Виртуальный рост цен на недвижимость в Москве может привести к резкой рецессии

Несмотря на снижение оборота рынка, стоимость жилья продолжает расти- вспоминая прошлогодний ажиотаж, продавцы поднимают цены, опасаясь подешеветь. Ситуация выглядит как Нулевой Год, когда нефтяные доллары текут на рынок недвижимости, сейчас роль играют инвесторы и ипотечные кредиты. Проблема в том, что ЦБ начал повышать ключевую ставку, а это значит, что если оба не исчезнут с рынка, то вскоре они могут значительно снизиться.

Спасибо Центробанку

В прошлом году вспомнился аномальный рост цен на недвижимость в Москве на фоне спада экономики и доходов населения. Согласно статистике Росстата, ВВП в 2020 году в годовом выражении реальные располагаемые доходы граждан РФ сократились на 3,1%, реальные располагаемые доходы граждан РФ- на 3,5%. Доходы населения почти постоянно падают с 2014 года, а к концу 2020 года россияне стали на 10,6% беднее, чем в 2013 году, тогда как цены на квартиры в Москве выросли в прошлом году на 16,2%, в Новой Москве- на 17,7%, а в Подмосковье- на 19,8%. по данным аналитического центра www.irn.ru, новостройки в "старой" и Новой Москве подорожали на 15-30%, в зависимости от сегмента в Подмосковье – на 23%. Исключением стала лишь бывшая московская «элита», прибавившая менее 5% от цены.

Как он неоднократно писал IRN.RU, основной причиной аномалии стала мягкая денежно-кредитная политика Центрального банка. В отличие от предыдущих кризисов, в 2020 году Центробанк России не поднял ключевую ставку, а снизил ее. За год ставка снизилась на 2 процентных пункта, а в июле он достиг 4,25% годовых. Таким образом, даже по коммерческой недвижимости в Подмосковье, не субсидируемой ипотеке на вторичном рынке ставки по ипотечным кредитам снизились до 8,04% (-1,29 процентных пункта). Все это привело к безумию ипотеки и инвестиций. С одной стороны, сверхдешевая ипотека привлекла новых покупателей на рынок недвижимости, которые раньше не могли позволить себе покупать жилье, с другой стороны, вкладчики искали более выгодные способы сохранения капитала на том же рынке. В результате роста спроса объем предложения жилья снизился, а цены выросли. Однако резкий рост цен быстро устранил все льготы от низких ставок по ипотечным кредитам, и к середине осени покупательская активность начала снижаться.

Назад в двухтысячные?

Если осенью 2020 года ситуация на рынке была похожа на конец 2014 года, то сейчас динамика спроса и цен начинает напоминать спад 2004 года, после волнения 2003 года спрос снижается, а квартиры становятся дороже.

Напомним, был рост цен на недвижимость в Москве за весь 2003 год, а к концу года индекс вырос IRN.RU он вырос на 36 процентов. Главной причиной волнений стало приток нефтяного доллара на рынок недвижимости: в 2003 году США вторглись в Ирак, цены на нефть выросли, рубль сильно укрепился, и люди стали искать альтернативу доллару как средство сохранения сбережений. Фондовый рынок не развился, рубль был очень ненадежным, поэтому недвижимость рассматривалась как единственная ниша, в которую можно было вложить дешевую валюту. В 2004 году начался более агрессивный рост ценников, и эта вакханалия продолжалась до апреля. Во время майских праздников, однако, рынок поднялся.

Что-то подобное происходит сейчас только в 2020 году в роли петродолларов. дешевые ипотечные кредиты и деньги с банковских депозитов, «поливаемых» недвижимостью в связи с низкими процентами, побили рекорд. К началу 2021 года практически все чаще покупались квартиры с более-менее адекватными ценами, спрос снижался по сравнению с концом прошлого года, но квартиры все равно становятся дороже. По большей части почти продавцы переписывают ценники, сосредотачиваясь на прошлогоднем волнении. Как и в 2000-е годы, из-за длительного роста цен на жилье произошла психологическая переоценка максимально допустимого уровня стоимости. метр.

Проблема в том, что в 2000-е годы рос не только рынок недвижимости, но и экономика и доходы россиян. Спекулятивный спрос, предоставляемый инвесторами и ипотечными кредитами в 2020 году, имеет свойство истекать достаточно быстро и неожиданно, когда исчезнут стимулы, которые его создали. Период мягкой денежно-кредитной политики ЦБ, вызвавший колебания рынка недвижимости в 2020 году, закончился: в марте 2021 года ЦБ России повысил ключевую ставку впервые с лета 2019 года. Это означает, что ипотека перестанет дешеветь, хотя бы компенсируя перегрев цен, а повышение процентных ставок по депозитам снизит инвестиционную привлекательность недвижимости.

Не исключено, что разворот ипотечного тренда приведет к краткосрочному увеличению покупательской активности из-за реализации отложенного спроса на ипотеку. Предстоящее завершение программы льготного ипотечного кредитования может быть продлено в депрессивных регионах, но в столице оно, скорее всего, будет завершено до 1 июля, также стимулируют покупателей.

Однако такая активизация рынка на фоне продолжающегося снижения доходов населения и ужесточения денежно-кредитной политики лишь повысит вероятность и глубину начала рецессии в будущем-см. предупреждения и меры предосторожности. "Повышение ключевой ставки ЦБ будет стимулировать спрос на ипотечные квартиры. Но не очень, не на долго."