Предложение не успевает за спросом на загородную недвижимость. Покупатели ищут доступные дома в минималистском стиле, но находят дорогие объекты с устаревшим дизайном. Почему девелоперы оказались совершенно неподготовленными к событиям этого года и взрывному росту спроса?

Весенний всплеск спроса на загородную недвижимость был не один.

С января по октябрь спрос на покупку загородной недвижимости в Подмосковье вырос на 98%. В октябре были зафиксированы еще более высокие темпы роста в годовом выражении-107% в Московской области и 48% В России«, - говорит Дмитрий Алексеев, директор по первичной недвижимости на Авито. Риэлторы говорят более скромные цифры. » В среднем за 10 месяцев этого года спрос на вторичном рынке был на 30% выше, чем за аналогичный период 2019 года", - сказал управляющий партнер "МИЭЛЬ загородной недвижимости" Владимир Яхонтов. Агентство элитной недвижимости Vesco Realty отмечает, что количество обращений в бюджет увеличилось до 40 млн рублей, в январе в бюджет не было внесено более 48 млн изменений.

Первый всплеск спроса на жилье за городом случился в марте. По словам Ольги Магилиной, заместителя генерального директора fee-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость», покупателей на рынок привели два события — колебания курсов валют, последовавшие за падением цены нефти, и новость о скором введении налога на вклады физлиц свыше 1 млн рублей. В апреле ажиотаж продолжился уже из-за изоляции, но в середине месяца все пошло на спад — покупатели «замерли» в ожидании дальнейших событий. Май-июль были умеренными, а с июля, по словам Магилиной, начался «сильный рост, достигший апогея в сентябре-октябре».

Большинство людей за городом ищут дома, готовые жить на одну семью. "Самым востребованным "средним" является дом площадью 120-150 м, площадью 10-12 гектаров, все новое, ухоженное, без старомодного ремонта. Минимальное количество дополнительных вложений, в идеале - "заходи и живи". Было бы неплохо, если бы был хороший вход, все электрические сети, газ, септики, скважины. Природные особенности реки, озера, красивого леса очень желательны", - говорит Яхонтов. По его словам, также важно, чтобы у людей был интернет, они могли быстро забрать машины скорой помощи и попасть в зону доставки еды в доме.

Дома становятся дороже, земли становятся дешевле

По данным ЦИАНа, за последние 12 месяцев цены выросли в среднем на 8%. » Если год назад типовая дача в Подмосковье стоила 11,9 млн рублей, то сейчас ровно на 1 млн больше — 12,9 млн рублей", - говорит главный специалист аналитического центра "ЦИАН" Алексей Попов. По словам Алексеева из "Авито недвижимости", в третьем квартале средняя цена загородной недвижимости в Подмосковье выросла на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, при этом самые впечатляющие темпы роста — на 39% — показали цены на загородные дома.

Риэлторы дают немного больше информации о ценах. "Максимум-в 5 рублях с января. Важно помнить, что есть цена предложения и цена сделки. Цена предложения значительно выросла по сравнению с летом, но цена сделки была на уровне прошлого года", - говорит Яхонтов. Все опрошенные участники рынка подтверждают, что стоимость ткачества земли снижается. Попов отмечает снижение за 10 лет по сравнению с прошлым годом, сейчас средняя цена процента в Подмосковье на 120 км от МКАД - 369 000 рублей, годом ранее-410 000 рублей.

На фоне ажиотажа застройщики ИЖС, как и девелоперы многоэтажных домов, вышли в плюс. Например, компания «KASKAD Недвижимость», один из девелоперов в Подмосковье, за 10 месяцев «в деньгах» заключила на 37% сделок больше, чем за аналогичный период в 2019 году. «Первое полугодие продемонстрировало некоторый спад по отношению к 2019 году (-12% за период). Но уже третий квартал с лихвой компенсировал эту просадку, показав продажи «в деньгах» выше на 119%, чем за аналогичный период 2019 года. А в сентябре год к году рост этого показателя составил целых 223%», — говорит Магилина. По словам Яхонтова, выручка продавцов загородной недвижимости в Московском регионе за год выросла в несколько раз.

"Старые дома»

В последние годы рынок загородной недвижимости застопорился, проектов стало мало, нового раунда спроса никто не ожидал. По словам Попова, сейчас практически невозможно найти вариант быстродействующей городской квартиры в загородном доме, где можно использовать привычные городские качества, стабильно работающие электричество, газ, вода, дороги, асфальт «до ворот». "Таких объектов мало, а они дорогие", - говорит эксперт. - Из типичной столичной квартиры можно переехать только в центральной части Московской области, в 20-60 км от МКАД, без учета затрат на обустройство, что намного выше, чем в квартире для загородной жизни. "Никаких новых идей, не так много предложений-старые дома. Это связано с тем, что загородная недвижимость не является принципиальным требованием и наиболее активное развитие этого сегмента происходит в то время, когда у населения есть свободные средства. И этот последний период на самом деле "тучный двухтысячный", а до 2014-2015 года-меньше лет", - говорит Яхонтов.

Нестабильная экономическая ситуация, снижение реальных доходов населения и колебания валютных курсов заставили девелоперов отложить планы по инвестированию в новые проекты и сосредоточиться на "нереализованных остатках"

Предложение на первичном рынке жилья сократилось на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а на вторичном рынке-на 47%, согласно "декретной мобильности". Январе октября, по словам Яхонтова, возражений против «продажи загородного имущества» в Подмосковье было меньше, чем за аналогичный период 2019 года, на 24% меньше, чем за аналогичный период 2019 года. Многие владельцы недвижимости много снимали с продаж и использовали загородные дома для собственной жизни при пандемии.

"С января по октябрь на рынок практически не поступало новых проектов. Девелоперы совершенно не готовы к событиям этого года и взрывному росту спроса", - отметил он. "Нестабильная экономическая ситуация, снижение реальных доходов населения и колебания валютных курсов заставили девелоперов отложить планы по инвестированию в новые проекты и сосредоточиться на нереализованных остатках.

"Кроме того, штрафы за прерывание сроков договоров долевого участия были отменены до октября года, что дало застройщикам определенную свободу в принятии решений", - говорит Алексеев. Однако привлекательность рынка не осталась незамеченной инвесторами и потенциально "новыми девелоперами". По словам Аверьянова, Vesco Consulting за последние несколько месяцев получила «шквал заявок» на разработку концепций коттеджных поселков в Подмосковье.

"Запросы на консультации поступали как от девелоперов, ранее реализующих пригородные поселки, так и от тех, кто специализируется на квартирах, в том числе за пределами Московской области", - подтвердил Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости "Найт Франк".

Отрегулируйте рынок

В марте Минстрой представил программу развития индивидуального жилищного строительства ИЖС, на которую на 2020-2024 годы должно быть выделено 137,7 млрд рублей из федерального бюджета. Деньги должны пойти на расширение площади земли, строительство инфраструктуры, привлечение девелоперов, готовность к строительству частных домов для комплексного освоения территорий с использованием счетных счетов и проектного финансирования, а также создание доступного продукта. На ипотеку в ИЖС.

«Вывести воскресенье Крыма на другой уровень можно будет только за счет государственного вмешательства, то есть работающего над проектным финансированием, регулирования и обеспечения законопроекта о наличии ипотечного готового жилья и разработки программного обеспечения для ипотечного финансирования строительства домов», — говорится в программе утверждения. "Это должно стать конкурентоспособным городом по таким параметрам, как Пригородное жилье, инфраструктура и качество. В соответствии с госпрограммой эти задачи помогут решить индустриализацию ИЖС и участие крупных девелоперов в комплексном развитии регионов. Но на ослабление этого маховика уйдет несколько лет, - говорит Дмитрий Алексеев из "Авито Недвижимость".

Другие участники рынка считают, что реформы могут усугубить ситуацию. "Передача ИЖС на доверенность-это утопия. На сегодняшний день ни у кого нет инвестиционных контрактов, договоров и так далее. он не мешает его продаже. P. "он говорит, Yakhontov. По словам Таганова, переход на систему безопасности очень затруднил воскресенье таунхаусов и малоэтажных домов — "из-за законодательных новинок прошлого лета 2019 года застройщики с таунхаусами проектов просто не выходят. То же самое может случиться и с разработчиками ИЖС", - сказал он. "В настоящее время переход ИЖК на счета безопасности еще больше затрудняет рост темпов строительства. Но со временем, наряду с другими запланированными мерами, этот шаг должен способствовать достижению поставленной цели", - говорит Алексеев. Даже если госбанки будут финансировать ускоренное строительство, они не выдержат сетей и инфраструктуры, говорит Яхонтов. "Нереально защищать сети так много и за такое короткое время", - говорит он. - "Я не вижу склонности граждан к переселению в загородное жилье на постоянное место жительства. Для этого нужно развивать инфраструктуру на местах, и этого нигде за пределами Новой Москвы не происходит. Дороги, больницы, школы-практически везде уровень довольно низкий."