Выясняем, почему дорожают квартиры в новостройках в центре Москвы и сколько это продлится

Спрос и цены на недвижимость с начала лета растут во многих сегментах – сказался отложенный из-за весеннего локдауна спрос, а также дешевая ипотека. В Новой Москве новостройки подорожали сильнее всего. Редакция IRN.RU выяснила, насколько адекватен этот рост цен на недвижимость в Москве и нет ли опасности перегрева рынка.

Почти как внутри МКАД

В 2012 году к Москве присоединили новые территории между Киевским и Калужским шоссе, благодаря чему общая площадь города в один момент выросла в 2,4 раза. Тогда многие эксперты относились к этому решению со скепсисом. Этот анклав тогда представлялся тем же Подмосковьем, только с московской пропиской, а для реального повышения спроса на жилье необходимо развитие инфраструктуры и улучшение транспортной доступности (см. «Будет ли построена Большая Москва?»).

Вопреки всем сомнениям Новая Москва стала развиваться стремительно. Здесь строятся дороги, до многих районов дотянулось метро, появляется социальная и коммерческая инфраструктура и активно возводится жилье. В результате цены на новостройки в ТиНАО намного обогнали аналогичные по удаленности районы Подмосковья. Так, по данным «Метриума», средняя стоимость метра на первичном рынке Новой Москвы в III квартале составляла 154 900 рублей. А, например, в Химках – городе с хорошей транспортной доступностью на электричке – в сентябре метр стоил в среднем 105 000 рублей, по данным Domofond.

В некоторых новостройках Новой Москвы цены могут «потягаться» даже с бюджетными проектами внутри МКАД. Так, в одном из самых востребованных новомосковских проектов – ЖК «Румянцево-парк» (2 км от метро «Румянцево», третье место в спросе, по данным «Метриума») – цены на 25-метровые студии начинаются от 5 млн рублей. А, допустим, в ЖК «Люблинский парк» в полутора километрах от «Братиславской» за 5 млн рублей тоже можно купить студию, хоть и поменьше – около 20 кв. м. Правда, новомосковский проект позиционируется в бизнес-классе, тогда как московский относится к сегменту комфорт.

Метро взвинтило цены

Заметный скачок цен в Новой Москве произошел из-за открытия метро. В 2018 году Калининско-Солнцевская ветка пришла в Говорово и Рассказовку, а в июне 2019 года открыли движение по Сокольнической линии до Коммунарки.

По данным компании «Инком-Недвижимость», цены на новостройки в ТиНАО с 2017 года выросли на 32%. Средняя стоимость квартиры повысилась с 5,7 млн до 7,5 млн рублей. По данным «Метриума», цена метра на первичном рынке Новой Москвы за три года выросла даже сильнее – на 53%, со 101 100 до 154 900 рублей. В массовом сегменте «старой» Москвы рост цен оказался куда скромнее: со 150 280 рублей за метр в III квартале 2017 до 190 035 рублей в III квартале 2020 года, то есть на 26%.

Сильнее всего, по словам директора департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость» Валерия Кочеткова, в Новой Москве подорожали студии – на 62% (с 2,9 млн до за 4,7 млн рублей). Однушки прибавили 48% (6,2 млн против 4,2 млн рублей в 2017 году), двушки – 41% (с 5,8 млн до 8,2 млн рублей). А вот трехкомнатные квартиры почти не выросли в цене: три года назад они стоили в среднем 10,2 млн рублей, сейчас – 10,5 млн.

Из-за такого роста цен на недвижимость в Москве жителям становится все сложнее улучшать жилищные условия за счет переезда в Новую Москву. В 2018 году Марина Лобанова (имя изменено по просьбе героини) с мужем хотели «обменять» свою однокомнатную квартиру внутри МКАД на более просторное и современное жилье в новостройке Новой Москвы. «Наша квартира на тот момент стоила 6,5 млн рублей. Нам приглянулся ЖК «Скандинавия» в Коммунарке, в нем тогда за эти деньги можно было купить хорошую двушку с большой кухней. Но мы решили не торопиться и отложили покупку. И зря… Теперь наша квартира стоит 7 млн рублей, а в том проекте за эти деньги можно купить только однокомнатную квартиру», - рассказывает Марина.

Даже за последний год разница в возможностях покупателей с таким бюджетом оказалась очень существенной. По данным IRN.RU, в 2019 году за 7 млн рублей в Новой Москве можно было купить просторную двухкомнатную квартиру площадью 50-60 кв. м, сейчас в районах, куда дотянулось метро, скорее стоит рассчитывать на однушку (см. «Квартира за 7-8 млн рублей: что купить в Москве и Подмосковье»).

Ипотека добавила огня

Серьезную роль в росте цен на новостройки Новой Москвы сыграло не только метро. В 2020 году ТиНАО также стал основным бенефициаром льготной ипотеки. Ставка в 6,5% действует при максимальной сумме кредита 12 млн рублей. С учетом минимального первоначального взноса 15%, общая стоимость квартиры может составлять чуть более 14 млн рублей. В отличие от Москвы в старых границах, в Новой Москве за эти деньги можно купить практически любую квартиру.

В результате в ТиНАО после снятия весенних карантинных ограничений произошел всплеск спроса. По данным Est-a-Tet, в III квартале спрос увеличился на 18%. В «Метриуме» отмечают даже больший рост: 5,8 тыс. договоров долевого участия в третьем квартале против 3 тыс. во втором. По этому показателю третий квартал превзошел даже докризисный первый, когда было заключено 5,1 тыс. ДДУ.

За спросом пошли в рост и цены на новостройки. За третий квартал цены на первичном рынке Новой Москвы, по данным «Метриума», выросли на 9,4%. В Est-a-Tet сообщили о росте цен на 5% за этот период. А специалисты агентства недвижимости «Бон Тон» отметили, что только за сентябрь новостройки ТиНАО подорожали на 6,8%.

По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, в некоторых проектах рост цен за июль-сентябрь превысил 20%. Директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов заявил, что за 9 месяцев 2020 года средний бюджет покупки в проектах компании вырос на 17,6% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.

Перегрев?

Рост цен на недвижимость в Москве обеспечили как объективные причины (заметное улучшение транспортной доступности), так и во многом эмоциональный ажиотаж из-за дешевой ипотеки. По сути, рост цен на новостройки в Новой Москве почти полностью «съел» выгоду от льготной ипотеки для заемщиков. В результате возникает закономерный вопрос: не перегрет ли рынок?

В пользу перегрева свидетельствует то, что с рынка вымывается прежде всего самое дешевое предложение. По данным департамента аналитики АН «Бон Тон», в сентябре объем экспозиции студий на первичном рынке Новой Москвы сократился сразу на 30% по сравнению с августом. То есть у людей хватает денег в основном на самые доступные квартиры.

Дорогие проекты в Новой Москве продаются заметно хуже, чем более доступные. Так, самый дорогой ЖК «Аквилон Парк», где средняя цена метра составляет 199 000 рублей, находится лишь на 15-м месте по темпам продаж, по данным «Метриума». Здесь продается в среднем 31 квартира в месяц, тогда как у лидеров рейтинга («Саларьево Парк», «Скандинавия» и «Румянцево-парк») средние темпы реализации составляют 138-222 квартиры в месяц.

«Летом и в начале осени главным стимулом продаж была льготная ипотека на дом в Подмосковье и, что даже важнее, ее возможная отмена с ноября: люди торопились взять кредит под низкий процент, - говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – После ее продления дешевая ипотека, безусловно, будет поддерживать спрос, но уже не в такой степени. Нужно понимать, что многие из тех, кто хотел и мог воспользоваться этим предложением, уже сделали это».

Дмитрий Цветов согласен, что этот фактор уже не будет играть такой существенной роли: «Продление программы, особенно на относительно долгий срок, прекратит ажиотаж, и рынок начнет «остывать». Это не значит, что цены начнут снижаться. Господдержка ипотеки сегодня обеспечивает до половины спроса на жилье в Москве и, конечно, продолжит стимулировать продажи, но в более размеренном темпе. Так что можно рассчитывать или на стагнацию цен, или на очень плавный рост».

Мария Литинецкая говорит, что из-за резкого роста цен в последние месяцы девелоперам будет сложно удержать спрос на высоком уровне: «У Новой Москвы есть конкурент – ближнее Подмосковье с более умеренным уровнем стоимости жилья, и есть вероятность, что многих клиентов местные расценки заставят вновь обратить внимание на города-спутники Москвы в ближнем поясе МКАД».

Таким образом, можно говорить о том, что к настоящему моменту Новая Москва исчерпала потенциал для активного роста цен.