В Москве начали строить не меньше новых зданий комфорт-класса. Сдвиг интереса разработчиков к проектам бизнес-класса обусловлен их более высокой маржой и ростом затрат в отрасли

Новых зданий комфорт-класса стало меньше

В границах старой Москвы за последний год снизилась доля и объем новостроек комфорт-класса-одной из самых доступных форм жилья. Стоимость 1 квадратного метра в этом классе недвижимости сегодня оценивается в 245 тысяч рублей, тогда как в этом классе недвижимости цены начинаются от 320 тысяч рублей за 1 квадратный метр.

Тенденцию к сокращению предложения массового сегмента на воскресенье новостроек в Москве без учета новых территорий обратили внимание несколько компаний, опрошенных «РБК-мобильностью». Так, по данным риелторской компании «Метриум», если в 2020 году доля новостроек комфорт-класса составляла 46, то в 2021 году она снизилась до 35%. При этом доля проектов бизнес-класса выросла с 43% до 53%.

В апреле 2021 года по сравнению с апрелем 2020 года, по данным Метриума, количество экспозиций за год в комфортном классе снизилось до 28,9. 14,2 тыс. против 10,1 тыс. лотов, а их общая площадь сократилась до 36,1 531 тыс. квадратных метров. м против 830,6 тыс. квадратных метров.

Снижение доли в новостройках комфорт-класса на старых границах Москвы также отметили аналитики ГК "Пионер". По их словам, в новостройках старой Москвы на май 2021 года наибольшую долю предложения занимают 46% проектов бизнес-класса. Проекты комфорт-класса- 37%, остальные-элитное и элитное жилье. За год до этого доля комфорт-класса была выше 42%, а бизнес-класса-ниже 45%.

В риелторской компании «Бест-Новострой» подтверждают, что новостройки массового сегмента уступают бизнес-классу по объему предложения. При этом его доля остается стабильной на протяжении последних полутора лет — около 35%. По данным платформы bnMAP.pro, сейчас в старых границах Москвы объем предложения новостроек комфорт-класса составляет 675,3 тыс. кв. м (35% от общего объема), стандарт-класса — 16,7 тыс. кв. м (1%). На бизнес-класс приходится 874,6 тыс. кв. м (46%), классы премиум и элит составляют 247,7 тыс. кв. м (13%) и 100,3 тыс. кв. м (5%) соответственно. Год назад это распределение было практически аналогичным, однако объем заметно выше. Так, предложение новостроек комфорт-класса в продаже составляло 723,3 тыс. кв. м (35%), стандарт-класса — 36,1 тыс. кв. м (2%), бизнес-класса — 937,1 тыс. кв. м (46%), остальное — премиум и элит.

"Сейчас в комфорт-классе на старых границах Москвы есть неудовлетворенный спрос, который откладывает Новая Москва. Покупатели стоят 245 тысяч рублей за 1 квадратный метр. Цена комфорт-класса на старых границах Москвы дорогая, сейчас покупают квартиры в новостройках Новой Москвы, стоимость которых составляет 1 квадратный метр расположен на уровне 170-180 тысяч рублей.

Предложение новостроек комфорт-класса в Новой Москве постоянно обновляется. По данным "бестновостроя", только с начала 2021 года он вырос до 50% а прежние границы впервые за год были отремонтированы только в мае до 11%, тогда как до этого произошел спад.

Почему уменьшается комфорт-класс

Одной из причин снижения комфорт-класса в общей структуре предложения новостроек на старых границах Москвы является смещение интереса девелоперов к проектам бизнес-класса из-за высокой маржи, говорит гендиректор компании "Метриум" Надежда корка. Влияние на сокращение предложения массового сегмента оказывает и программа реновации-в нее входила часть участков комфорт-класса, пригодных для строительства.

Комфортные условия связаны с сокращением объемов предложения и ростом спроса на новостройки всех сегментов. В декабре 2020 года установлен рекорд по количеству сделок с новостройками. По данным столичного Росреестра, за последний месяц года в Москве было совершено 15 тысяч сделок. Это на 9,2 тыс. больше, чем на 62% в 2019 году.Всего за 2020 год в Москве зарегистрировано 111,2 тыс. ДДУ-на 6 больше, чем в 2019 году.

«Изменение ставки распределения предложений по жилым классам влияет на несколько факторов быстрого роста спроса на квартиры комфорт-класса, способ промывки экспозиции, а также рост новых проектов бизнес-класса, развитие первичного рынка Новой Москвы, в котором доминирует предложение комфорт-класса», — пояснила начальник отдела аналитиков «Бон Тон» Елена Чегодаева.

Почему он уменьшается комфорт-класс

Одной из причин снижения комфорт-класса в общей структуре предложения новостроек на старых границах Москвы является смещение интереса девелоперов к проектам бизнес-класса из-за высокой маржи, говорит гендиректор компании "Метриум" Надежда корка. Влияние на сокращение предложения массового сегмента оказывает и программа реновации-в нее входила часть участков комфорт-класса, пригодных для строительства.

Снижение объема предложения комфорт-класса связано с повышенным спросом на новостройки всех сегментов. В декабре 2020 года был установлен рекорд по количеству сделок с новостройками. По данным столичного Росреестра, за последний месяц года в Москве было совершено 15 тысяч сделок. Это на 62 тысячи больше, чем в декабре 2019 года. Всего в 2020 году в Москве зарегистрировано 111,2 тыс. ДДУ-на 6% больше, чем в 2019 году.

«Изменение ставки распределения предложений по жилым классам влияет на несколько факторов быстрого роста спроса на квартиры комфорт-класса, способ промывки экспозиции, а также рост новых проектов бизнес-класса, развитие первичного рынка Новой Москвы, в котором доминирует предложение комфорт-класса», — пояснила начальник отдела аналитиков «Бон Тон» Елена Чегодаева.

Мнение разработчика

Диана Нилиповская, директор по продажам Группы компаний "Пионер"

- Доля проектов бизнес-класса на старых границах Москвы растет в первую очередь за счет развития новых территорий, хорошо расположенных с точки зрения транспортной доступности. Эти территории позволяют строить не только жилье комфорт-класса, но и дороже и качественнее. В результате эти земли растут в цене и составляют большую часть финансовой модели девелопера.

Увеличение затрат на стройматериалы, переход на счета безопасности и так далее. затраты девелопера в этом направлении растут, поэтому он переориентируется на более дорогой формат, способный компенсировать свои инвестиции. Влияние новостроек на структуру предложения было связано с ростом спроса на новостройки всех классов, сокращением оттока новых проектов и увеличением предложений в целом.

Что будет после

По данным «Бестновострой", на конец 2020 года на столичный воскресенье вышли 28 жилых комплексов, квартир и пять многоквартирных комплексов комфорт-класса. "В этом году мы ожидаем аналогичного объема предложения на рынке. В то же время тенденция к переносу комфорт-класса в Новую Москву сохранится в ближайшие годы", - говорит Ирина Доброхотова. Со временем комфортные занятия в Москве прекратятся и будут развиваться, особенно в новых регионах. В старой Москве будут какие-то проекты комфортных условий, но основной частью станет бизнес-класс, прогнозирует эксперт.

Пока есть спрос на новые здания комфорт-класса, они будут построены, считает Надежда Коррка. Конечно, сейчас в старых границах Москвы не так много свободных мест для строительства общественного жилья, но можно найти некоторые резервы. Прежде всего это промышленные зоны, которые реорганизуются в рамках различных городских проектов, в том числе промышленных зон. Кроме того, определенный объем жилой недвижимости можно возвести на месте домов, снесенных в рамках различных программ (реновация, комплексная реконструкция кварталов), подытожила эксперт.