С августа по сентябрь 2020 года квартиры в новостройках в центре Москвы и Подмосковье: спрос вернулся к мартовскому максимуму

Инвесторы и дешевая ипотека восстанавливают рынок после карантина Снижение доходности вкладов и обесценивание рубля вернули инвестиционную привлекательность загородной недвижимости в Подмосковье. Доступная ипотека также повышает растущий спрос. В результате квадратные метры становятся дороже, а скидки, наоборот, снижаются.

Запрос

В августе Управление Росреестра по Москве зарегистрировало 14 695 переходов на право собственности в рамках сделок купли-продажи жилья. Второй месяц подряд рост спроса на вторичное жилье составляет 30% в месячном периоде. При этом впервые с марта покупательская активность выросла на 37,6% по сравнению с прошлым годом. Фактически, рынок вернулся к уровню спроса до гарантии. В целом по итогам восьми месяцев разрыв составил 18,3%, хотя текущий год по-прежнему отстает от прошлого.

О том, что конец лета, как обычно, редко бывает плодотворным для вторичного рынка, сообщали и риэлторы. В августе июля Инком собрал столько авансов от клиентов, сколько в июле, что на 30% больше, чем годом ранее. Количество договоров предоплаты, заключенных компанией, было на 3% ниже прошлогоднего показателя, а в июле текущий уровень спроса был на 15% выше общего показателя июля- 2019 года. В "Азбуке жилья" после динамичного роста за первые два летних месяца количество сделок в августе выросло на 3,6%. Правда, в августе прошлого года нынешняя ситуация по-прежнему ниже 8,7%. Но количество обращений от потенциальных покупателей выросло в ежемесячном и годовом исчислении на 7,9% и 15,6% соответственно. В мае, который всегда был самым «праздничным» месяцем, количество обращений было самым высоким с мая 2019 года, говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Жилищный алфавит».

Центральный офис продаж "Троицкой матери" 21 века в Новой Москве из-за роста цен на недвижимость в Москве совершил на 12% больше сделок, что на 8% больше, чем в июле. Кроме того, этих цифр могло бы быть больше, если бы не небольшое снижение активности до начала нового учебного года, говорит директор Центрального управления продаж Анастасия Ковалева.

"Наиболее активными целевыми группами покупателей вторичного жилья являются ипотечные кредиторы, которые спешат воспользоваться низкими процентными ставками.помимо кредитов, те, кто покупает недвижимость с целью экономии на амортизации,- комментирует Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость». - Некоторые отказываются продлевать срок действия банковских депозитов из-за рекордно низких ставок по депозитам, поэтому ищут альтернативные варианты инвестирования. Также люди, привлекающие внимание к рынку недвижимости, боятся очередного экономического краха, поэтому спешат «выкупить» свои сбережения, купив квартиру – этот актив в любом случае останется на их руках. И теперь, по нашим оценкам, каждая седьмая сделка на вторичном рынке капитала происходит с целью сохранения больших сбережений."

Кроме того, спрос на вторичную недвижимость в «старых» границах Москвы катализировал опубликованные списки домов на ремонт, говорит Юлия Октябрьская, директор Управления по продаже вторичной недвижимости Est-a-Tet. По его словам, средняя продолжительность экспозиции таких квартир не превышает двух недель, в то время как в домах их очень много, ПЛ

В отличие от Москвы, в Подмосковье на первый взгляд не наблюдается никакого ажиотажа на вторичном рынке. Июль июля количество авансов в августе сократилось на 3-5% по сравнению с июлем, в то время как количество сделок осталось в июле, например, в Академии "хороший выбор". Однако в годовом выражении заметен значительный рост спроса: по сравнению с августом прошлого года авансы выросли более чем на 11%, а сделки-на 15-17%. В подмосковных отделениях продаж "Метрополис-сервис" в августе положительная динамика была зафиксирована только по количеству заявок (19,7% по сравнению с предыдущим месяцем). Количество авансов за месяц сократилось на 3,9%, а сделок сократилось на 10,8%.

Видимо, наблюдается снижение покупательской активности, но не все так просто, говорит Сергей Власенко, вице-президент Союза риелторов Московской области, Президент риелторской компании «сервис Метрополиса». Спрос в Московской области также усилился на фоне снижения ставок по ипотечным кредитам и, несмотря на снижение рентабельности депозитов, "покупатели, выходящие на рынок, столкнулись с нехваткой ликвидных объектов и отсутствием интересных предложений, что не повлияло на уровень их авансов. В свою очередь, снижение количества авансов частично повлияло и на снижение количества сделок, которые могут закончиться в августе. К этому следует добавить процедуры, отложенные из-за курортного сезона. Владельцы ипотечных кредитов столкнулись с задержками в утверждении кредитов в банках. С августа завершатся неудачные операции, поэтому в сентябре будут проведены неудачные операции."

Как объясняет Ольга Власова, задержки в обращении в банки связаны с большим количеством людей, желающих получить ипотеку, и длительной процедурой проверки объектов: "клиенты спешат оформить ипотеку, полагая, что ключевая ставка больше не упадет, а значит, банковские ставки снова повысятся. Кроме того, у покупателей есть опасения по поводу вторичных цен на жилье, поскольку они октябре опасаются их серьезного роста. Наконец, есть неопределенность в отношении возможной второй волны ограничений из-за пандемии, которая может отменить сделку на неопределенный срок. Вот почему некоторые клиенты спешат как можно скорее решить свои жилищные проблемы."

В целом в августе на ипотеку в Подмосковье пришлось 80-90% всех сделок со вторичной недвижимостью. В "старой" Москве-70%, по оценке Юлии Дымовой. "В связи с увеличением числа валовых сделок создавалось ощущение увеличения доли покупателей в свободных деньгах, но показатели в процентах не изменились", - сказал он.

Доля ипотечных сделок на вторичном рынке снизилась на 20-25 процентных пунктов по сравнению с июлем и достигла 45-47% (50% в 21 веке), говорит Анастасия Ковалева. Однако в первой половине сентября доля ипотеки вновь начала заметно расти до 80% в» Римаркоме 21 век".

В конце сентября снижения спроса риэлторы не ожидают. "Динамика спроса почти полностью соответствует ситуации на подмосковном рынке "вторичного жилья" в первой половине сентября

Предложение

Предложение прошлого года снизилось на 0,7% по сравнению с августом и вырос на 1,9% по сравнению с июлем, согласно статистике Инкома, в годовом выражении экспозиция на вторичном рынке «старой» Москвы несколько изменилась.

При этом необходимо подчеркнуть, что определенное количество предложения на вторичном рынке фактически занимают объекты, не участвующие в покупке и продаже жилья. Например, в сегменте квартир премиум-класса спрос сейчас находится на крайне низком уровне, в том числе на очень высокой ставке переоцененных квартир- около 95%. Что касается сегмента массового рынка, то здесь, наоборот, наблюдается дефицит наиболее ликвидных объектов. Это отличные качественные характеристики (свежий ремонт, хорошее состояние дома и подъезда, привлекательный вид из окна и т.д.) собственником являются квартиры, выставленные по исключительной цене. По нашим наблюдениям, доля таких партий в "вторичном жилье" столицы уже не превышает 8% и постепенно снижается, - говорит Сергей Шлома.

В Новой Москве предложение за месяц сократилось на 27%. "Главная причина- вымывание жидких предметов на пике отложенной в июле волны спроса. Еще одним фактором, однако, стало поведение собственников, которые стали достаточно активными, чтобы убрать объекты с продажи, надеясь продать их в течение нескольких месяцев, в ожидании роста цен, хотя на снижение общего объема предложения в "вторичном жилье" повлияло не меньше дороже", - говорит Анастасия Ковалева.

"По данным риэлторов Московской области, предложение в регионе сократилось на 2-5%, а количество объектов, впервые появившихся на рынке, сократилось на 11-15%. с июля ситуация с объемом торгов, которая начала складываться и продолжалась в августе, сейчас ясно показывает, что многих покупателей «вторичного жилья» на рынке ждет определенное разочарование", - говорит Сергей Власенко. - "Хорошие объекты были проданы в подавляющем большинстве, и все должны были действовать в то время, когда они жили дома в период ограничений из-за пандемии. Самые смелые и активные покупатели, которые выбирали предметы издалека и, по возможности, ходили на переговоры, сумели «снять сливки» и приобрести привлекательные предметы по отличной цене."

Цены

С июля цены на вторичное жилье в "старой" Москве снова выросли из-за снижения ставок по банковским депозитам и дешевым ипотечным кредитам, потеряв в июле символическое 1%. По данным аналитического центра www.irn.ru по итогам августа цена метра выросла в среднем на 0,4% до 184 200 руб. Однако дорого обошлось далеко не везде: метр растет в нынешних сегментах, либо отстает от рынка, либо вовсе не дешев, см. «рынок недвижимости по итогам августа 2020 года».

По данным "ЖКХ", средний бюджет покупки на вторичном рынке «старой» Москвы в августе вырос на 1,4% и составил 25,83 млн рублей квартиры эконом-класса выросли на 1,5% до 9,69 млн рублей в среднем комфорт-класс вырос на 1,3% до 20,14 млн рублей.

Согласно оценке Аны

"В связи с ограничениями, введенными в связи с пандемией, к середине лета цены на вторичные квартиры снизились с июля, но они снова пошли вверх", - говорит Анастасия Ковалева. - Однако говорить о серьезном росте цен не стоит-все в пределах нормы. Причины такого роста, которые могут быть приостановлены в ближайшее время, осложняются: рост цен на квартиры в новостройках в центер Москвы, вымывание дешевых и достаточно жидких объектов с рынка на пике просроченного спроса. Естественно, продажа более дорогих по стоимости квартир привела к росту средней цены. Но можно предположить, что с увеличением объема предложения цены должны стабилизироваться и, возможно, незначительно снизиться."

В Московской области вторичный метр в августе стоил в среднем 77 810 рублей. По словам Ольги Власовой, цены выросли примерно на 0,5-1,5%. При этом даже стоимость метра в отдельных муниципалитетах немного снизилась. "Это касается городов, где на рынке очень мало (или вообще нет) предложения "первичного", что может привести к росту стоимости вторичной недвижимости", - говорит Власова.

В августе квартира в Подмосковье, по данным "ЖКХ", стоила в среднем 6,08 млн рублей. - По сравнению с июлем он вырос на 1,1%. Жилье эконом-класса выросло в месяц на 1,5% (до 4,23 млн рублей), «Комфорт» - на 1,3% (до 6,12 млн рублей), «бизнес» - на 0,3% (до 8,74 млн рублей).

Скидки

В то же время с ростом цен скидки снижаются. С июля в "старой" Москве, по данным Инкома, средний размер скидки снизился с 5,3% в июле, до 5,1% в августе. В августе прошлого года средняя скидка равнялась 5,6%.

В Новой Москве скидки практически исчезли. "Если мы продаем объекты в Москве со стандартной скидкой 3-5%, то вторичные квартиры по адекватным рыночным ценам в ТиНАО уходят практически без переговоров. Понятно, что это напрямую связано с дефицитом предложения ликвидной вторичной недвижимости", - говорит Анастасия Ковалева.

В Подмосковье продавцы также становятся все менее склонными к переговорам. "Если в июле уровень дисконта на вторичном рынке недвижимости в Московской области снизился в среднем до 2-3%, то в августе он снизился еще ниже - на 1-2%. Особенно это заметно в ближней и центральной части Москвы. В некоторых городах отдаленных районов Московской области еще можно надеяться на скидку в 3-5%", - говорит Ольга Власова.