок и ответственность цедента (тот, кто уступает право требования);
Ст. 279 НК РФ — налоговая база при переуступке права требования;
Ст. 11 ФЗ РФ №214-ФЗ — процедура уступки прав требования по ДДУ.
Этапы
При покупке квартиры напрямую у застройщика вы заключаете с ним договор долевого участия. Это регулируется законом №214, согласно которому нужно:
Составить договор. В нем должны быть прописаны все данные о будущем доме, срок строительства и сдачи в эксплуатацию, стоимость квартиры. Каждый ДДУ составляют с учетом потребностей покупателя. Это не шаблонный документ, в него можно вносить свои условия.
Чтобы организовать ДДУ. В этот момент Вы подпишете контракт в офисе строителя. Если есть сомнения, можете прийти со своим адвокатом.
Зарегистрируйте ДДУ. Сделка зарегистрирована в Росреестре. Наличие покупателя и представителя компании-застройщика является обязательным. Вам понадобятся документы:
- ДДУ в 3 экземплярах;
- объяснение с обеих сторон;
- паспорта;
- государство задания для оплаты квитанции.
Дополнительные документы на разрешение на октябрьское строительство готов застройщик.
Оплатите в соответствии с договором. Деньги переводятся только после того, как у них в руках зарегистрированный ДДУ. Лучше оплатить безналичным способом, а в документах лучше указать цель оплаты номером ДДУ.
Когда дом будет введен в эксплуатацию, участник ДДУ будет приглашен на прием и передачу. Если претензий нет-то регистрируют права собственности.
Если вы покупаете квартиру при назначении прав, она вам понадобится:
Собери документы:
оригинал договора долевого участия;
разрешение от банка (если цедент оформлял ипотеку на эту квартиру);
согласие супруга (официальный брак предполагает совместное владение имуществом);
документы, подтверждающие погашение задолженности перед застройщиком;
письменное согласие застройщика на переуступку прав.
Подписать договор цессии (договор уступки требования). Он содержит все реквизиты, включая оценку прав собственности и порядок расчета.
Оплатить. Долг дольщика перед застройщиком переводится на нового владельца.
Зарегистрировать договор переуступки в Росреестре.
Разрешение от органов опеки понадобится в том случае, если у детей тоже есть право требования. Такая ситуация может возникнуть, если дольщик брал ипотеку и привлек для ее погашения материнский капитал.
Плюсы и минусы покупки квартиры на разных этапах строительства
Перед приобретением жилья в новом доме важно оценить финансовые возможности, риски и преимущества покупки на всех этапах стройки.
До старта продаж через договор бронирования
В соответствии с законодательством продажа квартир начинается после получения разрешения от Минстроя, но застройщики начинают оформлять документы гораздо раньше. С покупателем заключают договор бронирования, который подтверждает, что покупатель хочет купить, а застройщик — продать недвижимость по низкой цене.
Бронирование — это платная услуга (10 000–50 000 рублей). Но если договор ДДУ не будет заключен, деньги вернут. В документе обязательно прописывают возврат средств при срыве сделки или зачисление денег в счет первого взноса. Следует внимательно читать договор, тогда от покупки жилья на этом этапе будут только плюсы — минимальная цена, почти нет риска, возможность выбрать любую понравившуюся планировку.
Квартиру на этапе бронирования часто можно купить практически по себестоимости, цена ниже более чем на 40% по сравнению со сданным в эксплуатацию домом. Но такой вариант часто не подходит тем, у кого нет другого жилья.
На этапе котлована
При покупке квартиры на этом этапе покупатель экономит 20–30% в зависимости от региона. При этом может:
выбрать лучшие квартиры по площади и планировке;
получить возможность взять жилье в рассрочку (без процентов).
Первые покупатели всегда получают максимально выгодные условия ДДУ. Но они и рискуют, поскольку:
стройку могут заморозить на неизвестное время;
проект и параметры дома могут измениться: не 5, а 20 этажей; не разделенный, а совместный санузел; не ламинат, а линолеум и т.д.
Придется ждать завершения всех работ: на постройку дома уходит до 2–3 лет. Все это время придется где-то жить.
В середине строительства
На этом этапе экономия составляет 10–15%. Из преимуществ:
- снижается риск заморозки стройки;
- появляется возможность проверить соответствие заявленных сроков сдачи и ход работ;
- стоимость все же меньше, чем цена на готовое жилье.
Возможность обмана исключать все же не приходится. Некоторые стройки замораживают на 70% готовности. Выбор квартир ограничен, самые привлекательные варианты уже раскуплены. До завершения строительства придется снимать квартиру, если нет своей.
На сдаче дома
На этом этапе квартиры идут за полную стоимость. Из плюсов:
- нет рисков (жилье сдано);
- возможность заселиться сразу после получения ключей;
- можно оценить качество постройки.
Один недостаток — высокая цена.
Как выбрать квартиру на этапе котлована
Многие покупатели предпочитают сэкономить и приобрести квартиру на стадии котлована. Около 30% квартир в новостройках в центре Москвы продают уже на этом этапе. Готовые к заезду квартиры составляют только 10–15% от проданных площадей, а значит, купить жилье в стадии строительства решаются почти треть будущих жильцов. Но прежде чем самому пойти по этому пути, следует подготовиться.
Самостоятельно
При самостоятельной покупке квартиры на стадии котлована важно собрать информацию о застройщике и изучить. От этого зависит процент риска, с которым сталкиваются все покупатели.
Подобрать новостройку от проверенных застройщиков можно на сайте restate. Просто введите год сдачи, этажность, отделку и тип дома, район. Сервис сделает подборку под нужные вам параметры.
Через агентство
Самостоятельная покупка — это все же значительный риск. Свести его к минимуму удается после обращения в надежное агентство недвижимости. Помимо уменьшения рисков, вы экономите время. Поиск квартиры может занять от нескольких недель до нескольких месяцев.
Как обезопасить себя при покупке квартиры на этапе котлована
Перед покупкой важно проверить застройщика:
Внимательно изучите сайт компании. Если его нет, это должно насторожить. На официальном сайте в свободном доступе должны быть:
- Устав;
- регистрационное свидетельство;
- свидетельство о налоговом учете;
- выписка из ЕГРЮЛ.
Проверьте документы на строительство. У компании должны быть разрешение и проектная декларация. Разрешение на застройку выдает мэр города (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Проверьте наличие права собственности или аренды застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство. Если земля в аренде, ее срок не должен быть меньше, чем срок окончания строительства.
Проверьте, чтобы покупка проводилась через счет эскроу. С 1 июля 2019 года это требование для застройщиков обязательно.
Проверьте финансового спонсора новостройки. Спонсировать жилье могут банки или покупатели, заключившие ДДУ.
Также проверьте стаж строительной компании на рынке, сроки строительства, фотоотчеты со строек, отзывы по уже готовым проектам. Запросите у застройщика учредительные документы, страховой договор и проект ДДУ. Эти документы лучше изучить вместе с юристом.
Как оформить покупку квартиры на этапе котлована
Купить жилье на стадии котлована можно способами:
- заключить ДДУ;
- купить жилищный сертификат;
- стать участником жилищно-строительного кооператива (ЖСК);
- купить по переуступке.
Лучше заключить ДДУ, так как документ проходит регистрацию в Росреестре. Это уменьшает риск мошенничества со стороны застройщика.
При покупке в ипотеку
Для покупки квартиры на стадии котлована в ипотеку через заключение ДДУ необходимо:
- обратиться в банк и заполнить заявление на кредит;
- собрать документы (копии паспорта и свидетельств о браке, о рождении детей, трудовая книжка, справка с работы о доходах);
- получить положительный ответ от банка;
- заключить ДДУ.
Несмотря на то, что в сделке участвует банк и на первый взгляд она кажется чистой, ДДУ лучше изучить до подписания вместе с юристом.
Что важно при приемке квартиры в новостройке в центре Москвы
После сдачи дома спешить с приемкой квартиры не стоит. Нужно еще раз проверить все документы, убедиться в том, что дом:
- имеет ровно столько этажей, сколько было заявлено;
- имеет площадь, соответствующую документам;
- отстроен в соответствии с градостроительными нормами.
Также оцените качество постройки, проверьте правильно ли проведены сантехнические и отделочные работы.
Заключение
Перед покупкой квартиры на стадии котлована важно убедиться в честности застройщика, его финансовых и правовых возможностях. Выбирайте аккредитованные строительные компании — это дополнительная гарантия безопасности сделки. Надежнее всего покупать жилье через агентства, в которых работают опытные риелторы и юристы.
