Часть земли может показаться самой понятной формой недвижимости, но из-за кажущейся простоты ее выбора покупатели часто совершают фатальные ошибки из-за того, что теряют деньги, склонны строить и часто зарабатывают деньги на всевозможных неприятностях. Эксперты рассказали сайту "РИА Реал Эстейт" о наиболее распространенных ошибках, допущенных теми, кто хочет купить загородный дом в Московской области, после чего долго будут сожалеть об этом.
Я не получил то, что они показали
На рынке есть много предложений, которые хитро называют "городками", но на самом деле они представляют собой большую площадь, границы которой разрезаны на очень традиционно обозначенные отдельные зоны: колышки, канавки или даже заявления продавца о том, что "ваша земля выйдет раньше этого куста и этого муравейника".
"Я бы назвал ситуацию на рынке участков – кот в трех мешках", – сетует владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.
Заключив сделку с загородной недвижимостью в Подмосковье, вы можете оказаться в ситуации, когда вы и трое ваших соседей запрашиваете часть земли и не понимаете, кто на самом деле. Поэтому перед подписанием каких-либо документов необходимо выяснить истинные границы сайта.
Чтобы убедиться, что проданная земля соответствует тем, которые были представлены на экспертизу, достаточно ознакомиться с планом (рисунком, схемой), изложенным в заявлении УСРН, советует адвокат юридической фирмы "Генезис" Сергей Тимошенко. Введя кадастровый номер приобретенной земли на сайте Росреестра, можно, во-первых, определить наличие земельного участка с таким кадастровым номером, а во-вторых, определить местоположение заинтересованной Земли, объясняет он.
Еще могут помочь технологии, добавляет учредитель экспертного клуба "Загородный девелопмент", академик МАИН Валерий Лукинов.
"Есть, например, программа, которая устанавливается на телефон: Кадастр.ру. Зная кадастровый номер участка, который вам предлагают, нужно сверить границы участка, который презентуют с номером участка, в границах которого вы находитесь, исходя из информации с программы на телефоне. Правда точность определения границ с телефона составляет несколько метров", – указывает он.
Также имеет смысл пригласить кадастрового инженера на экспертизу участка, рекомендует исполнительный директор Рудд Елена Бодрова. Он поможет подтвердить план соблюдения фактической конфигурации земли и выведет данные контракта из трансграничного отчета.
Строительство невозможно
Ситуация может сложиться таким образом, что на приобретенном участке нельзя строить так, как планировалось, и все это может произойти из-за особенностей декриминализированного использования земли.
Случаев, когда у одного земельного участка сразу несколько видов разрешённого использования не так много, но они есть и на законодательном уровне это допускается - установление основного и дополнительных видов использования, предупреждает заместитель руководителя юридического департамента компании "Этажи" Никита Пилюгин.
Например, основным видом разрешенного использования может быть – "для индивидуального жилищного строительства", а дополнительным – "для личного подсобного хозяйства". Значит на землях можно как строить дом, так и вести подсобное хозяйство. Однако при этом не должны нарушаться права собственников смежных участков. Например, если на таком участке построить ферму и запах от неё будет мешать соседям – есть риск, что суд встанет на их сторону, объясняет он.
Есть обременения
Обременения и ограничения действительно могут сильно испортить жизнь новоиспеченному владельцу участка.
Их очень много: водоохранная зона, зона охраны от крупных дорог, от проходящих коммуникаций или кабелей, охранная зона культурного наследия, зона повышенного шума (чаще относится к авиации), перечисляет руководитель департамента маркетинга Kaskad Family Екатерина Коган.
"Это чаще указано в выписке, но бывает так, что проступают новые вводные и появляются новые обременения. Был случай, когда на участке уже был построен дом, но его не могли ввести в эксплуатацию, поскольку администрация решила проверить этот участок на наличие объектов культурного наследия", – объясняет она.
Причем самый популярный документ всех проверок – выписка из ЕГРН – содержит лишь часть из них и только юридического плана, отмечает Лазовский. Необходимо заказывать ГПЗУ, а сроки его получения – месяц (а продавец требует задаток уже сейчас). Но даже ГПЗУ не гарантирует полной проверки, добавляет он.
Действительно, помимо сведений из ЕГРН приобретателю необходимо предварительно ознакомиться с градостроительными регламентами, с требованиями к осуществлению деятельности, предъявляемыми в связи с использованием приобретаемого земельного участка, советует Тимошенко. Помимо этого, следует осведомиться о включении данного земельного участка в границы территорий с особым режимом.
Невыполнимые обещания
Продавцы участков часто рассказывают о планах по развитию их поселка типа "через год мы проложим дороги, будет электричество, магазин, скоростной интернет и 300 солнечных дней в году". При этом многие обещания не просто не выполняются – они невыполнимы изначально, и этот факт можно и нужно проверить перед покупкой.
Чтобы уточнить реальные планы по развитию территории, на котором приобретается участок, необходимо изучить генеральный план развития этой местности. Как правило, власти стараются его придерживаться, хотя порой и возможны корректировки. Можно задать вопросы и в местные органы власти, советует Пилюгин.
Хотя сведения от властей – тоже не панацея, предупреждает руководитель отдела загородной недвижимости "Миэль "Сущевский" Татьяна Ананьева. Часто бывает так, что даже на сайтах местных органов власти зафиксировано, что через год в определенном жилом массиве появится, например, газ, но по факту такие обещания часто остаются лишь на словах, сетует она.
"Газ по границе"
Частный случай введения в покупателя в заблуждение относительно коммуникаций – это бодрые заверения продавца, что газ проходит буквально по границе поселка. Подвох в том, что это часто будет правдой, но никак не поможет покупателю в будущем подключиться к газопроводу.
Фраза про 200 метров до газопровода, скорее всего, означает, что продавец лукавит. Нужно заказать топосъемку и потребовать технические условия, которые, в свою очередь, должны быть действующими, а не просроченными. Вполне вероятно, что газовая труба действительно проходит неподалеку, но это какой-нибудь магистральный газопровод высокого давления, подключиться к которому невозможно, предупреждает Ананьева.
Межевание не сделано
Еще один излюбленный "прикол" загородных девелоперов – начать продажи земли в поселке до того, как в нем завершено межевание. Подобные схемы крайне рискованны, предупреждают эксперты.
Отсутствие межевания и постановки земельного участка на кадастровый учет свидетельствуют о невозможности совершения сделок купли-продажи, в том числе путем заключения предварительного договора. При отсутствии кадастрового учета суды приходят к выводу о том, что такой земельный участок не может рассматриваться как предмет договора, подчеркивает Тимошенко.
Наибольшие риски возникают при покупке доли (для целей последующего выделения участка), добавляет руководитель практики недвижимости Crowe CRS Legal Ростислав Агапов. Становясь субъектом общедолевой собственности с продавцом, важно понимать, что владение и пользование ею осуществляется по соглашению всех участников, а при недостижении согласия – только в судебном порядке. Другие дольщики также имеют преимущественное право покупки при продаже вами доли другому лицу, кроме ряда случаев, предупреждает он.
Если участок не размежеван, может выясниться, что у него меньшая площадь, территориальные споры, внезапные сервитуты и другие "радости", добавляет Ананьева.
Перевод под ИЖС
Один из популярных аргументов продавцов – "эту землю можно перевести под ИЖС". После недавней реформы, позволившей строить жилые дома и на землях для садоводства, его используют все реже, однако столкнуться с ним все еще можно.
"Не нужно доверять таким обещаниям, всегда покупайте участок в том виде разрешенного использования, который необходим для строительства", – подчеркивает Лукинов.
Даже если это теоретически возможно, человеку придется столкнуться с бюрократией и нерасторопностью госслужб. А также нужно иметь ввиду, что это платная услуга, добавляет Коган.
Потоп на миллионы
Так сложилось, что самыми дорогими участками в поселке обычно являются те, что расположены у леса и особенно у реки. Смысл этого понятен – близость к природе, хорошие виды. Однако такое соседство может нести непредвиденные риски.
Одна из главных ошибок – приобретать участок только на основании документов. Многие проблемы участка можно выявить при простом общении с соседями, например, то, что участок топит во время весеннего половодья или он был отсыпан каким-то хламом, и земля непригодна для использования, подсказывает Пилюгин.
Лесные участки опасны падением деревьев. Да, такое имеет место быть, важно проверять деревья хотя бы раз в год на предмет "устойчивости" и "здоровья", при необходимости спиливать.
Участки у воды могут подтапливаться. Да, спасением может быть хорошая дренажная система, но вблизи воды также повышенное число насекомых, добавляет Коган.
Коварное окружение
Расположение участка может таить в себе не только подвохи, связанные с природными катаклизмами. Перед выбором нужно отдавать себе отчет, в каком окружении вы окажетесь и что вам достанется из поселковых благ.
Иногда бывает, что в поселке имеются свои канализация и водопровод. У сетей есть обслуживающие технические помещения, и если участок расположен рядом, то, скорее всего, от этих помещений будет исходить постоянный шум или неприятные запахи. Также нужно проверить, что расположено на соседской территории. Мы встречали случаи, когда соседи внезапно возводили сблокированный, а не индивидуальный дом, соответственно, было слишком шумно, объясняет Ананьева.
В отношении земельного участка все сугубо индивидуально, кто-то хочет местечко тупике, другие – на дорогах с максимальной проходимостью. В первом случае есть риск, что зимой дорогу будут плохо чистить, во втором – будет высокая интенсивность движения, добавляет Пилюгин.
Привет из неизвестности
Очень важная вещь, которую нужно понимать о покупке земли: неприятные сюрпризы могут вас поджидать даже если продавец – не негодяй, а документы в полном порядке.
"Приведу реальный пример. Мы заказали ГПЗУ земли в одном поселке. Все проработали. Хотя были нюансы – ограничения по 56 статье Земельного кодекса, а она включает в себя массу подпунктов. Приходилось все уточнять у администрации. Мы стали запрашивать информацию у старожилов. Опытным путем выяснилось – ровно посередине участка проходит труба областного водоканала со сточными водами. На запрос в эту организацию нам дали ответ – трубы клали очень давно, где они, не знаем", – делится опытом Лазовский.
Старожилы рассказали, что несколько лет назад трубу прорвало и на участке бил мощной струей реальный фонтан из нечистот, продолжает он.
"А ведь разрешение на строительство у нас получено, строить можно, но по факту… Так что полностью обезопасить себя невозможно, но можно минимизировать риски, если работать экспертно, а главное – быть осведомленным обо всех сложностях и подводных камнях", – заключает Лазовский.
