За первое полугодие объем инвестиций в российскую недвижимость вырос сразу на 40%. Чаще всего инвесторы вкладывают средства в квартиры, но спрос и цены на нее активно растут в загородной недвижимости. Только за последний год цены на недвижимость в Подмосковье выросли на треть, рост зафиксирован и миллионеров на объектах в регионах в городах. В ближайшие годы тенденция сохранится, считают эксперты, особенно популярны будут деревни с закрытой инфраструктурой и закрытым сообществом, снижая контакты с внешним миром до минимума. Что рынк "забора", продолжится рост, а главное, удастся ли деконструировать собственность на земельный участок и дом, говорит Олег Герасимов, серийный предприниматель и соучредитель девелоперского проекта Bayside Residence.

Инвесторы ищут убежища

- Олег, недвижимость-привлекательный объект для инвестиций, или ситуационные колебания рынка?

- Для многих частных инвесторов недвижимость является более четким и надежным инвестиционным инструментом, чем, например, покупка ценных бумаг. В прошлом году рынок жилья показал очень хороший импульс роста почти во всех сегментах более чем на 20%, этого давно не видели. Однако потенциал роста не исчерпан. Да, это вряд ли будет столь значительным, но, учитывая рост цен на стройматериалы в последние месяцы, рост мы все равно будем наблюдать.

- Если говорить о загородной недвижимости, то тенденция аналогична?

- На рынке также появляется быстрый рост спроса, способствующий пандемии. Среди инвесторов установка, в которой вы должны иметь тихое убежище за пределами города, предпочтительно, где вы можете провести время со своей семьей, не запираясь на четырех стенах, становится все сильнее деконструирована.

- Рост цен во многих регионах, что наиболее привлекательно для инвестиций?

- Наиболее перспективными являются инвестиции в недвижимость в пригородных пригородах. В крупных городах последствия пандемии оказывают самое серьезное влияние на личное пространство и свободу. У всех горожан есть дача, это создает задел для устойчивого спроса на активы в будущем. В США или Европе малоэтажные города с закрытой инфраструктурой-привычное явление, в России этот формат только сейчас переживает бурный рост.

Пандемия как триггер

- Какой сегмент загородной недвижимости привлекателен?

- Качественные и доступные пригородные объекты, предназначенные для комфортного отдыха, всегда были востребованы. Но на рынке их было не так много. Большинство предложений было представлено в деревнях без единой концепции стиля, с плохо спроектированной инфраструктурой-такие объекты не подорожали. В пандемии все изменилось, куплено и совершенно недостаточно объектов. Но если говорить о качественных деревнях, то спрос на них только вырос.

- Нет ли риска, что рынок рухнет с окончанием пандемии?

- Я не думаю, что спрос упадет в ближайшем будущем. Дело больше не в том, как долго будет длиться пандемия. Важно то, что на рынке труда больше людей работают удаленно, и нет смысла оставаться в квартирах, за те же деньги можно купить уютный дом за городом. Удаленка будет больше приходить в нашу жизнь, поэтому спрос на загородную недвижимость будет расти. А если верить последнему опросу ВЦИОМ, то уже более 70% россиян предпочитают жить в частном доме.

- Какие еще драйверы существуют для рынка?

- Мы рассчитываем на стимулирование спроса на "заборы " и ипотечные программы. Конечно, прежде всего, об экономике, бизнесе и премиальных объектах в принципе меньше ипотеки. Кредитные средства без покупки 95% объектов в нашем селе. Но есть "эффект домино", когда цены растут после экономики и бизнес-класса.

За МКАД, за МКАД

- Как выбрать объект, чтобы он не обесценился? Ранее они пытались найти деревню ближе к Москве…

- Понятно, что этот фактор больше не может быть в экологически чистом месте деревни МКАД решающим. Преобладающий ветер в Москве, популярный на западе региона, дует с запада на восток-загрязненный воздух идет на восточную сторону города. В том числе, поэтому на востоке Москвы объекты загородной недвижимости менее востребованы. На Западе лучше и вода, здесь есть абсолютно охраняемые водные ресурсы столицы. И, конечно же, ценится красота объекта, наличие деревьев, доступ к воде.

- Тогда на что ты будешь смотреть?

- Ключевой фактор-качество объекта, уровень концепции округа. Обычно на этапе проектирования и начальной продажи деревня позиционируется как бизнес-класс, но затем превращается во что-то непонятное, не соответствует нормам для фасадных решений, растет забор непоследовательных форматов. Стоимость такой недвижимости упадет. Ситуация сильно отличается от 2000-х, когда все было дороже, и вообще можно было инвестировать в любой объект. Ну, первичный рынок всегда выгоднее-при условии, что к выбору подрядчика и застройщика подходили внимательно.

- Трудно ли найти такой объект?

- Да, несмотря на привлекательность, в то время как рынок недвижимости Подмосковья является своего рода хаосом. Мы столкнулись с трудностями в поиске «забора», долгое время искали подходящий вариант строительства домов для своих семей. В результате на берегу Можайского водохранилища была обнаружена территория, окруженная хвойными лесами, даже довольно большая — площадь в 12 гектаров. И хотя проект изначально не был коммерческим, стало ясно, что здесь можно создать коттеджный поселок. Довольно быстро появились единомышленники, которые поддерживали наши взгляды на то, как будет организована загородная жизнь. После пересечения земли районы были разбросаны всего за несколько месяцев. Поэтому мы решили купить соседнюю площадь, увеличив расселение до 60 гектаров, в котором будет размещаться более 200 домов. Сейчас Бейсайд-резиденция - полноценная большая деревня бизнес-класс со многими строительными

- Но инвестировать в стройплощадку не каждый хочет…

- Конечно, строительство очень пугает, особенно в Подмосковье, когда часто приезжают и трудно контролировать. И не у всех есть необходимые строительные навыки и знания. Но можно обратиться к специалистам стройконтроля, которые предоставляют такие возможности нашим соседям, которые могут быть наняты для контроля всех строительных работ. Услуги не стоят больших денег, не влияют на доходность актива, но могут полностью избавить будущего владельца дома от потенциальных проблем, связанных с ошибками в строительстве.

- Разве не выгоднее инвестировать в недвижимость за рубежом?

- У меня был опыт инвестирования в объекты в Великобритании и Германии. Но ожидаемые показатели доходности не всегда близки к реальности. Например, утилиты обычно не учитываются при расчете доходности. Партнер по однокомнатной квартире в Германии может составлять 200-300 евро в месяц. Не все налоги всегда учитываются в расчетах. Текущие затраты на ремонт, расходы, связанные с сменой арендатора, также не принимаются к этим расчетам. В конце концов, годовая доходность не очень интересна. Лучше инвестировать туда, где вы работаете и живете, чувствовать настроение людей, знать местные правила и законы, понимать, есть ли подходящее время для покупки или продажи актива.

Коттедж для рантье

— В России его часто считают дорогим пассивным "забором", как с этим бороться?

- Загородная недвижимость-интересная инвестиция с точки зрения дохода от аренды. И сейчас цифры намного превосходят Москву. Другое дело, что когда дело доходит до ежедневной аренды, обслуживание дома дорого. Организация уборки, стирки, ремонта часто является невыполнимой задачей. Более адекватным форматом является долгосрочная аренда.

- И есть спрос на него? Это выгодно?

- Это огромный развивающийся воскресенье и возможность получать пассивный доход без неудобств. Формат пользуется большим спросом, хотя бы на рекламных площадках можно увидеть динамику выхода новых объектов в аренду. Так почему бы не арендовать коттедж? Для этого мы запускаем услугу консьержа с функциональностью поиска арендатора, декомпозицией, а затем подготовкой дома к следующему гостю "под ключ". С 1 месяца в нашем селе рассматриваются варианты расселения. Большинство наших соседей потенциально готовы арендовать свои дома.

- Какую доходность вы можете ожидать?

-По нашей статистике, стоимость только участка в Bayside Residence выросла с декабря по июль на 34%, это очень хорошая доходность. Порог входа довольно низкая стоимость начинается от 1,9 до 12 млн рублей за гектар, это не первая линия воды, а живописная территория с видом на деревья и воду и сосны. Строительство дома и минимальный ландшафтный дизайн-еще более выгодные инвестиции. Для покупателей, которые успели начать работу до роста цен на древесину и металлическую ламинированную древесину, например, за несколько месяцев она выросла на 30%, строительство стало очень удобным и выгодным событием.