Эксперты рассказали, что будет с квартирами в новостройках в центре Москвы, вторичной и офисной недвижимости в этом году

Основные тенденции на рынке жилья и рост цен на недвижимотсь в Москве к 2019 году продолжат развиваться. Аналитики не ожидают существенных изменений на первичном и вторичном рынках жилья и офисной недвижимости.

Подробнее о прогнозах экспертов столичного рынка недвижимости на 2020 год читайте в видеоинтервью.

«Существенных изменений на вторичном рынке в 2020 году не ожидается»

ИНКОМ-Недвижимость, компании, руководитель аналитического центра Дмитрий Taganov:

— В 2020 году на вторичном рынке в столице будет действовать ряд факторов, которые могут привести как к росту цен на недвижимость в Москве, так и к падению цен, но они будут балансировать друг с другом. Покупательная способность населения остается низкой, и улучшения не ожидается, по крайней мере, на следующий год. На вторичном рынке недвижимости сохраняется давление со стороны новостроек, что задерживает спрос.

Поддержание уровня цен на вторичном рынке в первую очередь позволит сохранить продолжающуюся долгосрочную тенденцию перехода новостроек на вторичное жилье. В рынке появляются квартиры в домах более высокого качества, чем в Советском жилищном фонде. Старые дома тоже постепенно заменяются новыми- вспомним ту же программу реновации. Эта тенденция только будет усиливаться. Поскольку более качественное жилье имеет более высокие ценовые характеристики, это автоматически подтолкнет цены вверх.

Еще одним фактором, положительно влияющим на рынок вторичного жилья, является ставка дисконтирования Центрального банка и, следовательно, ожидаемое смягчение его политики по ипотеке. Сегодня объем потенциальных ипотечных кредитов по текущим ставкам практически улучшен. Их возможное снижение еще больше привлечет покупателей на вторичный рынок. Еще одна тенденция-постепенное вымывание объемов ликвидного вторичного жилья с качественными характеристиками, а также доступными ценами. Все эти факторы будут определять стабильную картину воскресенья в следующем году, при отсутствии каких-либо существенных изменений.

Руководитель аналитического центра " показатели рынка недвижимости IRN.RU Олег Репченко:

— В 2020 году рынок жилья в Москве и Подмосковье, скорее всего, сохранит тенденции, установленные в прошлом году. Речь идет как о первичном, так и о вторичном рынке — они в этом плане не принципиально отличаются. Первая тенденция обусловлена тем, что цены падают на дно и переходят к росту. Он по-прежнему незначителен и находится на уровне инфляции - к концу года он вырос примерно на 5%. Примерно в среднем цены вырастут в 2020 году. Отдельные квартиры могут заметно подорожать выше среднего, но если в их цене есть значительный профицит, есть и квартиры, которые вообще не вызывают роста цен или даже не снижаются. Это характерно для вторичного жилья бизнес-класса с высокими ценами. Сегодня основные сделки заключаются с жильем на сумму от 5 млн до 15 млн рублей, и в этом ценовом сегменте ожидается еще больший рост цен декомпозиции.

Что касается новостроек, то девелоперы более рыночны, соответственно они более удобно определяют стоимость жилья. Кроме того, новые здания часто становятся дороже по мере строительства дома. Но общие тенденции в росте цен будут примерно одинаковыми-умеренное увеличение стоимости наиболее успешных объектов и снижение цен на новостройки с определенными недостатками или изначально завышенная стоимость.

Основным драйвером спроса остается более дешевая ипотека. Июле воскресенье это дает рынку глоток свежего воздуха, и, вероятно, в 2020 году ставки будут продолжать снижаться, что, в свою очередь, поддержит рынок жилья. Снижение ключевой ставки также снижает доходность депозитов, облигаций и других консервативных инструментов. В течение последних пяти лет из-за низкой доходности жилья не имело смысла заниматься арендным бизнесом. Сегодня арендная плата приравнивается к уровню депозитов и составляет 5-7% годовых. Если ставки продолжат снижаться, то аренда квартиры станет выгоднее, чем доходы от депозитов и, возможно, даже облигаций. Жилье снова станет привлекательным как консервативный инвестиционный инструмент, стимулирующий спрос на рынке. Поэтому у нас достаточно позитивный взгляд на 2020 год и, скорее всего, недвижимость, скорее всего, повысит инфляцию.

«До 2020 году до 40% новостроек Москвы будут проданы через условное депонирование»

Metrium директор по развитию компании Наталья Сазонова:

- Если в прошлом году рынок новостроек столицы и Новой Москвы был под знаком перехода к проектному финансированию, вы не сможете не затронуть эту тему. Во-первых, доля новых проектов, которые будут финансироваться за счет банковских кредитов через счет условного депонирования, увеличится к 2020 году. По сравнению с 2019 годом, когда будет реализовано 15% таких проектов, мы ожидаем, что в этом году до 40% новостроек будет реализовано по новой схеме финансирования. То есть акционеры будут максимально полностью защищены от различных разрушительных ситуаций, которые могут возникнуть на первичном рынке жилья.

Также важно отметить, что ставка по ипотечным кредитам снизилась, что, скорее всего, приведет к увеличению доли ипотеки в общем количестве покупок на первичном рынке жилья. Кроме того, повышен пенсионный возраст и, соответственно, снижается ежемесячный октябрь, что позволяет продлить срок кредитования, что делает его привлекательным для покупателей. Доля ипотеки в следующем году должна увеличиться с 50% до 54-56%, то есть перейти на количество сделок на рынке.

Спрос останется на том же уровне, что и в 2019 году, и мы уже не увидим рекорд 2018 года на рынке. Однако количество новых жилищных проектов от застройщика значительно сократилось в 2019 году-новых проектов стало меньше, а в 2020 году, скорее всего, еще больше сократится. И банки, и девелоперы учатся работать по-новому, разрабатывать планы, привыкать к новым рыночным условиям. Проектное финансирование, возможно, будет предоставлено в некоторых сложных условиях, но будет еще больше проектов, которые позволят покупателям выбирать из множества хороших, качественных новых квартир.декомпрессионных проектов. Бум спроса, который мы наблюдаем в первой половине 2020 года, не ожидается, поэтому, возможно, девелоперам придется привлекать покупателей со скидками. Если в 2019 году они будут в среднем на 3%, а редко больше, то в этом году они могут вырасти до 5-7%.

В 2020 году, вероятно, сохранятся тенденции, связанные с увеличением предложения уже достроенных квартир. Такие квартиры пользуются спросом, есть спрос на меблированные квартиры, и в этом году эта тенденция будет продолжать развиваться. Одной из самых ярких тенденций прошлого года стало появление микроформатов квартир площадью 11-13-15 квадратных метров.m. в целом, возможно, Москва создаст новую концепцию для рынка недвижимости-коливинги, в октябре которых помимо жилья будут общие помещения, зоны для общего времени, возможно даже рабочие зоны.

"Ставки аренды офисов в Москве повысятся»

Руководитель следственного управления, партнер C & W Денис Соколов:

- Сейчас мы ежемесячно пересматриваем цифры на ближайшие три года в соответствии с происходящими макроэкономическими и политическими изменениями. Это не значит, что цифры будут предельно точными-это то, что мы видим сегодня на рынке офисной недвижимости Москвы. В рамках нашего последнего прогноза мы ожидаем снижения доли свободных мест. В 2020 году доля вакансий составит 11%, в 2021 году-10,5%. Средняя арендная ставка на 2020 год останется на уровне 21 тысячи рублей. За 1 кв. м в год и 2021-м — 21,5 тыс. рублей. что касается объема торгов (то, что было заключено в течение года), то мы достигли уровня в 2 миллиона квадратных метров. м и следующие три года мы останемся на уровне 2-2, 2 миллиона квадратных метров. m.