Петербургский рынок новостроек не может охладить даже ограничение льготной ипотеки, которое произошло с июля. С начала пандемии цены для желающих купить элитное жильё выросли почти в 1,5 раза. За 15 лет такой динамики не было.

Свежие данные аналитиков относительно стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья продолжают шокировать. По информации ЦИАН, к 1 октября в Петербурге она достигла 182 тыс. рублей, в Ленинградской области — 120,6 тыс. Таким образом, с мая прошлого года, когда банки стали выдавать первые субсидируемые ипотечные кредиты, цена 1 м2 в городе увеличилась на 41,9%, в области — ещё больше — на 48,2%.

Впрочем, Петербург и Ленобласть оказались не одиноки в этой беде. Вирусом под названием "перегрев" оказались поражены почти все регионы России. Согласно данным ЦИАН, в Москве за тот же период стоимость 1 м2 увеличилась на 30,1% (с 200,7 тыс. до 261,2 тыс. рублей), в Московской области — на 43,2%, в среднем по стране (исключая две столицы и две окружающие их области) — на 48,1%.

Основной причиной такого широкого роста, как считают эксперты, является введение льготной ипотеки (ниже 6,5% годовых). Он был задуман как средство поддержки спроса. А о балансе спроса и предложения прошлой весной в силовых коридорах, видимо, никто не думал.

Последний раз сопоставимый ценовой шторм фиксировался в Петербурге в 2006 году. Тогда всего за полгода — с февраля по октябрь — цена на новостройки подскочила с 29,7 тыс. до 68,8 тыс. рублей за 1 м2. Любопытно, что "виновники" были всё те же — ипотека (на фоне ажиотажного спроса банки слишком резко смягчили требования к заёмщикам) и дефицит предложения.

Больше метров за те же деньги

"Как только прошлой весной появилась льготная ипотека, петербуржцы начали использовать ее для покупки жилья на большую площадь, чем планировали. То есть за такую же ежемесячную плату можно было купить уже не однокомнатную квартиру, а двухкомнатную", - говорит заместитель директора по маркетингу "Легенда" Ксения Садкова.

Из-за более дешевой ипотеки выяснилось, что цена на жилье для заемщика не так уж и фундаментальна. Ежемесячный платеж стал значительным. Если цена квартиры вырастет до 300-500 тысяч рублей, то эта сумма, "запятнанная" при выплате ипотеки на 20 лет, ощущается, но не слишком сильно.

Ещё один фактор — смягчение денежно–кредитной политики ЦБ и введение налога на доходы с банковских вкладов. С резким удешевлением ипотеки и падением доходности депозитов копить стало совершенно невыгодно — надо было покупать, и как можно скорее. В итоге произошла досрочная реализация спроса на недвижимость: те, кто планировал приобрести квартиру в перспективе нескольких лет, побежали покупать её прямо здесь и сейчас.

Пришли на рынок и арендаторы. "Если брать цены прошлого года, то стоимость аренды жилья в Подмосковье и платежа по ипотеке практически сравнялись. К примеру, в Петербурге трёхкомнатную квартиру можно было снять за 45 тыс. в месяц, а платёж по жилищному кредиту составлял 50–55 тыс. Оставалось только найти 1,5–2 млн рублей на первоначальный взнос. В итоге многие арендаторы превратились в собственников", — рассказывает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".

Застройщики не могли не реагировать на повышенный спрос. Тем более что образовался дефицит предложения. А новые проекты стало всё сложнее выводить на рынок. Введённые с июля 2019 года требования о строительстве только через механизм проектного финансирования требовали от девелоперов больше времени и сил на доказательство маржинальности объектов.

"Необходимость получения проектного финансирования, ограничение числа строящихся объектов на одного застройщика — всё это привело к вымыванию с рынка наиболее привлекательных вариантов жилья", — рассказывает Надежда Калашникова, директор по развитию "Л1".

"Изменились финансовые модели проектов, поэтому часть игроков не торопилась выводить новые жилые комплексы, другие пересматривали ценовую политику в сторону повышения. И всё это происходило при растущем спросе на жильё", — напоминает директор группы "Аквилон" Андрей Вересов.

Впрочем, оказаться единственными бенефициарами роста цен девелоперам не позволили поставщики строительных материалов. Только с начала этого года цены на стройматериалы увеличились в 1,5–2 раза. "Выросло всё. Цены на арматуру, железо, утеплитель и опалубку — в 2–3 раза, на бетон — на 25%. В итоге себестоимость строительства выросла в 1,5 раза с начала года. В денежном эквиваленте это превышает 21 тыс. рублей за 1 м2", — говорит гендиректор строительной компании "ПСП" Дмитрий Плавник.

Федеральная антимонопольная служба не раз подступалась к проверкам ценообразования на рынке стройматериалов, но результата они не принесли.

Спрос почти не падает

С 1 июля льготная ипотека в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленобласти оказалась сильно ограничена: максимальная сумма субсидируемого кредита снижена с 12 млн до 3 млн рублей, а ставка повышена до 7%. Казалось, это охладит рынок. Но ничего подобного.

Продажи на первичном рынке в июле–августе немного упали, а в сентябре опять подросли. По данным ЦИАН, в Санкт–Петербурге и Ленинградской области в III квартале заключено 20,5 тыс. договоров долевого участия с физическими лицами. "Относительно II квартала спрос оказался ниже лишь на 10% — тогда было зарегистрировано 22,8 тыс. договоров. А ведь именно во II квартале фиксировался повышенный спрос на фоне предполагаемого завершения программы льготного ипотечного кредитования", — подчеркивают в ЦИАН.

С экспертами согласен и Дмитрий Михалёв, руководитель отдела по связям с органами государственной власти компании "СПб Реновация" (входит в ГК "Самолёт"). "В I и II кварталах 2021 года (ещё до отмены льготной ипотеки) спрос уже был несколько ниже, чем в IV квартале 2020–го. Тогда в месяц продавалось порядка 350 тыс. м2 жилья, сейчас — около 300 тыс. м2. Что касается цен, они регулируются не только спросом, но и такими важнейшими факторами, как себестоимость строительства и стоимость материалов", — считает он.

"На протяжении последних месяцев, по мере роста цены квадратного метра, мы наблюдали корректировку спроса. Сейчас, после изменения условий льготной ипотечной программы, на рынок вернулся естественный спрос: в большинстве своём квартиры покупают люди, которым нужно улучшить жилищные условия. Доля инвестиционных покупок значительно снизилась", — говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.

Поскольку психологически покупатели привыкли к комфортной льготной ставке, девелоперы активно используют альтернативные инструменты стимулирования спроса, чтобы нивелировать этот пробел, — специальные программы в партнёрстве с банками, семейная ипотека, акции, программы рассрочки.

В то же время девелоперы стали активнее пополнять предложение, выводят на рынок проекты в различных локациях. В том числе заметно активизировался пригород, где предложение всегда было относительно бюджетным по сравнению с городским. Так, за 9 месяцев 2021 года на рынок Петербурга и пригородной зоны, по данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", вышло 168 объектов жилой площадью 3,6 млн м2, из них 73 — новые бренды. Это больше, чем за весь прошлый год (3,3 млн). Увеличение девелоперами предложения — это, пожалуй, главное сейчас лекарство от вируса под названием "перегрев".