Покупка квартиры в новостройке в центре Москвы- это возможность сэкономить или заработать деньги. Однако он несет некоторые риски, связанные с задержкой в вводе в эксплуатацию дома

На российском рынке жилья бывают случаи, когда застройщик задерживает аренду жилья в Подмосковье. Деньги уже оплачиваются покупателем, но дата переезда всегда меняется. Мы рассказываем, почему это может произойти, а также что делать и на какие моменты контракта обращать внимание.

Эксперты в статье

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "лучшие новости"

Роман Соколов, заместитель директора, директор по продажам Est-a-Tet

Вадим Ткаченко, основатель и генеральный директор Консалтинговой группы ввкуб

Важно помнить, что крайний срок ввода дома в эксплуатацию и крайний срок подписания закона о допуске и передаче квартиры- разные вещи. Крайний срок сдачи дома в эксплуатацию- это дата, когда дом должен быть построен и готов к переезду. А крайний срок для подписания закона о допуске и передаче квартиры- это дата сдачи ключей. В договоре с застройщиком в подавляющем большинстве случаев указывается полная дата подписания акта приема и передачи. Войти в квартиру можно только после подписания.

Задержать сдачу дома может рынок

Причины переноса сроков сдачи дома могут быть разными, и во многом от них зависит порядок действий акционера. Иногда причиной задержки может стать падение рынка жилья, когда у застройщика нет спроса, нет продаж и денег на строительство. В таком случае выгоднее получить денежную компенсацию в размере первоначально сделанных средств, так как на эти деньги можно купить что-то лучшее или подобное позже, но дешевле.

Как получить деньги со счета условного депонирования

Вопреки распространенному заблуждению, деньги на депозитном счете не могут быть получены в удобное время. Для этого потребуется одностороннее прекращение действия ДДУ по соглашению сторон или при наличии оснований: срыв сроков сдачи, банкротство застройщика или передача объекта ненадлежащего качества. Вы также можете расторгнуть договор по решению суда,но тогда вам необходимо доказать, что есть основания для расторжения. Если владелец акций вложил средства в начало продаж, подождал три года и даже не был готов к выбоине за два месяца до запланированной даты ввода дома в эксплуатацию, то очевидно, что сроки сдачи квартир будут нарушены, но официально у застройщика до сих пор нет времени и оснований для одностороннего прекращения ДДУ. В таком случае необходимо доказать в суде невозможность выполнения обязательств застройщика.

Что следует учитывать при подписании договора

Сроки сдачи новостроек должны быть указаны в специальном разделе договора о порядке сдачи объекта. Однако, как показывает практика, это может быть указано в любой части документа. Более того, указанное положение может быть "засекречено" в тексте договора. Поэтому перед подписанием договора следует внимательно изучить весь его текст. Лучше, если это сделает адвокат, который сможет проанализировать текст документа на предмет возможных рисков для участника.

Вадим Ткаченко, основатель и генеральный директор Консалтинговой группы ввкуб

Если срок задержки превышает полгода

Основными причинами задержки ввода жилья в эксплуатацию являются более половины

Административные барьеры для застройщика

Даже добросовестный застройщик может столкнуться с трудностями при получении разрешения на эксплуатацию качественного и своевременно построенного дома. Отсутствие каких-либо экспертиз (экологических, технических) результатов, части спорных участков на стройке и другие юридические препятствия могут нести годами расселение покупателей.

Самый простой выход в такой ситуации-попытаться избавиться от актива, пройдя права требования, но здесь есть несколько нюансов. Во-первых, люди, знающие о проблемах с сдачей объекта, не будут спешить покупать квартиру в этом новостройке, продажа может быть невозможной. Во-вторых, даже если покупатель будет найден, вам придется продать его с большой скидкой, обычно дешевле первоначальной стоимости. В таком случае мы должны оценить плюсы и минусы. Если добытые средства по-прежнему некуда вложить, то лучше не торопиться и стараться дождаться сдачи объекта. Проще реализовать готовую квартиру с правом собственности.

Роман Соколов, заместитель директора, директор по продажам Est-a-tet:

- Если вы задерживаете или откладываете дату сдачи нового здания, вам необходимо сосредоточиться на положениях ДДУ. Если нарушен крайний срок подписания закона о допуске и передаче, если между участником совместного строительства и застройщиком не было зафиксировано никаких соглашений о отсрочке сроков подписания, можно обратиться в суд с требованием о возмещении ущерба и в случае декриминализации. Штрафы предусмотрены в ФЗ-214.

Далее стоит посмотреть на судебную практику и порядок сумм, принятых арбитражным судом в пользу участника совместного производства. Важно понимать, что каждый такой случай отличается. Если действительно есть задержка, но она оправдана и застройщик готов встретиться с акционерами, то эти прецеденты считаются досудебными на основании соглашений с ДДУ. Но если строительство проекта прекратилось и застройщик действительно не смог выполнить свои обязательства, то в этом случае к решению проблемы подключится внешний регулятор. Это может быть как банк, занимающийся проектным финансированием, так и Министерство финансов или Фонд защиты прав акционеров.

Ни в коем случае не стоит обращаться к псевдоористам, которые при обращении в суд обещают огромные компенсации в пользу участников совместного производства.

Если застройщик обанкротится

В такой ситуации существует множество вариантов действий. Вы можете расторгнуть DDA и запросить возврат средств со счета условного депонирования, если продажа будет произведена с этого счета. Если план безопасности не реализован, можно рассчитывать на компенсацию из Фонда защиты прав акционеров или завершение объекта за свой счет. Последнее гораздо более вероятно, потому что стоимость строительства намного ниже рыночной цены, по которой строится ДДУ и должна быть возвращена.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "лучшие новости":