Прогноз роста цен на недвижимоть Москвы и Московской области на 2021 год IRN.RU

Дешевая ипотека на дом в Подмосковье перегрела рынок

Несмотря на коронарный кризис, сопровождающийся значительным снижением доходов населения, цены на недвижимость в 2020 году Они выросли больше, чем в 2019 году, что является благополучным для российской экономики. Главным драйвером роста цен на жилье стала ипотека, которая резко упала из-за бюджетного допинга и смягчения денежно-кредитной политики ЦБ. Однако эффект искусственного стимулирования покупательской деятельности никогда не будет длиться долго. Уже в конце лета-начале осени 2020 года рост цен на недвижимость в Москве полностью предотвратил все преимущества дешевых кредитов для покупателей, а в середине осени на рынке появились признаки снижения спроса. Не исключено, что ситуация 2014-2015 годов повторится. Последовали искусственные волнения, последовавшие за резким обвалом покупательской активности.

Экономика падает, цены на жилье растут

В третьем квартале 2020 года Экономика России сократилась на 3,6% в годовом выражении после снижения на 8% по итогам II года, подсчитал Росстат. Реальные располагаемые доходы россиян снизились на 4,8% и 8,4% соответственно. По официальным данным, россияне стали беднее на 4,3%, в общей сложности по итогам января-сентября 2020 года россияне стали беднее на 4,3%. Цены на нефть упали с начала 2020 года примерно с 70 до 30-50 долларов за баррель, а в апреле 2020 года, в период блокировки, стоимость основных экспортных товаров РФ, от которых зависит наполнение бюджета, опустилась ниже нуля. Нефть, как обычно, притягивала рубль к себе: если в начале 2020 года давали 61-65 рублей за доллар, то во второй половине года давали 70-80 долларов.

В целом понятно, что российская экономика находится в кризисе, но рынок недвижимости этого не заметил. По данным аналитического центра www.irn.ru, в 2020 году рост стоимости квадратного метра в Подмосковье превысил 10%, но в 2019 году цены выросли всего на 3,6%. Новостройки к 2020 году подорожали на 10-20% в зависимости от сегмента. Для сравнения: в 2019 году, несмотря на волнения в связи с переходом строительной отрасли на проектное финансирование и счета exrow, цены на первичном рынке выросли всего на 5%-см. воскресенье. "Новостройки в Москве и Подмосковье в 2019 году: рост цен не оправдал надежд девелоперов",–говорится в сообщении.

Причины аномального роста цен на жилье в 2020 году в основном они имеют инвестиционный кредит в природе. Во-первых, на фоне снижения ключевой ставки ЦБ до 4% снижение ставок по депозитам до 3-4% выросло до 25%, что привело к притоку средств из банков на рынок недвижимости (см. предупреждения). "депозиты увеличили спрос на вторичные квартиры в Москве"," инвестиции в недвижимость: стоит ли чистить овчину?»). И изменение порядка налогообложения вкладов ускорило этот процесс. Во-вторых, недвижимость является защитным активом, популярность которого всегда росла во время ослабления национальной валюты.

Но главным фактором роста цен на жилье в 2020 году, конечно, стала дешевая ипотека. Благодаря смягчению денежно-кредитной политики ЦБ снизились ставки не только по депозитам, но и по кредитам. Например, в Сбербанке ставки по ипотеке на готовое жилье сейчас начинаются от 7,3% годовых при выполнении определенных условий.

Существующие кредиты компенсировали негативное влияние снижения доходов и позволили гражданам, не имеющим возможности покупать дома без поддержки государства, выйти на рынок. Однако с середины лета льготная ипотека начала распределять цену за метр. В результате, рост стоимости новостроек в Новой Москве полностью "съел" все преимущества низких ставок по ипотеке для населения, а к октябрю то же самое произошло и с рынком на кольцевой автодороге.

Ажиотаж на первичном рынке Московской области и снижение ставок по необеспеченным ипотечным кредитам стимулировали рост спроса на вторичное жилье. Мытье самых дешевых партий привело к росту цен и резкому снижению экспозиции. По прогнозам риэлторов, к концу 2020 года в массовых сегментах спрос покупателей оценивается более чем в три раза по объему предложения жидкости. (См. "обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2020 года"»)

Слишком доступная ипотека перегрела рынок

Управление Росреестра по Москве зарегистрировало 111 746 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья-это на 5,3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. За 10 месяцев количество ДДУ сократилось на 7,7%, до 63 480 единиц.

То есть темпы роста цен значительно превысили прошлогодний уровень, и совокупный спрос не смог его уловить, несмотря на все инвестиционные и ипотечные стимулы. Это говорит о том, что рынок перегрелся.

Правительство продлило программу льготной ипотеки до середины 2021 года, но сейчас перестает быть гарантом хороших продаж: в октябре 2020 года Росреестр зафиксировал на 16,5% меньше ДДУ, чем в сентябре. Учитывая квартиры, но без учета юридических лиц и инвесторов, динамика спроса на первичном рынке оставалась положительной в конце октября, однако волнения начали снижаться. В этом нет ничего удивительного: большинству желающих получить льготную ипотеку уже удалось это сделать, так как изначально программа должна была закончиться в конце октября 2020 года, а ставки по ипотечным кредитам должны были еще больше снизиться, чтобы новые покупатели могли покупать очень дорогие новостройки. В обозримом будущем это невозможно- в 2021 году ставки, скорее всего, будут скорректированы вверх.

На вторичном рынке также были признаки снижения спроса-предложение сократилось до такой степени, что люди не могли найти для себя ничего подходящего по цене и качеству.

Цены на жилье в 2021 году

В целом ситуация на рынке недвижимости складывается во второй половине 2020 года Очень напоминает конец 2014 года. В то время эпидемии не было, цены на нефть тоже падали, Запад ввел санкции, рубль обесценился, произошел приток денег с банковских депозитов. Все это вызвало всплеск на рынке недвижимости и резкий рост цен- см. предупреждения и меры предосторожности. Затем последовал период рецессии: цены на вторичном рынке затем снизились на три года – см. Отзывы на 2015, 2016 и 2017 годы – и в итоге вернулись к уровню 2013 года, то есть цена метра упала на 10-15-20% за три года в зависимости от сегмента. Квартиры в нвоостройках в центре Москвы "подешевели" быстрее, за 2015 год они упали сразу на 11,4%.

В 2020 году цены на недвижимость в Подмосковье также растут, несмотря на кризис. Главной движущей силой роста стала уже не девальвация рубля- в 2020 году все равно оказалось не так глубоко, как в 2014 году, но именно снижение ставок по ипотечным кредитам за счет налогоплательщиков. Но результат был примерно таким же: искусственный рост спроса перегрел рынок и оттолкнул цены на жилье от реального уровня покупательной способности граждан.

Судя по всему, спрос до конца 2020 года останется достаточно высоким: декабрь традиционно является самым плодотворным месяцем на рынке недвижимости. Однако к началу 2021 года разрыв между требованиями продавцов и финансовыми возможностями покупателей может достичь декритических значений, и спрос резко снизится после волнения в 2014 году, как и в 2015 году.

Вряд ли это приведет к обвалу цен. Скорее всего, в этот раз рецессия не пройдет год, и цены вернутся не более чем на 5-10%, главным образом из-за увеличения скидок и сделок. Стоимость наиболее ликвидных объектов, скорее всего, никогда не упадет. Тем не менее ситуация на рынке недвижимости сейчас не такая тяжелая, как в 2015 году

Во-первых, потому что ставки по ипотечным кредитам даже в случае повышения ключевой ставки ЦБ на 1-2% в 2021 году они все равно останутся рядом с историческими негодяями. Для сравнения: после ЦБ в конце 2014 года он повысил ключевую ставку до 17%, банки практически перестали выдавать ипотечные кредиты, что привело к катастрофическому снижению продаж жилья. Весной 2015 года власти запустили первый вариант программы льготной ипотеки на новостройки, которая немного согрела рынок. Но доля в этой программе составила 12% против 6,5% в 2020 году. Ипотека на вторичном рынке начала оживать только осенью 2016 года-после того, как ключевая ставка упала до 10%, а на рынке появилась безлимитная ипотека с 11,5% до 11,5% годовых.

Во-вторых, одной из главных причин падения цен в 2015 году стал избыток предложения, прежде всего на первичном рынке. За год этот показатель вырос более чем на 60%. Сейчас ситуация противоположная. Предложение на первичном и вторичном рынках как Москвы, так и Московской области минимально. Несмотря на высокую активность в области развития.

В-третьих, низкие ставки по депозитам подпитывают рынок недвижимости тем, кто инвестирует еще год-два, так как условия по депозитам для всех разные, а старые депозиты постепенно заканчиваются выгодным процентом.

В-четвертых, переход строительной отрасли на проектное финансирование снизил ее зависимость от темпов продаж. Поэтому в проектах, реализуемых по новой схеме (в октябре 2020 года половина ДДУ в Москве уже была зарегистрирована в доверенном порядке), девелоперы не будут демпинговать. Скорее всего, продавцы будут направлены на «вторичное жилье», которое зачастую крайне неохотно относится к покупателям.

Кроме того, люди не только сократили доходы, но и изменили структуру расходов. Ограничения, введенные властями в связи с коронавирусом внутри страны, и закрытие большей части границ позволяют россиянам находиться на каникулах, в зарубежных поездках, в дорогом досуге и так далее. это заставило их сэкономить много денег. Поскольку динамика рубля и ставки по депозитам не имеют накоплений, часть сбережений, как обычно, упадет на столичный рынок недвижимости-квартира в Москве остается "вечной ценностью" в глазах большинства наших соотечественников. На фоне пандемии часть потенциальных покупателей, скорее всего, отдаст предпочтение зарубежной недвижимости, а также внутреннему рынку.

Все эти факторы будут поддерживать рынок недвижимости в Москве и Подмосковье и препятствовать падению цен, несмотря на падение цен. Однако возобновление роста цен на недвижимость в Москве, скорее всего, стоит ждать только в 2022 году.