Программа "индустриальные кварталы" предусматривает строительство 35 миллионов квадратных метров коммерческой недвижимости в Подмосковье. Мы рассказываем о преимуществах и рисках, которые имеет новый проект, а также о том, какое жилье появится на территории старых заводов

В Москве запустили программу реконструкции промышленных зон «Индустриальные кварталы». В этих регионах столичные власти вместе с инвесторами построят 35 млн квадратных метров.11 млн «квадратов» будут использованы для производственных мощностей, 13 млн кв. м недвижимости- для общественных, деловых и социальных зданий, еще 11 «квадратов»- для жилых домов, четверть из которых будет построена по программе реновации.

В 2021 году планируется провести 35 аукционов недвижимости в Москве в рамках проекта «Индустриальные кварталы» для определения инвесторов, которые будут реорганизовывать промышленные зоны. Общая площадь земельных участков для проведения аукционов составит 456 гектаров.

Эксперты рассказали, как повлияет новая программа застройки «ржавого пояса» на рынок столичного жилья и какие сложности могут быть при ее реализации.

Преимущества

Выход новых качественных проектов с интересными характеристиками и привлекательными ценами положительно скажется на первичном рынке недвижимости, говорит гендиректор компании "Метриум" Надежда Коркка, участница партнерской сети CBRE.

«В начале 2021 года на рынке новостроек наблюдается дефицит ликвидного предложения, а в некоторых сегментах наблюдается дефицит. Поэтому участие новых регионов, скорее всего, является положительным знаком. Оценить влияние этой программы на рынок жилья Москвы можно будет после определения конкретных параметров строительства для каждого реорганизованного региона, включая спрос и предложение», - сказала она.

Проблемы и риски

Есть несколько возможных проблем в реализации программы, говорят эксперты. Во-первых, трудности с взаимодействием с владельцами этих сайтов. Многие коммерческие предприятия будут заинтересованы в продаже земельных участков, но с малыми государственными предприятиями иногда будет сложнее договориться, считает председатель совета директоров компании Ирина Доброхотова.

«Вероятно, урегулировать отношения с собственниками территорий в промзонах власти будут так же, как это происходило до сих пор. Например, есть совершенно недееспособное производственное предприятие, в собственности которого находятся какие-то земельные активы. Девелопер выкупает это предприятие целиком, банкротит его, у земель меняется вид разрешенного использования — можно строить. Предварительно внеся все проекты в правила землепользования и застройки города», — объяснила Доброхотова.

В ситуации, когда собственники не упорядочивают территорию, правительство Москвы имеет право обязать их начинать реализацию проектов комплексного освоения территорий или покупать такие участки и самостоятельно заниматься их развитием, отметила Надежда Крокка. Он предположил, что в новой программе могут появиться некоторые структурные локомотивы в виде компаний, поскольку причина их появления заключается в объединении многих собственников и арендаторов в одном направлении и проведении последовательной работы по преобразованию территории.

Второй проблемой программы «Индустриальные кварталы» могут стать сложности, связанные с реновацией самой площадки. Например, дополнительные существенные расходы могут потребоваться на снос большого объема строений, вывод предприятия или рекультивацию земли, подчеркнула Доброхотова.

Еще одной сложностью программы является то, что реализация крупных жилых проектов на территории промзон требует значительных расходов на строительство социальной и транспортной инфраструктуры, пояснила председатель совета директоров «Бест-Новостроя». Она подчеркнула, что с учетом этого такие площадки могут быть интересны лишь крупнейшим девелоперам из топ-10 или даже топ-5, у которых есть ресурсы и на вывод предприятий, и на реновацию территории, а также финансы на реализацию девелоперского проекта.

Четвертой проблемой является долгосрочность новой программы, уточнила Коркка. По ее словам, программа масштабная, сложная и ориентирована на сбалансированное развитие этих территорий, что может сказаться на сроках и в результате растянуться на десятилетия.

https://cdnimg.rg.ru/img/content/166/47/51/iStock-468385858_d_850.jpg

Какое жилье будет построено

Какое именно жилье будет построено в рамках новой программы, будет зависеть от конкретного участка. «Внутри МКАД комфорт-класс можно осваивать везде, даже отдаленные районы робко пробуют бизнес-лайт. Большие объемы под жилую застройку в Братцево (240 тыс. кв. м) — там вполне может появиться полноценный бизнес-класс. А также в Кунцево-1 (около 600 тыс. кв. м) и Октябрьское Поле (около 140 тыс. кв. м) — в обоих случаях минимум хорошие проекты комфорт-класса, на Берзарина, возможно, бизнес-сегмент. То же с промзоной Грайвороново — это перспективный район, там развивается транспортная инфраструктура, рядом ТПУ «Нижегородская». Пока основная масса ближайших проектов — класс комфорт, но ЖК «Аквилон Beside» — это уже бизнес-лайт. Неподалеку бестселлер «Метрополия» — также уровня выше среднего», — рассказала Доброхотова.

Поскольку новые проекты на территории коммерческой недвижимости в Подмосковье будут появляться явно постепенно, не одновременно и не будут влиять на спрос и предложение во всем мире, пояснил глава «Бест-Новостроя». К тому же, по ее словам, на новых территориях именно под жилье отводится не такой уж большой процент площади — запланировано всего около миллиона квадратных метров, менее 10% сегодняшнего объема первичного рынка.

Какие промышленные зоны пойдут на реконструкцию

Как развивается "ржавая арка" столицы

Программа промышленных кварталов не является чем-то принципиально новым. Механизм комплексного развития бывших промышленных зон был запущен в 2017 году. По данным мэрии, реализация проекта «индустриальные кварталы» позволит городу получить около 500 тыс. рабочих мест и около 3 трлн рублей бюджетных доходов, а общий объем инвестиций в реализацию проектов составит более 7 трлн рублей.

По данным столичных властей, промышленные зоны занимают около 18,8 тыс. гектаров, что занимает более 17 районов старой Москвы. С 2011 года в Москве был утвержден проект планировки 91 участка бывших промышленных зон общей площадью около 4 тыс. га. всего было построено 806 объектов общей площадью 24 млн квадратных метров.

В начале апреля 2021 года градостроительная комиссия Москвы одобрила проекты комплексного развития объектов в семи бывших промышленных зонах (Грайвороново, Зюзино, Каширское шоссе, Бескудниково, Кунцево, Коровино и горная Мельница). В 2020 году власти Москвы приняли решения о комплексном развитии 23 территорий промзон, в их числе Красный Строитель, Бережковская набережная, Капотня, Выхино, Трикотажная, Перово и Верхние Котлы.