Рост цен на недвижимость в Москве продолжается. Драйвером роста цен стал рынок новостроек, где льготная ипотека подогревает спрос
Ожидается, что цены на жилье в России по итогам третьего квартала 2020 года вырастут в среднем на 4,1 тыс. рублей по сравнению с третьим кварталом 2019 года и составят 66,6 тыс. рублей за 1 квадратный метр. Такие данные содержатся в исследовании аналитического портала «СберИндекс» и сервиса «ДомКлик» от «Сбера» (есть у РБК).
Драйвером роста цен стал рынок новостроек, на котором действует 6,5-летняя программа льготного ипотечного кредитования. По итогам третьего квартала новостройки в целом по стране выросли в годовом выражении на 8,6% до 80 тыс. рублей. На 1 квадратный метр. Рост цен на вторичное жилье составил 3,7%. В среднем 1 квадратный метр жилья от собственника обойдется в 63,5 тысячи рублей.
Эксперты использовали собственные данные и официальные данные «ДомКлик»
Быстрый рост ипотеки. По оценкам аналитиков, количество выданных кредитов в сентябре составило 194 тысячи. Это на 81% выше, чем в сентябре 2019 года, и почти в два раза выше июля и августа (+45%).
Рекордный выпуск ипотеки в сентябре аналитики связывали прежде всего с неопределенностью в отношении перспектив льготной программы. Потенциальные покупатели поспешили получить ипотечный кредит, опасаясь окончания льготной программы в ноябре. «Сейчас известно, что до 1 июля 2021 года курс 6,5% сохранится, динамика экспорта, вероятно, будет ближе к летним значениям", - прогнозируют они.
Самый быстрый рост цен наблюдается на юге и востоке страны, что связано с эффектом низкой базы, а также действием программы «Дальневосточная ипотека». Это Тыва, Хабаровский край, Забайкалье, Амурская область. Рост цен в этих регионах составил от 21,5% до 24,8%. В топ-10 по росту цен попали регионы, куда устремился внутренний туристический поток. Среди них — Республика Алтай, Калининградская область, рост цен здесь составил 15% и 19% соответственно.
Кроме того дорожает жилье близ обеих столиц, что связано с изменением образа жизни и работы. В Московской области цена предложения увеличилась на 18,6% г/г против прироста +9,3% в Москве, а в Ленинградской области и Санкт-Петербурге — +13% и +7,9% соответственно.
Эффект от льготной ипотеки исчерпан
Несмотря на рост цен на недвижимость в Москве, снижение процентных ставок и льготная ипотека привели к снижению среднемесячного платежа по ипотеке. По оценкам аналитиков «СберИндекс» и «ДомКлик», в июле-августе 2020 года он снизился на 8,8% относительно марта 2020 года и составил 20,7 тыс. руб. На первичном рынке эффект был даже более выраженным. Снижение среднего платежа по ипотеке на новостройки за тот же период составило 13%, до 23 тыс. руб., на вторичном рынке — на 8,1%, до 19,7 тыс. руб.
Руководитель аналитического управления банка «Открытие» Анна треска считает, что положительный эффект от льготной ипотеки практически исчерпан, поскольку цены на жилье почти полностью окупились все спады, вызванные удешевлением ежемесячных платежей. Однако доходы населения продолжат снижаться.
В качестве примера эксперт приводит статистику ЦБ по среднему ипотечному платежу. Так, в марте 2020 года средний ежемесячный платеж по ипотеке под залог ДДУ составлял около 26 тыс. руб. при ставке 7,8% годовых. Но с началом фактического действия госпрограммы в апреле средняя ставка по рынку упала до 6,9%, а ежемесячный платеж — до 22 тыс. руб. В мае, когда началось восстановление рынка и ипотека на новостройки выдавалась по ставке 5,8% годовых, ежемесячный платеж опустился еще ниже — почти до 20 тыс. руб., что на 22% ниже апреля 2020 года.
«Последний раз в статистике ЦБ средний ежемесячный платеж на уровне 20 тыс. руб. был отмечен в 2016 году. Для покупателя в мае-июне 2020 года это было равносильно приобретению недвижимости по ценам 2016 года или с дисконтом до 20% от текущих цен», — отметила она.
Однако девелоперы, в свою очередь, отреагировали на эту ситуацию повышением цен. В результате среднемесячный платеж в августе приблизился к 23 тысячам рублей, это +5,9 процента. «Мы ожидаем, что ежемесячный платеж войдет в этот комфортный коридор для покупателя, и дальнейшее повышение цен постепенно приведет к неизбежному снижению спроса, свидетельствуют данные ЦБ за сентябрь. Конечно, девелоперы традиционно постараются воспользоваться "высоким" четвертым кварталом и продолжат повышать цены, что положит конец положительному эффекту льготной ипотеки", - сказала Анна треска.