Министерство собралось запретить строительство квартир в нвоостройках в центре Москвы. Что это значит для покупателей такой недвижимости и рынка жилья в целом?

Министерство планирует запретить строительство квартир в России, но планирует законодательно утвердить жилищный статус уже построенных объектов.

"Будем ли мы продолжать разрешать строительство таких многофункциональных зданий? Пока наша позиция показывает, что строить все, что, вероятно, не подходит для жилья в будущем, нецелесообразно. С одного момента мы должны сказать себе: все, этот магазин закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье", - заявил 19 ноября заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин, выступая в Совете Федерации. Он подчеркнул, что уже построенные объекты должны "подпадать под амнистию" и включаться в общий объем ввода жилья.

Что такое квартиры в нвоостройках в центре Москвы

Такая недвижимость принадлежит нежилым зданиям, но многие квартиры используются в качестве жилья. По закону это равно коммерческой недвижимости. Поэтому на квартиры накладываются высокие тарифы на жилье и налоговые ставки, что делает обслуживание такой недвижимости более дорогостоящим. В среднем ставки по счетам могут быть на 15-20% выше, чем по сопоставимой области. Квартира. Если квартиры (до 20 млн рублей) облагаются налогом на имущество в размере 0,1% от кадастровой стоимости, то в большинстве случаев они составляют 0,5% для квартир и могут достигать 2%.

Кроме того, квартиры не защищены законом о совместном строительстве, не гарантируют выплату октября компенсации покупателям такого имущества в случае банкротства застройщика. Кроме того, девелопер не обязан предоставлять жителям многоквартирного комплекса детские сады, школы, магазины и другие инфраструктурные объекты. Квартиры не подпадают под санитарно-эпидемиологические правила для жилых помещений, что может повлиять, например, на звукоизоляцию и освещение. Нельзя постоянно регистрироваться в квартирах, что приводит к затруднениям при размещении детей в школе, детском саду, а покупатели квартир в столице лишают себя социальных льгот, которые дает статус Москвы.

Что говорят эксперты

Редакция "РБК-Недвижимость" поговорила со специалистами о том, что означает возможный запрет на строительство квартир для их покупателей и рынка жилья в целом.

История формата

Первые квартиры в новостройках в центре Москвы начали появляться в начале 2000 - х годов. Изначально это были единичные проекты- в основном это были элитные чердаки после реорганизации исторических зданий и особняков, не имеющих жилого статуса. Впервые на рынке стали говорить о них после появления первых небоскребов в Москве в 2006 году, когда появились проекты с офисами, а также квартирами на всю жизнь.

Относительно массовый характер этого явления приобрел в результате кризиса 2008 года, когда девелоперы начали активно переформатировать офисные проекты в квартиры, чтобы не обанкротиться. В 2013 году вышли первые проекты массового сегмента. С тех пор доля таких проектов на рынке жилья начала активно расти.

Квартиры как полуприцепы изначально были спорным решением, говорит Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank. В момент, когда во время кризиса 2008-2009 годов были перепроектированы офисные проекты и произошел большой разрыв на офисном рынке, у такого решения было определенное обоснование- это позволило освободить многих девелоперов и Москву от недостроенных и заброшенных площадей, объясняет эксперт. Но тогда девелоперы, по его словам, чаще всего использовали формат квартир не в соответствии с ограничениями участка, а скорее из-за желания сэкономить на защите от солнца и других качественных свойствах. По словам Широкова, в будущем квартиры могут быть разработаны в виде апарт-отелей и в рамках проектов реконструкции памятников архитектуры, где классическое жилье невозможно.

Генеральный директор рейтингового агентства по строительному комплексу (РАСК) Николай Алексеенко назвал предложения, озвученные Министерством строительства, большим шагом вперед. "Закрепление жилищного статуса многоквартирных домов позволит людям значительно снизить затраты на содержание этого формата жилья, а также получить возможность постоянно регистрироваться в этих зданиях со всеми положительными для себя результатами", - сказал он.

Вопрос статуса

Вопрос о разрешении статуса квартир обсуждается уже не первый год. Министерство планировало принять соответствующий законопроект в 2016 году, после чего предполагалось, что квартиры будут равны жилым помещениям в многоквартирных домах. Последняя редакция документа была сделана Комитетом Госдумы по жилищной политике и ЖКХ в 2018 году, но через некоторое время была отозвана из парламента. В конце сентября вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что законопроект, описывающий состояние квартир, планируется принять до конца года.

Однако пока само предложение Министерства строительства вызывает много вопросов. "Из слов замминистра неясно, когда планируется ввести запрет на строительство квартир и коснется ли он строящихся объектов. Нет ясности относительно того, что будет согласовано с так называемой амнистией: повлияет ли она на налогообложение и стоимость коммунальных услуг или ему разрешат регистрироваться только по месту жительства", - сказал Родион Ларченко, адвокат адвокатского бюро "Астериск".

И неясно, сколько из предложений

Что будет с уже запущенными проектами

Сейчас есть две большие группы квартир. Во-первых, это здания бывших промышленных предприятий или отремонтированные исторические здания для квартир. Во-вторых, это недавно построенные здания на земельных участках, на которых квартиры не могут быть согласованы из-за градостроительных ограничений. "Возможно, речь идет о возможности улучшения градостроительных норм, чтобы девелоперы могли строить жилье на таких площадках", - не исключил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Предлагаемые изменения не повлияют на проекты квартир, которые только начинают строиться и будут введены в течение двух-трех лет, считают эксперты. "Я думаю, что все объекты, инициированные квартирами, где уже получены разрешения, не коснутся запрета, будут достроены и приняты во внимание", - сказал Попов.

Запрет на строительство квартир, по мнению экспертов, не приведет к серьезным последствиям для рынка жилья и существенно не повлияет на цены и предложения. Это связано с низкой долей квартир в общем объеме жилищного строительства. Квартиры в основном в Москве и Санкт-Петербурге Уроженец Петербурга. По оценкам ЦИАН, в настоящее время на рынке жилья Московской области квартиры составляли около 15% спроса и предложения, а в начале 2010-х эта цифра составляла 30-40%. "Поэтому влияние на предложение и цены по всей стране будет незначительным", - сказал Алексей Попов.

Наталья Кузнецова из "бон тон" допускает рост цен на недвижимость в Москве, которые будут подпадать под амнистию. "Любое снижение предложения в текущем спросе приводит к росту цен. Особенно это касается проектов, которые подчиняются требованиям строящихся. Рост цен может составить не менее 15%", - сказал он.

В случае введения запрета застройщики, строящие квартиры, сконцентрируются на строительстве комплексов с квартирами. "Если девелопер ранее специализировался на строительстве квартир, то быстро перейти на строительство жилых зданий будет не так уж сложно, так как принципиальных различий в процессах строительства этих объектов нет, разница может быть прослежена только на уровне проектных решений", - сказал Николай Алексеенко из РАСК.