КРТ, или комплексное развитие территорий — это реализация масштабной девелоперской задачи в рамках одного проекта, способ обновления городов, по сути, всероссийская реновация. В конце 2020 года президент Владимир Путин подписал закон о комплексном развитии комерческой недвижимости в Подмосковье. Закон предлагает единый механизм комплексного развития территорий и сноса аварийного и ветхого жилья по аналогии с программой реновации в Москве. Например, реновация будет проводиться в регионах при согласии двух третей собственников квартир в многоквартирном доме, подлежащем сносу.

Государственная задача

Перед строителями поставлена национальная цель — 5 млн семей должны улучшать условия жизни, а строители должны сдавать 120 млн кв. м жилья в год, однако, как признают в институтах развития, реализация этой задачи невозможна без улучшения качества городской среды. «Чтобы достигнуть этой цели, необходим инструментарий, и таким инструментарием может стать механизм КРТ», — заявил на Международном форуме и выставке высотного и уникального строительства 100+ TechnoBuild управляющий директор «Дом.РФ» Анатолий Азизов. Для реализации за этой задачи «Дом.РФ» разработал даже Стандарт комплексного развития территорий. В разработку стандарта были вовлечены более двухсот экспертов из 14 стран, из российских и международных исследовательских университетов, технологических и инжиниринговых компаний, проектных бюро и архитектурных студий. Стандарт комплексного развития территорий — это методическое руководство по развитию застроенных территорий и освоению новых. Как рассчитывают в «Дом.РФ», новый документ ляжет в основу усовершенствования нормативно-правовой базы в области градорегулирования и архитектурного проектирования.

Последние годы «Дом.РФ» обеспечивает вовлечение в оборот федеральных земель, при этом во многих городах абсолютно исчерпан резерв точечной застройки. «Всегда бурную дискуссию вызывает вопрос развития территорий в англомерациях-пригородах, потому что это связано с большими затратами по созданию инфраструктуры городской сети. Механизм КРТ должен обеспечить это развитие», — отметил Азизов. Многие такие территории относятся к федеральной собственности, в том числе принадлежат государственным предприятиям и учреждениям, и их необходимо встраивать в схемы развития городов.

Уже сегодня новый порядок изъятия земель для КРТ помогает застройщику уйти от старого регулирования и ускорить процесс получения разрешительной документации. Закон позволяет в рамках КРТ изымать для государственных и муниципальных нужд участки с расположенными на них объектами. При этом срок на заключение договора о передаче собственником прав на квартиру, попавшую под программу КРТ, составит 45 дней. «Нас КРТ мотивирует идти в эту сторону — это выход за пределы устаревших норм градостроительного развития территорий. У нас сейчас три таких проекта — одна промышленная площадка, КРТ нежилых территорий и бывший рынок», — заявил директор «Голос Девелопмент» Сергей Пахомов. По его словам, в будущем необходимо включить в объекты КРТ садовые и гаражные объекты, расположенные в городской черте — именно здесь можно найти земельный ресурс для развития новых территорий. Например, в Челябинске в теле города есть подобные участки площадью 50-70 га, однако местные власти их изымать опасаются из-за возможного роста социальной напряженности.

Некоторые регионы включились в разработку проектов коммерческой недвижимости в Подмосковье и создание соответствующих норм быстрее других. Например, Тюменская область приступила одной из первых к разработке нормативных актов, в том числе были приняты нормы для вовлечения в КРТ земель ИЖС и садовых товариществ, заявила директор департамента нормативно-правового регулирования градостроительной деятельности ГК «Страна Девелопмент» Екатерина Гемпик. Более того, в регионе был принят порядок заключения договоров КРТ по инициативе правообладателя, если региональные планы не предполагают реализацию таких проектов. В свою очередь «Дом.РФ» вынес на обсуждение правительственной комиссии 14 проектов в 12 регионах, в том числе 4 проекта в Уральском регионе.

Необходимость улучшений

Впрочем, девелоперы считают, что механизм КРТ еще есть куда улучшать. «Наличие прав на землю возникает не сразу, в течение года или даже больше застройщик не может выйти на стройку из-за того, что не может получить ГПЗУ», — говорит замдиректора департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и ЖКХ России Максим Галь. Более того, по его словам, с даты принятия КРТ установлен запрет на смену вида разрешенного использования, и это не дает девелоперу пространства для маневра. Девелоперу также необходимо получить право развивать территорию комплексно не только в своих границ земельных участков, но и на смежных земельных участках, иначе невозможно заняться развитием объектов инфраструктуры.

В некоторых регионах КРТ может стать драйвером для обновления жилфонда, в том числе сноса ветхого жилья. «Реновация в том виде, как она происходит в Москве, — это дело будущего для регионов, поэтому пока акцент должен делаться на расселении домов до 3 этажей, аварийных домов и бараков. Чтобы посчитать, будет или нет участок интересен инвесторам, а также сколько потребуется денег на расселение жителей, необходимо применить коэффициент 1,3 — на 30% больше площади придется предоставить жителям, чем они сейчас занимают», — говорит глава комитета Российского союза строителей по комплексному развитию территорий, председатель СРО Ассоциация строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко. В итоге льготы и меры поддержки инвесторов должны включать освобождение от платы за подключение к сетям, снижение арендной платы и меры налогового стимулирования.

Еще одна проблема — застройщик не может отказаться от проекта КРТ, если часть жителей передумала, и резко поменялась экономика проекта, предупреждает руководитель отдела правового сопровождения земельно-имущественных отношений компании «Брусника» Ольга Фаизова. Жители могут решить выйти из КРТ практически в любой момент, вплоть до утверждения документации по планировке территорий. При этом девелопер не может поступить так же. «Согласно Гражданскому кодексу, если договор заключен на торгах, то изменить его можно только в несущественных условиях или когда такое изменение допускает закон. Однако если часть жителей решила выйти из КРТ, экономика проекта изменится», — считает Ольга Фаизова.

Во-вторых, работа с жителями, когда они принимают решение войти в процесс КРТ, исключает прямое участие застройщик. «До торгов проводятся общие собрания, но застройщик туда не вхож или вхож как слушатель», — добавляет Фаизова. В итоге необходимо допустить застройщиков для участия в таких обсуждениях.