Инвестиции в недвижимость Москвы- не самые выгодные, а одни из самых надежных инвестиций. Какие стратегии на этом рынке доступны начинающим инвесторам, рассказывает РБК Quote

В этом материале будут минимальные конкретные цифры — когда речь идет об инвестициях в недвижимость Москвы, суммы могут сильно отличаться в зависимости от инвестора, региона и ряда других факторов. Мы кратко понимаем основные стратегии, плюсы и минусы инвестирования в жилую недвижимость, а также рискованность и прибыльность каждого из них.

Инвестиции в новостройки

Здесь действует простое правило — больше риска, больше прибыль. Рентабельность стратегии будет тем выше, чем раньше инвестор приобретет актив. Однако из-за перемен в законодательстве и перехода девелоперов на эскроу-счета доходность таких инвестиций резко упала.

Сегодня вложение на уровне котлована позволяет рассчитывать на доходность от 10% до 25% после сдачи объекта в эксплуатацию. Раньше прибыль от подобных инвестиций могла достигать 40–50%.

Доля инвестиционных покупок значительно снизилась- с предыдущих 20-30% до незначительных 5%" Наверное, он стабилизируется на этом уровне, потому что всегда будут инвесторы, которым важно «припарковать» деньги на бетоне, но они почти никогда не смотрят на доходность", — цитирует «Коммерсантъ» руководителя отдела рынков капитала и инвестиций Maris в ассоциации с CBRE Алексея Федорова.

Теоретически перепродажа объекта может произойти раньше, чем на любом этапе строительства. Лучшее время для сделки - это, как правило, осень и конец декабря, когда девелоперы дают покупателям скидки и бонусы до Нового года.

Главный недостаток стратегии очевиден даже после перехода на более надежную систему безопасности, при этом остается риск, что стройплощадка будет заморожена из-за финансовых проблем или банкротства застройщика. По крайней мере, сроки сдачи объекта всегда могут сильно различаться. Кроме того, на рентабельность инвестиций может негативно повлиять активное строительство рядом с объектом.

Перепродажа после ремонта

Это интуитивный способ повысить стоимость актива. Инвестор покупает дешевый и изношенный вариант на вторичном рынке, а затем делает больше ремонтов, чем повышает рыночную цену объекта. Дополнительное значение имеет даже обычная тонкая отделка помещения, не говоря уже о полноценном ремонте. Рентабельность такой стратегии оценивается примерно в 10-20%-конкретная цифра зависит от объема инвестиций и масштаба ремонта.

Выбирая эту стратегию, стоит искать жилье, стоимость которого будет ниже среднего по региону. Он должен быть популярен среди покупателей, иначе вы не сможете быстро деконструировать инвестиции. В этой стратегии особенно важно иметь крупные транспортные узлы или другую важную инфраструктуру.

Основными преимуществами стратегии являются минимальные риски, сам объект уже готов и относительная легкость реализации стратегии. Основные недостатки- низкая ликвидность, небольшая доходность, необходимость крупных вложений, стоимость объекта плюс ремонт. Чтобы минимизировать затраты, специалисты советуют одолжить собственную ремонтную бригаду- сторонние строители могут переоценить стоимость покупки стройматериалов и ремонта.

Скидка на «убитое» жилье обычно составляет не менее 10%, в то же время наценка за свежий ремонт, по оценкам экспертов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», составляет порядка ₽20 тыс. за квадратный метр. При покупке однокомнатной квартиры со скидкой ₽500–700 тыс. после ремонта она прибавляет ₽600–800 тыс. Если вложения в ремонт составили не более ₽10 тыс. на квадратный метр, то доход от перепродажи составит ₽700 тыс. — ₽1 млн.

https://images-cdn.cian.site/realty/journal/303268/0487b3e5-087.jpg

Важным моментом при продаже квартиры в новостройке в центре Москвы, принадлежащей менее пяти лет и не являющейся единственным жильем, является то, что собственнику придется платить 13% налога на прибыль. Правда, можно рассчитывать на налоговый вычет в 1 млн рублей или реальные расходы на покупку.

Передача здания из жилого в нежилой статус

В зависимости от ситуации такие юридические маневры могут резко повысить стоимость актива. Перенос жилых зданий в нежилые помещения имеет смысл при покупке квартир на первых этажах, которые пользуются большим спросом у различных предприятий — торговых сетей, аптек, банков, салонов красоты. Важный фактор- расположение дома особенно удачно, если жилье находится на первой линии домов, близких к оживленным транспортным узлам и потокам людей.

По разным оценкам,доход от сдачи в аренду имущества для бизнеса в 2-2,5 раза превышает доход от аренды жилья. Из-за сложности стратегии- отсутствия бюрократии процесс передачи квартиры в нежилые помещения в последние годы сильно осложнился.

Жилье должно принадлежать собственнику, в ипотеку ничего не должно быть загружено или ипотека не должна быть разрешена, никто не зарегистрирован, и все изменения и перепланировки должны быть зарегистрированы. Также требуется согласие двух третей домовладельцев-и это часто становится главным блоком спотыкания.

Для этого необходимо предоставить большое количество документов на передачу здания, юридические документы, касающиеся квартиры, план переведенного здания с его техническим описанием, а также план этажа дома, проект реконструкции или перепланировки и так далее. все, что нужно.

"В Москве очень сложно осуществить перевод квартиры в нежилой фонд, но в случае успеха она увеличит арендную ставку как минимум в два раза и повысит отпускную цену как минимум в полтора раза", — отметили в «НДВ-Супермаркет недвижимости». — Стоимость услуги от ₽500 тыс., если все делать своими силами, до ₽2 млн, если привлекать подрядчика. Но стоимость однушки в спальном районе можно за полгода-год превратить из ₽6 млн в ₽10 млн и даже больше».

Ежедневный договор аренды

Это довольно популярная схема, распространенность которой объясняется минимальной потребностью в инвестициях. Для его реализации не нужно покупать дорогую квартиру или дом-достаточно подписать с собственником долгосрочный договор аренды, который дает право сдавать жилье в аренду. Если инвестор арендует его на короткое время, это имеет смысл, если ежедневная аренда намного выгоднее, чем ежемесячная аренда — прибыль может превышать стоимость примерно на 50%.

Для ежедневной аренды лучше всего подходят апартаменты-студио и апартаменты с 1 спальней- в таких небольших помещениях участвуют 57% потенциальных клиентов.

Однако здесь тоже достаточно сложностей. Во-первых, найти согласные для владельцев этого варианта непросто, многие домовладельцы не хотят, чтобы их квартиры сдавались ежедневно и быстро «изнашивались». И те, кому этот вариант подходит, часто занимаются сдачей имущества в ежедневную аренду без посредников.

Поиск арендаторов может быть довольно сложным и утомительным занятием, к тому же подверженным сезонности. А еще сдаваемое посуточно помещение требует регулярной уборки и контроля — недобросовестные жильцы могут испортить бытовую технику или мебель.

Трансформация одной квартиры в две

Суть данной стратегии — выжать максимум из площади жилья: из одно- или двухкомнатной квартиры получатся две студии, стоимость которых будет выше. Это задача более сложная, чем простой ремонт: нужно возвести дополнительные стены, в одной из комнат установить сантехнику (ванную или душевую кабину, туалет), переделать электрику для новой кухни, учесть наличие окон и обеспечить максимально большое жилое пространство для каждой студии. Кроме квартир, делить на студии можно, к примеру, таунхаусы.

Две студии можно как продать и получить единоразовую прибыль, так и сдавать в аренду. Второй вариант существенно более выгодный: на рынке жилья студии оцениваются ненамного дешевле однокомнатных квартир. Срок окупаемости объекта может существенно уменьшиться — каждый квадратный метр начинает приносить примерно в 1,5 раза больше дохода. Но в то же время на студии труднее найти арендаторов.