"Крепость" пострадала больше, чем загородная недвижимость в Подмосковье
Ожидается, что реальное завершение программы льготной ипотеки приведет к краху спроса на новостройки в Подмосковье. Девелоперы продали его только в половине января.
По итогам июля Росреестр подписал 6 717 договоров о совместном участии в строительстве жилья в Москве и уведомил департамент Москвы. В июле июня прошлого года количество ДДУ выросло на 30,2%, но по сравнению с июнем 2021 года, когда по-прежнему действует программа льготной ипотеки с лимитом в 12 млн рублей, продажи новостроек упали на 29,7%. Июне января спрос не снизился только до июня- июль был худшим месяцем для первичного рынка с начала года, традиционно не считая провала из-за длительных праздников января.
Обвал спроса в июле, конечно, был вполне ожидаемым. С 1 июля 2021 года ставка по льготной ипотеке выросла с 6,5% до 7%, а главное, максимальная сумма кредита снизилась с 12 до 3 млн рублей. Это, по сути, означает завершение льготной госпрограммы в столице. Ни в "старой", ни в Новой Москве нет новостроек стоимостью 3,5 млн рублей. (ипотека 3 млн рублей + первоначальный взнос 15%). Есть в Подмосковье, но большинство проектов с такими партиями находятся далеко от кольцевой дороги.
Конечно, получить льготный кредит на покупку новостройки столицы можно сейчас, но в разы придется увеличивать первоначальный взнос. В "старой" Москве-от 15% до 45-50% от стоимости квартиры, и даже в этом случае можно рассчитывать только на однокомнатную площадь около 20-25 квадратных метров. В одном из спальных районов- Кунцеве, Южном Бутове, Лосиноостровском, - рассказывает управляющий партнер Metrium (член партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. В Новой Москве, чтобы купить студию или однокомнатную квартиру в Подмосковье, нужно заплатить первоначальный взнос более 30%, подсчитал совладелец группы "Родина" (разработчик культурно-образовательного кластера российского дизайна) Владимир Щекин. В целом новые условия делают льготную ипотеку нишевым продуктом в Подмосковье.
Что касается спроса, то наименее пострадала от изменений условий госпрограммы "Старая" Москва. Если в июле 2021 года количество ДДУ в Новой Москве сократилось на 32,4%, то в "старой "- всего на 9,7%. "Метриум" и «Родина» показывают аналогичные данные: в "старой" Москве - 12,1% (4,9 тыс. ДДУ) и в ТиНАО - 31,9% (1,9 тыс. ДДУ). Что касается Московской области, то в июле продажи упали не только ежемесячно (-20,3%), но и в годовом выражении (-3,1%). Согласно статистике ЭСТ-а-тет, только в конце июля в жилищном фонде Подмосковья было зарегистрировано 4,9 тыс. ДДУ.
Решимость "старой" Москвы изменить условия госпрограммы Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, объясняет высокой стоимостью местных зданий: здесь бюджеты на покупку жилья намного выше минимального кредитного лимита даже по "старым" льготным ипотечным кредитам. В отличие от Новой Москвы и Подмосковья, где до 1 июля можно было купить практически любую квартиру в новостройке под 6,5%, льготная ипотека в "старой" Москве не была главной драмой
В июне количество сделок по ипотечным кредитам в "старой " Москве сократилось на 15,1% по сравнению с июнем, в Новой Москве- на 34,9%, в Московской области- на 20,6%, сообщает Est-a-Tet. Это сказалось не только на изменении условий льготной ипотеки, но и на повышении обычных процентных ставок, говорит Роман Родионцев. В июле 2021 года средневзвешенная ставка по ипотеке на рынке новостроек в Москве достигла 8,3%, согласно предварительным данным крупнейших банков. Это на 1,1% выше (7,2%) и на 0,8% выше, чем в июле 2020 года, говорит Надежда Корчка.
Однако по сравнению с прошлым годом спрос на ипотеку на дома в Подмосковье вырос: в «Старой " – на 93,8%, в Новой- на 55,6%. В Московской области количество ипотечных сделок в годовом выражении не изменилось.
Доля ипотечных сделок на первичном рынке «старой» Москвы в июле 2021 года Она составила 66,1 % - это на 3,6 процентных пункта ниже, чем в июне 2021 года, и на 10,2 процентных пункта выше, чем в июле прошлого года, сообщает metrium. В Новой Москве ипотека, по данным группы "Родина", составляла 74,4% сделок, что на 3,5% меньше, чем в июне 2021 года, и 74,4% сделок, что на 5,1% превышает прошлогодний уровень. В Подмосковье доля ипотеки практически не меняется: в июле они купили 73,7% новостроек Подмосковья с участием займов, в июне 2021 года – 74,0%. Год назад, по данным Еst-a-Tet, показатель равнялся 71,2%.
Октябрь июля, помимо сокращения льготных кредитов, спрос негативно сказался на сезонном факторе. "Середина лета стала массовым курортным сезоном. В прошлом году люди пытались «компенсировать» и пытались успеть до принятия новых мошеннических ограничений (например, на курортах Краснодарского края)", - говорит гендиректор ГК "Атлант" Иван Мотохов. (Июль июне количество ДДУ в проектах ГК "Атланта" сократилось на 22% по сравнению с июнем).
Кроме того, часть потенциальных покупателей решила подождать момента октября, чтобы ситуация на рынке стабилизировалась и стала более предсказуемой, говорит Владимир Щекин.
Дальнейшего снижения спроса Роман Родионцев не ожидает: "девелоперы вместе с банками запускают новые ипотечные программы по субсидируемой ставке с целью защиты спроса. Правительство расширило программу "Семейная ипотека"- теперь в ней могут участвовать семьи с единственным ребенком "теми, кто ранее участвовал в программе, могут быть семьи, в которых после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок)."
Рынок по-прежнему поддерживает довольно низкую процентную ставку по коммерческим, невозвратным ипотечным кредитам. Однако в конце июля ЦБ в четвертый раз за последние четыре месяца повысил ключевую ставку- сразу на 1 процентный пункт, до 6,5% годовых. Поэтому темпы роста цен на ипотеку в обозримом будущем будут ускоряться- " Ъ " от 10 октября. "Денежно-кредитная политика Центрального банка не способствует рынку недвижимости."
Но в августе покупатели действительно стали немного более концентрированными. Июль августа количество контрактов по проектам Гражданского кодекса в Атланте почти в два раза превышает количество контрактов по проектам Гражданского кодекса в первой декаде июля 2021 года, сообщил Иван Мотохов в первые 10 дней августа. В "ИНКОМ Недвижимость" количество запросов от потенциальных клиентов
