Пропустив несколько летних сезонов, у россиян наконец появилась возможность проверить, как чувствуют себя дома и квартиры на приморских курортах. Самые неприятные открытия связаны с ростом цен на авиабилеты и ростом цен на недвижимость в Москве, и без управляющей компании уже не обойтись.

Уборка в отпуске

Юлия не приезжала в свою болгарскую квартиру три года — сначала не пускали семейные обстоятельства, потом — пандемия. В августе 2021 года пасьянс, наконец, сложился. И вот Юлия переступила порог…

"Я был и в шоке, и в ужасе: когда-то из-за сильного ветра или по другим причинам открылось окно. Все это время в квартире насыпался песок, сюда летали насекомые и птицы - они здесь ели, спали, удовлетворяли естественные потребности и умирали. В течение трех дней я порвал все поверхности, поэтому, когда ступил на другой скелет, я тащил его в ведро не дрожащей рукой и продолжал мстить", - говорит стюардесса.

Уборка должна была распределяться по дням ("хороший отпуск", Юлия иронична): по прибытии - освободите спящего и развяжите кухню. На следующий день вымыть остальную часть квартиры с песчаных дюн, трупов и полотен, свисающих с потолка, как в кинотеатре "Приключения", — полы и окна как отдельная большая задача, считает собеседник ЦИАН.

Учетная запись, пожалуйста

У Евгении есть недвижимость в Хорватии. Он тоже не был в своей квартире два года по очевидным причинам. По его словам, особой грязи не было, хотя ползло много насекомых, в том числе несколько неприятных крупных пауков.

«Моя главная проблема заключалась в счетах за электричество и обслуживании комплекса. В общей сложности во время моего последнего визита я получил около 2 тысяч евро, уезжал поздно ночью, поэтому забыл отключить приборы и выключить свет. За это время часть лампочек, конечно, сгорела (слава богу, пожара не было), но холодильник регулярно замерзал и котел нагревал воду. »

Кроме того, взносы на содержание комплекса в октябре прошлого года (по 800 евро каждый) не были выплачены, поэтому в этом году они были автоматически перенесены — так что за бассейн и красивые цветы под окном Евгений должен 1,6 тысячи евро.

Журнал решил застраховаться: перед отъездом он договорился с управляющей компанией о том, чтобы за небольшую плату в размере 100 евро его сотрудники раз в месяц заходили в квартиру с регистрацией. Хотя пауков пугают, Юджин шутит.

Новые реалии

За время пандемии сформировался огромный отложенный спрос на то, чтобы добраться на свою зарубежную дачу, проверить ее, окончить незавершенные дела, не говоря уже о том, чтобы отдохнуть, комментирует руководитель отдела продаж HomesOverseas.ru Федор Дробышев. По его словам, многие собственники столкнулись с изменившимися реалиями.

— Авиаперелеты значительно подорожали, причем по всем направлениям — слишком высок спрос, а количество рейсов ограничено. Так, еще в 2019 году в конце сезона билет из Москвы в Болгарию (в одну сторону) обходился от €25–40, в день было по 15–20 рейсов из России. Теперь же аналогичный билет стоит минимум €100–120, а ежедневно улетает лишь четыре–шесть рейсов. В разгар сезона билеты в обе стороны могут стоить €400–500 вместо €250–300 в доковидный период. К тому же по ряду направлений (например, в Черногорию) перелеты возможны только с пересадками в Европе или Турции — это дополнительно усложняет перелет.

— Стоимость дороги возросла и за счет необходимости получать справки и делать ПЦР-тесты (сдать их бесплатно в районной поликлинике получается далеко не всегда — то нет записи, то существует риск не успеть получить результат).

— Подорожала стоимость обслуживания комплексов апартаментов. Разумеется, все зависит от страны, но в среднем индексация равна 10–15%.

— Теперь необходимо пользоваться услугами управляющей компании для дистанционного управления недвижимостью за рубежом, оплаты налогов, коммунальных платежей и сдачи в аренду.

А еще собственники зарубежных дач столкнулись с ростом конфликтных ситуаций. Директор агентства Bulgaria Avenue Евгения Проказова отмечает, что некоторые не приезжавшие два года россияне отказываются платить ежегодные взносы, аргументируя это тем, что они не пользовались лифтами, бассейнами и газонами — платить не за что.

Некоторые собственники умудрились ввязаться в разбирательства с управляющими компаниями, которые способны негативно отразиться на их же недвижимости.

К тому же болгарское законодательство защищает управляющие компании от подобных ситуаций: если договор зарегистрирован нотариально, то собственник жилья обязан уплачивать свои расходы на поддержку недвижимости в надлежащем виде, в противном случае ему грозят штрафы и суд.

Без руля и ветрил

Андрей Карачун, акционер испанского агентства Decart Property Partners, уточняет: пока вакцина «Спутник V» не одобрена ВОЗ, въезд в Испанию россиянам — нерезидентам Евросоюза запрещен. Это значит, что основные неприятные сюрпризы, связанные с надолго оставленным без присмотра личным имуществом, еще впереди.

«Но уже сейчас понятно, что из списка проблем, которые возникли в период пандемии у иностранцев — собственников испанской недвижимости, самая обсуждаемая — оккупация жилья. За время пандемии количество таких случаев увеличилось более чем на 60%. Этот рост и произошел в основном за счет оставленных на период карантина домов и квартир».

Андрей Карачун,

акционер испанского агентства Decart Property Partners

Он признает, ситуация с так называемыми «окупас» (okupas) известна уже давно, покупатели жилья прекрасно осознают этот риск и знают, как с ним бороться — достаточно установить сигнализацию.

Но есть с испанской недвижимостью и другие трудности. Испания очень тяжело перенесла первую волну пандемии: был введен полный локдаун, и это сильно ударило по арендному бизнесу (в том числе и коммерческому) — арендаторы требовали у собственников скидок, а некоторые просто переставали платить.

Когда собственник находился за пределами Испании и не мог вмешаться в ситуацию лично, за дело бралась управляющая компания — она контролировала оплату всех счетов и немедленно принимала меры в случае просрочки: вела переговоры с должниками, меняла условия договора, способствовала в получении помощи от государства.

А вот если собственник не нанимал управляющую компанию, он рисковал оказаться сначала без денег, а потом и без арендаторов. Проблему усугубляют долги по ЖКУ — законодательство требует от собственника полной оплаты.

«Показательна история собственника коммерческого помещения в Барселоне: ему показалось, что арендатор задолжал сумму, эквивалентную 50 тыс. рублей — копейки на фоне стоимости помещения (€2,5 млн). Разбираясь, мы выяснили, что арендатор не оплачивал ни налог на имущество (а это €82 тыс.), ни коммунальные счета. Общий долг составил более €160 тыс., арендатор исчез», — рассказывает Андрей Карачун.

Таким образом, резюмирует эксперт, ко всем прочим рискам инвестиций в недвижимость Москвы, который вложил деньги в зарубежную недвижимость, COVID добавил еще и фактор непредсказуемости. Теперь для того, чтобы контролировать ситуацию, собственнику зарубежного имущества обязательно нужно нанимать управляющую компанию или, в крайнем случае, найти своего представителя, которому он доверяет.