Рассказываем, как не попасть в руки мошенников и обезопасить себя, если вы решили купить собственный дом
Пандемия коронавируса вызвала ажиотажный спрос на рынке дачного жилья. Многие жители перешли на удаленную работу и теперь могут жить там, где нравится, а не там, откуда удобнее добираться до офиса. Кроме того, люди начали расценивать большое пространство и возможность погулять на собственном участке во время локдауна. Интерес к дачам также подрос из-за закрытия границбольшинства стран и неосуществимости провести отпуск за рубежом. Если вы решили приобрести или продать частный дом, нужно учесть немного нюансов, чтобы не попасть в руки аферистов.
Юристы и риелторы рассказали, какие мошеннические схемы имеются на загородном рынке недвижимости и как потребителю себя защитить.
Схема № 1. Продажа нескольким лицам
Одна из наиболее известных схем мошенничества с загородной недвижимостью — торговля ее сразу нескольким лицам. «Как правило, это арендованный дом. Мнимые собственники подделывают подтверждения права имущества после подписания договора аренды. Затем выставляется извещение о срочной продаже по очень низкой цене. Задаток в таких ситуациях необходим — в нем сама суть аферы. После получения задатка, нередко от нескольких потенциальных покупателей, продавцы-мошенники исчезают бесследно. Направлен этот способ на очень наивных и невнимательных граждан», — рассказала юрист Виктория Данильченко (Коллегия адвокатов Виктории Данильченко).
Чтобы предохранить себя от подобных мошенников, переводить деньги стоит только после регистрации договора купли-продажи в Росреестре, рассказал основатель и партнер юридической фирмы «Бугров и партнеры» Сергей Соловьев. Он подчеркнул, что после регистрации стоит получить выписку из ЕГРП — убедиться, что собственником стал покупатель.
Схема № 2. Избушка на курьих ножках
Изощренным случаем жульничества с дачной недвижимостью часто становится продажа дома, построенного в кратчайшие сроки из материалов самого низкого качества. «Аферисты даже вкладывают собственные деньги, чтобы пустить пыль в глаза гражданам, мечтающим стать дачниками. Все усилия мошенников оправдываются с лихвой, ведь объявленная цена дома гораздо выше их затрат. Часто торговцем пригородной недвижимости выступает ООО, которое реализовывает застройку нового жилого района. Продают они на самом деле воздух — участки без самих объектов недвижимости и документов на них. Бывает, что для убедительности несколько домов для демонстрации в районе все-таки строятся, но на этом строительство затухает и постепенно сходит на нет, сами строители-аферисты тоже исчезают», — изложила Данильченко.
Чтобы не попасть в руки аферистов, необходимо проверить компанию на присутствие дозволения на строительство, проектной декларации на объект, документов на земельный участок (собственность или аренда), а также оценить деловую репутацию застройщика (какие проекты реализовывал, соблюдались ли сроки ввода объектов в эксплуатацию), уточнил Соловьев. По его словам, нужно найти девелопера или объект строительства в Единой информативной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) и установить партнерство фирмы с ведущими российскими банками.
Схема № 3. Поддельные документы
Подвоха часто можно ждать при оформлении сделок. «Бывает, что продажа выполняется по подложным документам, а действительный обладатель даже не в курсе. Такое может случиться с арендным дачным домом — скажем, наниматель-аферист продает недвижимость по поддельному паспорту или доверенности, а сам снял дом на месяц», — поведал руководитель аналитического центра риелторской компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Предохранить себя от мошенников в этом случае можно стандартными способами — не спешить с покупкой, установить личность продавца и предлагаемые к подписанию документы, рекомендовал член Ассоциации юристов России Коба Оржония. Он отметил, что также стоит познакомиться с будущими соседями — они могут знать, кто является настоящим владельцем.
Схема № 4. Дом без участка
Важно при покупке загородной недвижимости помнить, что приобретается не только дом, но и земельный участок. «При покупке дачи нужно непременно подписать два договора на оба объекта. Иначе далее может выясниться, что земля, на которой находится частный дом, принадлежит другому лицу», — рассказала Данильченко.
Чтобы обезопасить себя и не стать жертвой аферы, нужно обязательно сверить настоящую площадь с фиксированной в документах — никаких пятен в виде нелегального владения в истории недвижимости находиться не должно, посоветовала юрист. Она подчеркнула, что необходимо проверить и нотариально подтвержденные документы о переходе права собственности, и государственную регистрацию.
Схема № 5. Фейковые границы
Еще одна известная мошенническая схема — это продажа земельных участков с неверно поставленными границами. «Мошенник, пользуясь неведением покупателя, при ознакомлении с объектом недвижимости демонстрирует один участок, а объектом договора купли-продажи делается совершенно другой. Также зачастую случается, что продается участок меньшей площади», — сказал Соловьев из «Бугров и партнеры».
Чтобы предохранить себя, нужно установить, кем определяются границы земельного участка и где хранится информация о них, попросить торговца показать границы сразу и при необходимости сравнить их с документами, советует Соловьев. Он отметил, что покупателям также помогут выписка из ЕГРН на земельный участок и недвижимость и техническая документация на объект продажи.
Схема № 6. Подземные коммуникации
Земельный участок могут продать с подземными коммуникациями. «В этом случае обманщик подготавливает фальшивую документацию о топографической и геологической съемке земельного участка. В поддельных документах назначение земельного участка может значится «для ИЖС», однако он может быть непригоден для строительства частного дома из-за инженерных коммуникаций, газопровода, водопровода. Такой участок может стоить намного выше его рыночной стоимости. Кроме того, если построить строение на этой земле, власти могут потребовать снести постройку, оплатить перенос коммуникаций, а также выплатить штраф», — рассказал Соловьев. По его словам, в будущем такой земельный участок будет сложно продать или возвести на нем дом, вырыть колодец и так далее.
Чтобы застраховать себя, нужно выбрать геологоразведку земельного участка или обратиться в градостроительный департамент и запросить информацию о наличии (или отсутствии) коммуникаций на участке, пояснил эксперт. По его словам, вдобавок нужно обратиться в Росреестр и проверить наличие и недостаток обременений по использованию участка.
Схема № 7. Преуменьшение стоимости в договоре
Обмануть могут не только приобретателя дачного жилья, но и продавца. «Однажды к нам обратился человек, который уже пострадал от рук мошенников и попросил о помощи. Он хотел продать участок в очень хорошем стародачном месте Подмосковья. К собственнику участка пришли покупатели, семейная пара, они почти сразу условились о покупке и без каких-либо документов передали аванс 200 тыс. При этом нигде не была зафиксирована ни сумма покупки, ни сроки, ни сумма аванса. ПоПотПокупатель порекомендовал свою форму соглашения купли-продажи и сразу же проговорил, что не хочет оформлять покупку по полной стоимости, так как еще придется вложить немало средств в земельный участок, и предложил оформить сделку по кадастровой стоимости», — сообщила управляющий отдела дачной недвижимости «Миэль» Татьяна Ананьева.
«В той ситуации кадастровая ценность участка была 600 тыс. , а рыночная — 3 млн руб. Продавец согласился и через несколько дней подписал договор купли-продажи. После регистрации документов продавец встретился с покупателем, чтобы приобрести документы и остаток средств. Остаток 400 тыс. потребитель вручил в машине, взял расписку и уехал. Продавец остался с 600 тыс. на руках вместо 3 млн и в отчаянии искал способности расторгнуть эту сделку», — уточнила эксперт.
Такой случай жульничества сложно оспорить в суде. Клиент может найти множество причин для занижения истинной рыночной стоимости объекта в договоре купли-продажи, но соглашаться на это нельзя, подчеркивала Ананьева. По ее словам, в данном случае у собственника участка не было никаких документов, которые удостоверяли бы договоренность о продаже по другой стоимости. Также не стоит соглашаться на форму договора потребителя без проверки искусного юриста, констатировала эксперт.
