Процессы, приключающиеся на рынке недвижимости из-за пандемии, дозволяют русскому потребителю «снять сливки» с этого рынка, умело используя льготные условия ипотеки, особые условия от застройщика и колебания цен, полагает обладатель ГК ФСК Владимир Воронин

Каждый возможный покупатель квартиры, который уже сравнил свои доходы с предложением на рынке, надеется единожды приметить сниженную цену на квартиру своей мечты на сайте застройщика. Одновременно всякий девелопер мечтает, что к нему придут покупатели, которые, не торгуясь, купят недвижимость по выставленной цене. Любое событие, которое происходит в экономике в целом и на строительном рынке в частности, эти два аспекта пытаются трактовать в свою пользу.

На самом деле в вопросе моделирования цен на недвижимость сейчас открылось окно возможностей. Каждый из нас может осмотреть динамику спроса и предложения в странах, которые уже стали возвращаться к обычной жизни, и с поправкой на наши обстоятельства предсказывать, хорошее время сейчас для покупки или нет.

В странах Юго-Восточной Азии, в которых уже в апреле начался выход из режима карантина и самоизоляции (Китай, Сингапур, Гонконг), отмечается резкое повышение активности на рынке недвижимости.

Например, в основных городах Китая (за исключением провинции Хубей, которая сильнее всего пострадала от коронавируса) после закономерного спада финансовой активности в апреле зарегистрирован максимальный объем сделок на рынке новостроек. Для некоторых девелоперов рост продаж составил +200% относительно карантинного месяца. Важный нюанс: большинство сделок заключается онлайн, и это значит, что бесконтактный формат сделок — не временная мера, а последующий уровень развития и для нашего рынка недвижимости.

Китай известен высокой степенью правительственного регулирования экономики. Однако большинство новостроек реализуется в рамках открытых рыночных цен. Аналитики отмечают, что девелоперы предлагали скидки в среднем в диапазоне от 5% до 10%. Но после снятия карантина случился скачок спроса, и логично, что цены стали расти как на новостройки, так и на вторичку.

Что сейчас происходит на нашем рынке? В разных формах девелоперы предлагают сравнимые с азиатскими рынками скидки — 5-10%. Более масштабные распродажи должны настораживать покупателя: это, скорее всего, или неликвидные объекты, или ненадежный застройщик.

При этом в среднем по рынку цены не замерли: аналитики ЦИАН посчитали, что средняя стоимость 1 кв. м на новостройки Москвы в начале мая прибавила 1,3%. Это повышение нельзя объяснить ростом в связи с готовностью объекта — ведь стройки были заморожены.

Дело в том, что увеличивать цены застройщиков заставляет не жадность, а страх получить убытки. Себестоимость растет в связи с повышением цен на материалы и недостатком рабочей силы. Дефицит трудящихся на рынке труда — проблема всех девелоперов: бригады уходят на большие государственные проекты, такие как реновация, мигрантов на рынке труда тоже стало значительно меньше. На себестоимость проекта ложатся и антикоронавирусные мероприятия (маски, санитайзеры, анализы на COVID19): в наших проектах в среднем новые расходы составляют 10-15 млн рублей в месяц.

Тем не менее у русского потребителя есть возможность «снять сливки», только делать это нужно оперативно. Собрать все «плюшки» с рынка можно, не фокусируясь на падении цены, а используя комбинацию условий: рекордно льготная ипотека (6,5%), особые условия от застройщика, которые суммируются со скидками (например, за приобретение онлайн) и дополнительные услуги. Если поспеть до того самого взрывного роста, который произошел в Китае, можно и в кризис выйти в плюс.

На российском рынке недвижимости теперь возможно найти и более масштабные скидки, но тут покупателю необходимо быть предельно осторожным. С большими скидками распродают залежалый товар, который и в докризисный период приобретали неохотно. Плохая локация, ненадежный застройщик, странная квартирография — эти причины давят на цену намного больше, чем краткосрочный спад на рынке.