Цены на недвижимость- можно ли справиться с ростом цен на недвижимость в Москве? Если мы вернем мигрантов на строительство, снимем льготную ипотеку, направим усилия застройщиков в регионы, поможет ли это снизить стоимость имущества? Об этом в беседе с преподавателем ВШЭ, консультантом по финансовой грамотности Марией Абрамовской.
В последние недели обсуждение цен на жилье в России набрало новый импульс. Президент поручил ФАС проверить обоснованность роста цен на недвижимоть в Москве, уже есть мнения, что монополии не несут ответственности за рост цен, за льготную ипотеку и предложение, не отвечающее спросу.
В период пандемии все ждали следующего кризиса, ряда дефолтов и худшего. Может, он все еще впереди. Но появились два бенефициара (победителя) пандемии: это ИТ-компании и строители. Во-первых, если все ясно, то строители удивились. С весны прошлого года цены на строительство загородного жилья подорвались. И это тоже легко объяснить. Опасаясь самоизоляции, больших толп в квартирах спальных районов и отсутствия возможности отдохнуть, люди начали покупать все, что уже много лет не продается. Это подтолкнуло тенденцию и к льготной ипотеке.
Но цены на недвижимость в городах тоже выросли. Интересно: почему?
Он такой же старый, как мир: спрос порождает предложение. Спрос был обусловлен наличием льготной ипотеки и сбережений (то есть сбережений и важных). Ставки по ипотечным кредитам действительно очень низкие. В истории нашей страны таких ставок еще не было. Но не только ипотека повышает спрос. Следует помнить, что на рынке недвижимости есть большое количество покупателей, готовых заплатить за покупку сразу. Более того, на вторичном рынке можно даже столкнуться с ситуацией на аукционе недвижимости в Москве, когда владельцы приглашают покупателей на объект и проводят аукцион. Тот, кто готов платить больше, тот-победитель.
Даже при таких потрясениях на рынке жилья он остается привлекательным способом вложить деньги.
Долгое время считалось, что недвижимость- лучшая инвестиция, и люди охотно вкладывали в нее деньги. Потом тенденция изменилась. Многие начали сдавать жилье в аренду, особенно молодые люди. Инвестиции в недвижимость перестали быть такими интересными, по мере того, как цены застопорились, арендные ставки тоже не росли. Стоимость ремонта объекта после смены арендаторов довольно высока... все это уменьшило волнение по поводу покупки квартир для их сдачи. Но в 2020 году все резко изменилось. Декадентское падение рубля вызвало панику среди тех, чьи накопления были в рублях. Ключевая ставка ЦБ снижена до исторического минимума, ставки по депозитам смешные. Деньги, что делать? Тратить? Для недвижимости? (в 2014 году мы купили бытовую технику). Спрос был движущей силой роста. Мы добавляем к нему еще ряд причин- и получаем текущую ситуацию.
Создается впечатление, что в крупных городах строительство идет повсюду, а недвижимости буквально некуда идти- поэтому, возможно, многие удивили столь волнующий спрос на недвижимость в начале пандемии.
Первичное предложение фактически ограничено. Петербург и Москва считаются городами, где целесообразно инвестировать в недвижимость. Многие крупные строительные компании открывают свои офисы в регионах России, и потенциальным покупателям даже не нужно приезжать и смотерть на объект, особенно на ранних стадиях строительства.
В качестве причин роста цен на недвижимость упоминаются причины роста цен на материалы, в частности на металл. Действительно, цены на металл растут. Но это не будет длиться вечно, и они спустятся вниз. Вряд ли недвижимость подорожает. И это определенно льготная ипотека. Да, ставки низкие. Но стоимость имущества очень высока. При такой стоимости ежемесячный платеж очень высок, даже учитывая низкую ставку. Кроме того, важно помнить, что банк не является благотворительной организацией. Это бизнес. После того как центральный банк повысит ключевую процентную ставку, банк-кредитор может последовать этому примеру. Как правило, кредитный договор содержит пункт, позволяющий банку в одностороннем порядке после уведомления заемщика повышать процентную ставку по договору в случае повышения ключевой ставки. В таком случае ежемесячный платеж значительно увеличится. И это все равно будет только проблемой должника. Кстати, льготную ипотеку получат жители регионов России в Москве и декрете Поощряя его переезд в Петербург, он выявляет демографическую проблему в регионах. Сейчас трудно предсказать, как долго продлится этот митинг. Центробанк уже немного повысил ключевую ставку,но роста мало. И трудно сказать, насколько еще будут расти цены. Цены сильно зависят от качества жилья, района, типа дома. Темпы роста разные. Можно ли дождаться падения цены? Если так, то в рублевом эквиваленте это абсолютно тривиально.
В валюте цена упадет в долгосрочной перспективе, так как политическая нестабильность окажет давление на рубль.
12 апреля официальный представитель МИД РФ Валентина Матвиенко заявила, что необходимо перейти на «умную ипотеку», условия кредитования которой будут зависеть от объективной ситуации на рынке жилья и социально-экономической ситуации в конкретном регионе.
Переход к разумной ставке. Если в регионах, кроме Петербурга, Ленинградской области и Москвы, потребуется использование льготной ипотеки, это, скорее всего, прекратит рост цен на недвижимость в Москве и повысит спрос на недвижимость в регионах. Но в течение короткого времени. В любом случае Центр является центром притяжения людей к бизнесу, поэтому, вероятно, спрос на аренду жилья будет расти, а арендные ставки будут расти. Постепенно усилия крупных игроков на строительном рынке будут направлены в регионы,тем самым отвлекая их от центра. А в дальнейшем, в Москве и в Петербурге мы еще раз увидим очередную волну дефицита жилья, которая подтолкнет цены вверх.
Видимо, нельзя ожидать фундаментального снижения цен?
Таким образом, цены на недвижимость никогда не падали так сильно. Да, они упали после взрыва, но потом снова выросли, только темпы роста были низкими.
Что делать людям, которые хотят купить жилье — дождаться выздоровления или хотят купить сейчас?
Если жилищный вопрос созрел, лучше не откладывать решение. Но если вы рассматриваете покупку недвижимости как инвестиции, стоит еще раз взвесить плюсы и минусы.