По данным исследования аналитического сервиса «Пульс продаж новостроек», за два года, прошедших с реформы долевого строительства, большинство мелких застройщиков загородной недвижимости в Подмосковье с рынка ушли.
Для такого вывода специалистам агентства пришлось изучить более 750 тыс. договоров долевого участия в почти восьми сотнях жилых комплексов в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленобласти. Так, небольших застройщиков, реализующих всего 1-2 проекта, в Петербурге сейчас меньше четверти (23%), а два года назад на них приходилось солидные 40% от количества девелоперов. В столице таковых чуть больше – 30% (а была почти половина – 49%). В Подмосковье виден самый большой спад в процентном отношении: количество мелких компаний рухнуло за два года с момента реформы с 69% до 39% от общего числа застройщиков. И лишь в Ленобласти почти ничего не изменилось – было 49%, стало 42%.
Соответственно, объемы строительства, осуществляемого небольшими компаниями, также значительно сократились. Для загородной недвижимости в Подмосковье это соотношение – 40% и 20%. В Ленобласти было 25%, а стало 20%. А в Петербурге, как ни странно, доля небольших девелоперов даже выросла с 13% до 14%. Но произошло это лишь потому, что снизили обороты лидеры отрасли.
В исследовании отмечается, что предложение в Московской области и Петербурге сокращается, что напрямую связано с уходом мелких игроков с рынка. Допустим, в Подмосковье сейчас в продаже 7,8 млн, что меньше, чем в июне 2019 года (на 62%). Кроме того, часть строящихся мелких застройщиков жилья продается крупным компаниям.октября. Такое часто случается, особенно в Москве и области. Реализация проектов за счет развития ФЭ облегчает доступ скромных девелоперов к банковским деньгам.
Почему небольшие компании покидают рынок? Дело в том, что банки предпочитают работать с крупными игроками. Математика здесь проста: проще, например, одолжить 10 миллиардов крупных компаний с собственными производственными мощностями, а вместо того, чтобы давать солидным земельным банкам первые десять миллиардов «детей», за которыми еще нужно следить, и брать их в случае банкротства, вообще практически ничего нет.
И это плохо для конечного потребителя? Конечно, снижение конкуренции не принесет пользы ни одной отрасли рыночной экономики. Строительные гиганты заинтересованы в продаже квартир в больших количествах в крупномасштабных проектах и часто не уделяют особого внимания архитектуре. Это особенно печально для тех из нас, кто прославился красотой города. В то же время мелкие игроки, старающиеся выделиться из общей аудитории, часто создавали исключительно успешные проекты.
Наконец, понятно, что вся эта история не может не сказываться на ценах. Это та самая обратная сторона медали реформы долевого строительства: покупать квартиру стало не так рискованно, но теперь появились посредники-банки, которым надо платить. Изначально платят строители, но потом компенсируют свои расходы с покупателей. А как результат: прибавивший за два года в стоимости 91 тыс. рублей «квадрат» в московских новостройках по данным федеральной базы недвижимости Restate.ru. Понятно, что виной тому не только проектное финансирование и эскроу-счета, но всё же.
