За качество квартир в новостройках в центре Москвы отвечает не только застройщик, но и дизайнер. Вот как работают такие компании

За каждым разработчиком стоит огромное количество компаний и контрагентов. Архитектурные бюро, подрядчики, субподрядчики, инвесторы, партнеры. Дизайнеры идут в отдельное место, отрасль, скрытая от глаз своими тенденциями, инновациями и достижениями.

Сейчас на Московском рынке работают 10-15 таких компаний. Большинство из них- микропредприятия с небольшим персоналом и отдельными клиентами, но есть и крупные игроки. Разберемся, чем занимаются такие компании, на примере компании «Олимпроект» — крупного проектировщика, которому достается треть всех заказов на проектирование зданий в Москве.

Начните с земли

Любое здание начинается с того места, на котором оно стоит. После того как аналитики и маркетологи девелопера нашли подходящий сайт в сотрудничестве со специалистами для взаимодействия с городскими службами, начинаются исследовательские работы.

Первый этап- подготовка архитектурной концепции. Второе- изучение почвы и ее свойств. Это нужно сделать до начала проектирования, так как только после геологической экспертизы станет ясно, как можно будет построить объект в определенном месте.

Именно здесь разработчик максимально зависит от компетенций дизайнера. Как утверждают инженеры " Ъ", современные технологии строительства позволяют возводить практически в любом месте здания, на любом этаже и его функциональности — вопрос в подборе наиболее подходящего решения по основанию и фундаментам, а также в выборе конструктивных решений. И в количестве денег, которое девелопер готов вложить в строительство.

Дизайнер анализирует все виды грунта и помогает разработчику решить, что строить на выбранном участке. Без этого анализа нельзя строить бизнес-модель будущего проекта- расчеты затрат должны учитывать стоимость всех конструкций.

«Рынок геологических изысканий быстро растет, запросов все больше и больше, — оценил динамику генеральный директор «Олимпроекта» Никита Сухих. — Девелоперы активно строят загородную недвижимость в Подмосковье, поэтому в этом году мы открыли свою собственную лабораторию, чтобы сократить издержки наших клиентов».

Как сократить время проектирования

Концептуальные проблемы решены, и теперь необходимо довести идею до реального строительства- продумать все технические аспекты, выбрать материалы и построить весь процесс, чтобы выполнить пожелания заказчика в рамках разработанного архитекторами проекта и выполнить его в рамках принятого властями Генерального плана. На данный момент они становятся ключевыми дизайнерами проекта.

«Одной из наших главных задач является создание проектов в короткие сроки, не теряя качества документов. Это то, чего от нас ожидают наши клиенты», — рассказал «РБК-Недвижимости» Никита Сухих. По его словам, для девелопера скорость работ, по сути, равна доходу, поскольку каждая лишняя неделя простоя площадки превращается в упущенную выгоду: если земля не используется, застройщик не зарабатывает.

https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/2/75/755021356230752.jpg

"Например, для ЖК-проекта общей площадью до 60 тысяч квадратных метров, высота до 75 метров, для разработки проектной документации согласованной архитектурной концепции требуется до двух с половиной месяцев",— рассказали о своих сроках в «Олимпроекте». — Затем проводится обследование в обычную дату, после чего поступают рабочие документы на срок от шести до девяти месяцев. Для высоты здания более 100 метров потребуется немного больше времени, для проектной документации потребуется около трех с половиной месяцев. На завершение работ потребуется 8-11 месяцев."

Эти даты нетипичны для московского рынка недвижимости с его утомительным строительством и множеством ограничений, от общегородских норм до близости к метро и необходимости учитывать окружающее здание. В «Олимпроекте» объясняли высокую скорость своей работы особыми компетенциями специалистов, многие из которых росли в компании и имели соответствующий опыт работы с ведущими разработчиками Москвы. Это инженеры, которые хорошо понимают как техническую часть, так и особенности работы в столице.

"Олимппроект" в цифрах

Спроектировано 6 миллионов квадратных метров недвижимости

Работает на рынке уже 15 лет

60% проектов, в том числе тех, которые были реализованы и находятся на стадии проектирования

«Портфель проектов, который сейчас находится в «Олимпроекте», требует комплексного подхода к дизайну», — признался Сухих. — И удержание сотрудников –— это отдельный большой блок работы с персоналом. Сотрудников не приходится удерживать, когда еще на этапе отбора мы понимаем, чего ждет человек от работы».

Важный бонус для клиентов и сотрудников- специалисты внутри компании периодически переходят из одного проекта в другой и получают уникальный опыт работы на разных уровнях сложности. Для клиентов это гарантирует высокую степень универсальности дизайнеров. В каждом проекте работают в среднем 12-18 человек — а это значит, что у него будет максимально возможный опыт работы в этой группе. Что касается сотрудников, то для них такая система удобна, так как позволяет разнообразить работу и не скучать.

Что еще делает дизайнер

В последние годы у всех на слуху BIM-проектирование. После того как московские власти сделали этот аспект обязательным для всех новостроек, важность BIM-технологий увеличилась — пусть даже этот аспект перешел из разряда бонусов в категорию обязательных. Поэтому теперь современные проектировщики умеют не только показывать конструктив с инженерными сетями, но и строят целую информационную модель будущего здания с расчетом себестоимости и временных затрат.

Существуют и определенные ситуации, связанные с нестандартными почвами или другими трудностями природной природы. Для одного из проектов специалисты «Олимпроекта» разработали собственные методы подготовки бетона в рамках программы научной технической поддержки- без этого выполнить проект было невозможно.

И чтобы продлить срок службы строящегося здания, инженеры компании используют свои варианты страхового дренажа. В случае затопления подвала слейте воду с помощью системных дренажных каналов и обеспечьте охрану здоровья

https://cdnimg.rg.ru/img/content/206/69/08/1000_d_850.jpg

Еще одна область, в которой заметна разница в работе дизайнеров, - это оптимизация здания с низкой плотностью металла. В жилом комплексе Д1, на высоте 192м, ориентировочная норма использования арматуры на "куб" бетона составляет 161,5 кг. эти цифры соответствуют показателям зданий высотой 100 м. В "Олимпроекте", придуманном с этой концепцией, заявили, что выбранное техническое решение позволило разработчику существенно сэкономить на стройматериалах.

Сам проект Д1 воплощает типологию "вертикального города", сочетающую жизнь, работу и отдых. В то же время новое здание, состоящее из двух высотных башен, расположено очень близко к метро — в таких сложных проектах участвует очень мало компаний. По словам Никиты сухих, важнейший этап- сроки согласования с Московским метрополитеном — и в случае с Д1 "Олимппроект" сумел сделать это быстро.

"Гольф и гольф должны проводиться качественно, а также как длина свай 52 км при малейшем изменении темы может негативно сказаться на строительстве и связи, при неправильном расчете или неправильном соединении системы координат с тоннелями, метро-может быть забито слишком близко к Саппоро", — пояснил особенности исследования Никита сухой.

На самом деле, в современной компании полный цикл проектировщиков- это современный научно-исследовательский институт, который не только проводит научные исследования, но и постоянно их тестирует на практике. И мерой качества таких работ становятся новые заказы, при которых качество работы дизайнера не всегда оценивает рынок или появляется.

Пример работы

"Мы работаем в самом интересном для нас сегменте клиентов, среди которых крупные девелоперы, а также небольшие компании, специализирующиеся на строительстве жилья элитного и бизнес-класса", — объяснил Сухих. — Наша ниша насчитывает 40 компаний, из которых с 24 мы уже работаем. Таким образом, фактическая доля рынка «Олимпроекта» составляет 60%».

Среди клиентов "Олимппроекта"— ПИК, MR Group, INGRAD, ФСК, «Самолет», AFI Development. Отдельная гордость проектировщика — дома по реновации, благодаря которым оценить качество работы «Олимпроекта» смогут и городские власти, и переселенцы из московских хрущевок.

К 2023 году на Сахалине планируется достроить в первую очередь три здания площадью около 27 тыс. кв. м — район, который к финальной стадии в 2030-м достигнет 300 тыс. «квадратов». Здесь поселятся 9 тыс. жителей. Проект особенно интересен совместной работой российских проектировщиков с японским архитектором Кэнго Кумой — тем самым, что спроектировал стадион для церемоний открытия и закрытия Олимпиады-2021 в Токио.

На Сахалине архитектурное бюро Кенго Кумы изобрел дизайн жилого района по заказу девелопера ПИК- и это было сделано той же компанией, которая на русском языке «Олимпроект" смогла перевести творческое понимание японской студии на язык российских документов и нормативных актов. И все это находится в сейсмической зоне,

https://stroi.mos.ru/uploads/cache/main_image_thumb1440/main_image/0001/84/7ab1c4926bb40980c0d3146e3dafc14319ea0575.jpeg

"Для нас важно создать продуманную среду для комфортной жизни граждан, но проект также должен быть экономически выгодным и приносить клиенту прибыль", — объяснил философию компании Сухих. — "Подключаясь к проекту на ранней стадии, основное планирование позволяет принимать самые смелые решения и создавать объекты, которые становятся украшением города."

Однако "Олимпроект" интересуется не только жилыми зданиями. Одним из проектов компании является общий дизайн Международного центра перспективных исследований в МИСиС. Общая площадь объекта составляет 20 тысяч квадратных метров. Проект подразумевает благоустройство подземной парковки, а также главной площади, площади амфитеатров и обустройство арт-объектов, создающих новый облик центра.

Необычный дизайн и удивляет воображение другого проекта-комплекса зданий социального управления Главного управления МВД, документов, которые «Олимпроект» разработал по заказу Министерства строительства и ЖКХ.

Строительный рынок сейчас активно растет. В том же "Олимпроекте" постоянно растет количество заказов, в том числе за счет загородной недвижимости в Подмосковье. Чтобы удовлетворить этот спрос, компания решила расширить его в течение двух лет, когда руководство планирует увеличить штат специалистов. В ближайшее время в крупном городе планируется открыть еще один филиал.

Почему бы девелоперу не сделать все самостоятельно

Как рассказывает Никита Сухих, крупные девелоперы часто включают собственных проектировщиков, но на фоне роста объемов строительства внутреннего состояния их обычно недостаточно. «Для полного цикла общему дизайнеру нужны архитекторы, дизайнеры, инженеры, люди, которые будут организовывать весь бизнес-процесс и взаимодействовать с заказчиком, строителями и опытом», - перечислил директор "Олимпроекта". - "В то же время существует множество смежных разделов, требующих улучшения. Если речь идет о простых и ярких проектах, то разработчик может реально реализовать их самостоятельно. Но когда проекты становятся жесткими, лучше доверить их профессионалам."

В последнее время рынок в целом провоцирует подобное разделение ролей в компании- застройщике и дизайнере. В Москве появляется все больше многофункциональных проектов, объединяющих жилые дома с коммерческой инфраструктурой ресторанов и торговых точек, а также социальные объекты, построенные застроенными школами, детскими садами и поликлиниками. Для планирования таких сложных проектов необходим самый широкий набор компетенций, которые могут быть достигнуты только при работе с широким спектром объектов.

«Именно генеральный проектировщик отвечает за увязку всех направлений воедино, — заключил Никита Сухих. — Проектировщик должен продумать все досконально, учесть пешеходные маршруты и расположение социальных объектов, наружные сети, благоустройство вокруг зданий. Реализация проекта зависит от генерального плана и того, как он в итоге будет воплощен в жизнь. Вместе с заказчиком необходимо продумывать все: от посадки здания до качества материалов. В конечном итоге от этого зависит комфорт и качество жизни будущих собственников».