Мы выясняем, почему квартиры в новостройках в центре Москвы стоят дороже и как долго это продлится
С начала лета спрос и рост цен на недвижимость в Москве во многих сегментах- на них повлияла дешевая ипотека, а также отложенный спрос из-за весенней блокировки. В Новой Москве больше всего поднялись новостройки. Ревизия IRN.RU я узнал, насколько адекватен этот рост цен и есть ли опасность перегрева рынка.
Почти как внутри Кольцевой дороги
В 2012 году к Москве присоединились новые участки между Киевским и Калужским шоссе, благодаря чему общая площадь города в какой-то момент увеличилась в 2,4 декрета. В то время многие эксперты отнеслись к этому решению скептически. Этот жилой район тогда находился в том же районе Московской области, только с разрешения Москвы, и для реального повышения спроса на жилье требовалось развитие инфраструктуры и улучшение транспорта (см. " Ъ " от 10 октября). "будет ли построена Большая Москва?").
Вопреки всем сомнениям, Новая Москва начала стремительно развиваться. Здесь строятся дороги, во многие районы прибывает метро, появляется социальная и коммерческая инфраструктура, активно строятся жилые дома. В результате цены на новостройки в ТиНАО значительно превзошли аналогичные отдаленные районы Московской области. Так, по данным Метриума, средняя стоимость одного метра на первичном рынке Новой Москвы в третьем квартале составила 154 900 рублей. А например, в Химках- городе с хорошим транспортным доступом на поезде- в сентябре, по словам Домофонда, один метр стоил в среднем 105 тысяч рублей.
В некоторых новостройках Новой Москвы цены могут "потянуть" даже за счет бюджетных проектов на МКАД. Так, в одном из самых востребованных проектов Новомосковска-ЖК «Румянцево – Парк» (2 км от станции метро Румянцево, которая по данным «Метриума» занимает третье место по спросу)цены на 25-метровые студии начинаются от 5 млн рублей. А скажем, на ЖК, в «Люблинском парке», в полутора километрах от «Братиславской», можно купить студию за 5 млн рублей, хотя и меньшую – около 20 квадратных метров. Однако Новомосковский проект позиционируется в бизнес-классе, а Москва относится к сегменту комфорта.
Метро повысило цены
Заметный скачок цен в Новой Москве был вызван открытием метро. В 2018 году Калининско-Солнцевская ветка прибыла в Говорово и Рассказовку, а в июне 2019 года было открыто движение по Сокольнической линии в сторону Коммуны.
По данным компании по недвижимости ИНКОМ, цены на новостройки в ТиНАО с 2017 года выросли на 32%. Средняя стоимость квартиры выросла с 5,7 млн до 7,5 млн рублей. По данным Метриума, цена метра на первичном воскресенье Новой Москвы за три года выросла еще больше-на 53%, С 101 100 до 154 900 рублей. В «старом» массовом сегменте Москвы рост цен был гораздо скромнее: с 150 280 рублей за метр в III квартале 2017 года до 190 035 рублей в III квартале 2020 года, то есть на 26%.
Больше всего, по словам директора новостроек компании "Инком Эстейт" Валерия Кочеткова, студии в Новой Москве выросли на 62% (с 2,9 млн до 4,7 млн рублей). Однушки прибавили 48% (6,2 млн рублей против 4,2 млн рублей в 2017 году), российские валюты- 41% (с 5,8 млн до 8,2 млн рублей).
Из-за такого роста цен на недвижимсть в Москве москвичам становится все труднее улучшить свои жилищные условия, переехав в Новую Москву. В 2018 году Марина Лобанова (имя было изменено по просьбе героя) и ее муж хотели "обменять" свою однокомнатную квартиру на МКАД на более просторное и современное жилье в новостройке Новой Москвы. "В то время наша квартира стоила 6,5 млн рублей. Если бы нам понравился ЖК "Скандинавия" в Коммунарке, то за деньги мы могли бы купить хороший кусок российской валюты с большой кухней. Но мы решили не торопиться и отложили покупку. И напрасно. Сейчас наша квартира стоит 7 миллионов рублей, и на эти деньги в этом проекте можно купить только однокомнатную квартиру", - говорит Марина.
Даже в прошлом году разница в возможностях покупателей с таким бюджетом была очень существенной. По данным IRN.RU, в 2019 году можно было купить просторную двухкомнатную квартиру площадью 50-60 кв. м в Новой Москве за 7 млн рублей ,в районах, которые сейчас добираются до метро, наверное, стоит доверять одному человеку (см. "Ъ")."Квартира за 7-8 млн рублей: что покупают в Москве и Подмосковье".
Ипотека добавила лихорадки
Серьезную роль в росте цен на новостройки Новой Москвы сыграла не только метро. В 2020 году ТиНАО стал основным бенефициаром льготной ипотеки. Ставка 6,5 %действительна при максимальной сумме кредита 12 млн рублей. С учетом 15% минимального первоначального взноса общая стоимость квартиры может составить чуть более 14 млн рублей. В отличие от Москвы на старых границах, за эти деньги можно купить практически любую квартиру в Новой Москве.
В результате в ТиНАО после отмены весенних карантинных ограничений произошел рост спроса. По данным Est-a-Tet, спрос вырос на 18% в третьем квартале. В "Метриуме" наблюдался еще больший рост: в третьем квартале было заключено 5,8 тыс. договоров на акции против 3 тыс. во втором. По этому показателю третий квартал даже превысил докризисный первый, в котором было заключено 5,1 тыс. ДДУ.
Цены на новостройки для спроса начали расти. В третьем квартале цены на первичном воскресенье Новой Москвы, по данным Метриума, выросли на 9,4%. В Est-a-Tet сообщили о 5% - ном росте цен за этот период. А эксперты агентства недвижимости "Бон Тон" отметили, что только в сентябре новостройки ТиНАО подорожали на 6,8%.
Июль сентября рост цен на некоторые проекты превысил 20%, по словам управляющего партнера "Метриума" Марии Литинецкой. Директор по развитию ГК А101 Дмитрий Цветов сообщил, что средний бюджет на приобретение проектов компании за 9 месяцев 2020 года вырос на 17,6% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.
Перегрев так ли?
Рост цен на недвижимость в Москве вызвал во многом эмоциональное волнение как из-за объективных причин (заметное улучшение транспорта), так и из-за дешевой ипотеки. Фактически, рост цен на новостройки в Новой Москве почти полностью «съел»льготы по льготной ипотеке для заемщиков. В результате возникает закономерный вопрос: не перегревается ли рынок?
В пользу перегрева, прежде всего, доказано, что самое дешевое предложение смыто с рынка. Объем экспозиции студий на первичном рынке Новой Москвы снизился сразу на 30% по сравнению с августом, сообщает аналитический отдел академии "Бон Тон". То есть у людей в основном достаточно денег на самые доступные квартиры.
Дорогие проекты в Новой Москве продаются гораздо хуже, чем более доступные. Так, по данным Метриума, самый дорогой ЖК «Аквилон парк», где средняя цена одного метра составляет 199 000 рублей, по ставкам продаж всего 15%. Здесь в среднем продается 31 квартира в месяц, в то время как лидеры рейтинга (парк Саларьево, Скандинавия и парк Румянцево) имеют средние показатели реализации 138-222 квартиры в месяц.
Летом и в начале осени главным стимулом для продаж была льготная ипотека, а главное, ее возможная отмена с ноября: люди спешили брать кредит с низкой процентной ставкой, считает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости". IRN.RU- Олег Репченко. - "После продления дешевая ипотека, безусловно, поддержит спрос, но уже не в такой степени. Следует понимать, что многие из тех, кто хотел воспользоваться этим предложением, уже это сделали."
Дмитрий Цветов признает, что этот фактор уже не будет играть такой важной роли: "продление программы, особенно на относительно длительный срок, остановит волнение и рынок начнет "остывать". Это не значит, что цены начнут падать. Государственная ипотечная поддержка сегодня обеспечивает до половины спроса на жилье в Москве и, конечно, продолжит увеличивать продажи, но в более сдержанных темпах. Поэтому можно рассчитывать либо на стагнацию цен, либо на очень плавный рост."
Мария Литинецкая говорит, что девелоперам будет сложно поддерживать высокий уровень спроса из-за резкого роста цен в последние месяцы: «у Новой Москвы есть конкурент с близким пригородом с более умеренной стоимостью жилья, и многие клиенты, скорее всего, снова обратят внимание на города- спутники в непосредственной близости от Москвы."
Таким образом, можно сказать, что до сих пор Новая Москва исчерпала потенциал активного роста цен на недвижимость в Москве
