С нулевых волнений на рынке царит забытый человек, а рост цен на недвижимость в Москве достиг рекордных уровней

К концу 2020 года рынок вторичного жилья догнал квартиры в новостройках в центре Москвы: в наиболее ликвидных сегментах рост цен достиг 20%, а менее ликвидное дорогое жилье выросло почти на 10%. Это еще раз доказывает, что "вторичное жилье " и новостройки являются взаимосвязанными рынками и ставит под сомнение целесообразность льготной ипотеки.

По данным аналитического центра www.irn.ru за 2020 год средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла на 16,2%, достигнув рекордных за последние годы 207 460 рублей. так быстро жилье не стало дороже с 2008 года, при этом цены в долларах практически не изменились, оставаясь близкими к уровню в 2 800 долларов за квадратный метр. Это означает, что жилье в столице в этот раз сможет компенсировать ослабление рубля. Более того, чем привлекательнее будут выглядеть инвестиции в недвижимость в этом году, тем проще было просто купить валюту.

Самое главное, к цене бюджета на 2020 год и, соответственно, к самым ликвидным сегментам рынка – пятиэтажкам, однокомнатным квартирам, районам кольцевой дороги –прибавилось 20% и более в цене. Квартиры в сборных домах, российских валютах и трешках, в большинстве районов подорожали на 16-18%. Дорогие сегменты в среднем стоили меньше, чем на рынке, но здесь рост цен измерялся в основном двузначными цифрами. Только современные монолитные кирпичные дома и центральный , самый престижный район Москвы, прибавили менее 10% - 8,3% и 5,8% соответственно.

В 2020 году "вторичное жилье" и новостройки примерно совпали с темпами роста цен на недвижимость в Москве - стоимость как там, так и квартир выросла на 10-20% в зависимости от сегмента. Однако вторичный рынок не подпадает под программу льготной ипотеки, по которой покупатели могут брать кредиты по ставке не выше 6,5% годовых. "Вторичное жилье" хорошо себя чувствовало с привычными, непонятными ипотечными кредитами. В связи с постепенным снижением ключевой ставки Центробанка средняя стоимость ипотеки на вторичном рынке в 2020 году. По данным "Дом.РФ", она упала до 8% в годовом исчислении. Для сравнения: в январе 2020 года ипотека на покупку «вторичного жилья» была выдана в среднем на уровне 9,32%.

Все это значит, что это произойдет в 2020 году. по крайней мере, в Московской области не было необходимости субсидировать ипотеку. Власти, инициировавшие программу, действовали в соответствии с шаблоном 2015 года, когда льготная ипотека спасла многих девелоперов от банкротства. Но в 2015 году После того, как ЦБ повысил ключевую ставку до 17%, ставки по ипотечным кредитам поднялись до небес, и ипотечные кредиты фактически «умерли». В 2020 году ЦБ, несмотря на кризис, продолжал снижать ключевую процентную ставку, а в июле снизился до 4,25%. Это не только позволило банкам снизить ставки по ипотечным кредитам ниже 8%, но и снизило ставки по депозитам, в результате чего из банков в недвижимость поступили миллиарды рублей. В итоге с спросом на рынке жилья все было идеально и без дополнительных ипотечных октября субсидий.

Таким образом, главным спасителем рынка в 2020 году стала ключевая политика ЦБ. Льготная ипотека помогла лишь распределить цены. И не только на первичном, но и на вторичном рынке, так как и продавцы, и покупатели находятся в "вторичном жилье", они, конечно, учитывают уровень цен в "первичном".

Стоит также отметить, что в 2021 году рынок недвижимости ожидает охлаждения, даже если Центральный банк продолжит снижать процентную ставку, и правительство продлит субсидию по ипотеке после 1 июля. Участники рынка немного преувеличены ростом цен. Квартиры стоили дороже, чем ежемесячный платеж по ипотеке в результате снижения цены на ипотеку. Снижение волнений стало очевидным в начале ноября, но, как и было предсказано IRN.RU, по инерции рынок "вырос" к концу года. Однако в начале 2021 года разрыв между требованиями продавцов и финансовыми возможностями покупателей может достигнуть декритических значений после волнения в 2014 году, как и в 2015 году.