Вместе с экспертами "РБК.Недвижимость" попытался найти регионы Москвы, которые по-прежнему недооценены в плане спроса и цен на жилье
Строительство метрополитена, развитие инфраструктуры и благоустройство общественных пространств деконструируют разногласия между московскими регионами. Как в центре города, так и на капоте появляются современные парки и общественные пространства, качество услуг на объектах социальной инфраструктуры в школах, детских садах и поликлиниках находится на одинаковом уровне. Поэтому найти упущенные участки становится намного сложнее, чем раньше, считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.декриминализованные области становятся все труднее, чем раньше.
Если в конце 2000-х за пределами пешеходной доступности от метро проживало 30 москвичей, то сейчас их насчитывается чуть больше 10. Кроме того, рассчитывать на 25-процентный рост цен, как это было при открытии метро в 2000 году, уже не стоит. Недавние запуски новых участков столичного метрополитена привели к гораздо более скромным изменениям на уровне цен 10-12% и в некоторых случаях вовсе не влияли на стоимость, как при запуске МУС.
Как найти поле с недооцененным свойством
Несмотря на это, в Москве по-прежнему остаются недооцененные регионы. При их поиске специалисты советуют обратить внимание на планы развития метрополитена и других высокоскоростных транспортных систем, например МКБ. Кроме того, в этих областях октябрьские центры здравоохранения, рабочие зоны, учебные заведения и так далее. необходимо учитывать появление крупных инфраструктурных объектов, реконструкцию культурных объектов, наличие парковых зон и программу реновации.
Спрос и цены в таких регионах сейчас могут быть на низком уровне, но развитие региона приведет к росту покупательской ставки и появлению здесь новых жилых комплексов. Вместе со специалистами мы говорим о некоторых таких областях.
Недооцененные зоны Москвы — 2020
Новая Москва и городской округ Троицк
Среди всех локаций Московского региона особенно недооцененной представляется территория Новой Москвы, полагают эксперты.
Рынок недвижимости с сопутствующей социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой здесь пока только развивается, а многие районы ТиНАО еще вовсе не освоены застройщиками, подметил управляющий аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Между тем потребительский нужда к жилью в этой локации вырастает по мере все большей активизации застройщиков и формирования здесь жилищного фонда. По данным «Инком-Недвижимости», за год (с августа 2019-го по август 2020-го) средняя стоимость предложения 1 кв. м на вторичном рынке Новой Москвы выросла на 9,4%, до 155 тыс. На первичном рынке жилья повышение средней цены 1 кв. м составило 16%, до 151,1 тыс.
«Рост ценовых характеристик здесь будет продолжаться, причем преимущественно заметным он станет не в тех локациях, которые граничат с МКАД и Старой Москвой (так как они уже вполне освоены застройщиками), а в населенных пунктах, по территории которых проходит Московское малое кольцо либо — в дальнейшем — ЦКАД. В перспективе пяти лет благодаря относительно комфортной автотранспортной доступности и дальнейшему развитию строительства спрос на недвижимость здесь вырастет в 2,5 раза, а цены — ориентировочно на 30%», — считает Дмитрий Таганов.
Алексей Попов в Новой Москве выделил городской округ Троицк как наиболее недооцененный. По данным ЦИАН, теперь 1 кв. на вторичном рынке Троицка стоит около 130 тыс. На первичном рынке от застройщиков предложений нет.
«В отличие от других локаций в Новой Москве, которые представляют собой высотные дома, построенные в чистом поле, в этом бывшем наукограде на Калужском шоссе преобладает более спокойный характер застройки, заметно отличается социальный состав, а проблема с транспортной доступностью будет решена постройкой линии высокоскоростного транспорта — туда намечается продлить Коммунарскую линию метро», — разъяснил главный аналитик ЦИАН свою позицию.
Декриминализованные районы Москвы-2020 год
Новая Москва и городской округ Троицк
Эксперты считают, что среди всех декриминализированных мест Московской области самая недооцененная территория Новой Москвы.
Рынок недвижимости с сопутствующей социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой пока развивается, и многие регионы ТиНАО пока не освоили девелоперов, заявил руководитель аналитического центра компании «скрытая мобильность» Дмитрий Таганов. Между тем интерес к покупке жилья в этом месте растет, как и к декриминализации застройщиков, так и к формированию здесь жилищного фонда. По данным "тайной мобильности", средняя стоимость предложения в 1 квадратный метр в течение года с августа 2019 года по август 2020 года. на вторичном рынке Новой Москвы м вырос на 9,4% до 155 тыс. рублей.
"Рост ценовых показателей здесь будет продолжаться, и самое очевидное — не в местах, граничащих с МКАД и старой Москвой, а потому, что они уже довольно доминируют над девелоперами и не будут в населенных пунктах в районах Малого кольца Москвы или области — в будущем-в ЦДКАД. За пять лет, в связи с относительно благоприятной транспортной ситуацией и дальнейшим развитием строительства, спрос на недвижимость здесь вырастет в 2,5 раза, а цены вырастут примерно в 30 раз", - говорит Дмитрий Таганов.
Алексей Попов в Новой Москве назвал городской округ Троицк самым высоко оцененным. По словам Сияна, сейчас 1 квадратный метр. На вторичном рынке Троица стоит около 130 тысяч рублей. на первичном воскресенье девелоперов предложений нет.
«В отличие от других мест Новой Москвы, представляющих многоэтажные дома, построенные на чистом поле, на этой Старой Калужской дороге преобладает более спокойный характер, заметно отличается социальный состав и проблема транспортной доступности будет решена, будет решена строительство линии быстрого июле — начале-планируется продлить линию метро», — пояснил главный аналитик Циан.
По данным "бест-новостроя", на данный момент здесь реализуется только одно новое здание — уже сдано ЖК "Загорье " из Мфс6 в Бирюлево Восточное. Этот проект начался в 2011 году и до сих пор продолжается продажа квартир у девелопера. Хотя цены довольно высокие-7,2 млн рублей. еще один новый проект в регионе. Располагался на улице Радиальной-это ЖК «Царицыно2", завершившийся после банкротства предыдущего застройщика. Сейчас там нет открытых продаж. Предложения по назначению начинаются с 5,3 млн рублей.
На вторичном рынке предлагается 380 квартир в этих двух районах, и большая часть предложения удовлетворена — только в ЖК «Загорье» и в первую очередь в «Царицыно». В старом фонде в 9, 12-этажных сборных домах стоимость квартир начинается с 5,3 млн рублей, в новостройках уже от собственников — 6,6 млн рублей.
Сейчас есть как минимум два перспективных участка-6.На Радиальной и ягодной улицах, по словам Ирины Доброхотовой. Новое современное жилье может появиться по более высоким ценам, если оно совпадает с объявлениями о начале продаж, точном местонахождении будущих станций метро или начале работ в метро.
Зоны реконструкции
Не оцененные и перспективные эксперты назвали районы, на которые больше всего повлияет программа реновации, в результате чего жилищный фонд здесь будет существенно отремонтирован. Однако такие изменения произойдут только в долгосрочной перспективе.
Некоторые владельцы жилья в этих районах начинают повышать стоимость своих квартир из-за будущих изменений внешнего вида отремонтированных помещений, что означает улучшение прилегающих территорий, улучшение социальной, транспортной и торговой инфраструктуры из-за притока новых арендаторов и т. д. Например, по итогам прошлого года среди регионов, ведущих рост цен на жилье, были бюджеты Западного Декунино, Нижнего Новгорода, Дмитровского и Головинского, в том числе по указанным выше причинам, - отметил Дмитрий Таганов из «тайной мобильности».
По его словам, районы существенно изменятся во время ремонта, в пятилетней перспективе, когда на рынок недвижимости войдут объекты в новых домах, спрос на недвижимость вырастет примерно на треть от текущего уровня, а цены вырастут примерно на 25 процентов.