Недостаток загородной недвижимости в Подмосковье - людям нечего выбирать Согласно официальной статистике, спрос на «вторичное жилье» бьет рекорды, но риэлторы уже видят признаки снижения покупательской активности. В основном виноват недостаток предложения- люди иногда не могут найти ничего подходящего.

Запрос

В октябре Росреестр зарегистрировал 18 433 передачи прав на недвижимость в Москве в рамках сделок купли-продажи жилья. На первый взгляд, волнение рынка- в месячном выражении показатель вырос на 19,5%, в годовом выражении- на 46,2%. Однако сделки с недвижимостью - довольно длительный процесс, и Росреестр лишь регистрирует его результат. Данные ведомства за октябрь фактически отражают уровень покупательской активности. В то же время риэлторы, торгующие с самого начала, уже видят признаки снижения спроса. В любом случае, "старые " - это те, кто работает в Москве.

"жилищный алфавит", например, совершил на 7,7% меньше сделок, чем в сентябре, а количество обращений от потенциальных клиентов выросло всего на 0,9% по сравнению с сентябрем. «Как правило, это показатель снижения роста количества сделок в последующие периоды, возможно, произойдет до конца года, за счет программы реновации льготной ипотеки«, - говорит начальник отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Азбука Жилья" Ярослав (ипотека применяется на первичном рынке, но не для покупки квартиры в новостройке, бестселлеров).

В годовом выражении пока идет ощутимый рост: сделки в сфере ЖКХ выросли на 52%, возражений-на 44%.

"Инком" также собрал на 30% больше улучшений, чем год назад, но с разрывом в прошлом году с точки зрения текущего спроса снизился – в сентябре он составил 64%. В октябре по сравнению с сентябрем количество авансов в Инкоме выросло на 10%. Однако в последнюю неделю месяца стало заметно, что уровень покупательной активности на вторичном рынке жилья постепенно снижается, говорит Сергей Шлома, директор по вторичному рынку «Инком-Недвижимость». По его словам, это происходит в том числе при значительном дефиците предложения- потребители иногда не могут найти подходящий для себя объект.

В первой половине сентября компания получила на 27% меньше авансов, чем за первые две недели октября. Однако отрыв от предыдущего года остается значительным, а также аванс в 26% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.

Покупатели, напротив, активизировались после затишья в сентябре и в начале октября. По словам Анастасии Ковалевой, директора отдела продаж «центра» в Троицкой Академии наук "Римаркком 21 век", спрос в октябре в Новой Москве превысил предложение почти на 25-30%. В самом риэлторе количество авансов превысило сентябрь на 12% и 14% сделок. По сравнению с октябрем прошлого года рост цен на недвижимость в Москве составил 75%, а количество сделок удвоилось.

По словам вице-президента Союза риэлторов Московской области, генерального директора Академии "хороший выбор" (Московская область) Ольги Власовой, в октябре многие риелторские компании столкнулись с большим спросом на все, что называется "недвижимость". Это связано как с падением рубля, так и с продолжающимся ростом стоимости на вторичном рынке. Все это не могло вызвать напряженности у потенциальных покупателей, что привело к резкому увеличению числа обращений. По оценкам Ольги Власовой, по сравнению с сентябрем количество авансов на рынке в целом выросло не менее чем на 25%. В Академии "хороший выбор" этот показатель составлял 35%. Она выросла примерно на 30-35% в месяц, а количество сделок увеличилось.

Однако, в первой половине ноября активность на подмосковном рынке "вторичного жилья" несколько снизилась – по тем же причинам, что и в "старой" Москве. "Прежде всего, это произошло потому, что покупать было почти нечего. Все, что выходит на рынок по доступной цене, сразу продается", - говорит Власова.

Спрос в Новой Москве по-прежнему остается на уровне октября, но "уже чувствуется, что он достиг потолка и в будущем небольшое провисание невозможно", - говорит Анастасия Ковалева.

Предложение

На «старом» рынке Москвы количество квартир сократилось на 14,3% по сравнению с сентябрем, тогда как их общая площадь сократилась на 13,5%, сообщает "Азбука Жилья". По сравнению с прошлым годом продажи квартир сократились на 44%, а их площадь сократилась на 41,3%.

По мнению экспертов компании "Инком-Недвижимость", требования покупателей в массовых сегментах более чем в три раза превышают объем предложения по ликвидности. "Из-за растущего спроса, наблюдаемого в течение нескольких месяцев, на массовом рынке наблюдается явный дефицит качества и востребованных лотов", - сказал Сергей Шлома. По его словам, для правильной работы лотов на вторичное жилье должно быть на 30 процентов больше.

До конца года эксперты Income не ожидают улучшения ситуации с объемом предложений.

Предложение на вторичном рынке жилья Новой Москвы также снижается. По словам Анастасии Ковалевой, количество квартир сократилось в среднем на 20% по сравнению с октябрем. "В нашем офисе продаж мы зафиксировали 30% - ное снижение объема предложения", - продолжает Ковалева. В то же время на рынке появляются новые объекты с одинаковой регулярностью. Другой вопрос, что они продаются достаточно быстро. Кроме того, из-за роста цен на недвижимость в Москве многие собственники недвижимости впоследствии снимают с октября много денег, надеясь реализовать их по более высокой цене"

В Московской области, по данным "ЖКХ", количество квартир, выставленных на продажу за месяц, сократилось на 16,6%, их общая площадь- на 16%. По сравнению с показателями год назад количество лотов и площадей сократилось на 41%.

Ольга Власова подтверждает тенденцию, но дает несколько иные цифры: минус 20% лотов по сравнению с сентябрем и минус 25% - до октября 2019 года.

"Что касается объема предложения на вторичном рынке жилья в Подмосковье, то можно сказать следующее: Все, что было продано летом, было продано или продано", - резюмирует вице-президент ГРМО.

Цены

Из-за растущего спроса растут и цены на вторичное жилье. По данным аналитического центра www.irn.ru средняя стоимость квадратного метра в Подмосковье выросла на 2,4% и достигла 191 150 рублей. При этом цены растут очень неравномерно: дешевые сегменты с дефицитом предложения растут еще выше, а дорогие не только отстают от рынка, но и в некоторых местах начинают дешеветь.

За год вторичный метр подорожал на 8% по индексу IRN.RU.

"Искажения" динамики цен также подтверждает статистика "ЖКХ". По данным компании, средняя стоимость квартиры бизнес-класса в месяц снизилась с 1,3% до 42,64 млн рублей. но на массовом рынке цены растут: эконом-класс вырос с 1,3% до 10,23 млн рублей. На квартиру комфорт-класса-от 2,7 % до 21,18 млн рублей. Средняя стоимость лота по всем классам выросла в октябре на 3,3% до 26,78 млн рублей.

За год средняя цена квартиры, по данным «ЖКХ», выросла на 21,7%. В эконом-классе - 12%, в комфорт - классе-15,6%, в бизнес-классе-13,4%.

По словам Анастасии Ковалевой, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Новой Москвы в октябре превысила отметку в 171 тысячу рублей. так, вторичные квартиры, в зависимости от сегмента рынка, за последний месяц подорожали на 3,5-5,0%. За год "вторичное жилье" подорожало на 15%, а лидерами по росту цен стали однокомнатные квартиры, увеличившись ровно на 1 млн рублей, говорит риелтор.

В Московской области средняя стоимость квадратного метра вторичной недвижимости в месяц выросла на 0,9% и составила 78 392 рубля. "сейчас, например, квартира, которая стоила до пандемии 3 миллиона, выросла до 3,5 миллиона рублей. - И такая ситуация наблюдается на рынке "вторичного жилья".".

Как сообщали «Жилищный кодекс», по состоянию на конец октября 2020 года средний бюджет покупки на вторичном рынке Московской области равнялся 6,39 млн рублей: 4,27 млн рублей в эконом-классе, 6,42 млн рублей в «комфорте» и 9,34 млн рублей в «бизнесе».

По сравнению с предыдущим месяцем в целом средний размер бюджета для всех классов увеличился на 2,5%. В то же время в эконом-классе цены снизились на 0,6%, а в комфортном и бизнес-классе цены выросли на 2,3% и 5,1% соответственно.