Эксперты и девелоперы спросили, как предстоящая проверка ФАС может повлиять на рост цен на недвижимость в Москве

Президент России Владимир Путин поручил проверить цены на жилье. По его словам, средняя стоимость жилья в России выросла на 12%, но рост цен на недвижимость в Москве достигает 30%. В связи с этим глава государства поручил ФАС проверить ситуацию на рынке.

Редакция «РБК-Недвижимости» узнала о реакции участников рынка на предстоящую проверку ФАС и о том, как новостройки могут повлиять на цены.

Искусственный контроль дефицита

Глава рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко считает, что президент предложил ФАС правильно и правильно обратить внимание на рынок новостроек. "Стремительный рост цен на рынке новостроек уже не новость, это уже давно и должно было стать основанием для проведения антимонопольной службы различных проверок, - сказал он.

По его словам, для этого ФАС должна проделать большую работу буквально по каждому объекту. Согласно закону О защите конкуренции, основанием для проверок может стать установление монопольно высокой цены. Доминирующее предприятие или группа подвержены различному изменению стоимости строительства и состава участников рынка. Во-первых, будут определены города или регионы, в которых девелопер занимает более 50% рынка, или будет введен заговор, который дает компаниям общее доминирующее положение. Такой анализ потребует взаимодействия с Министерством строительства и «Дом.РФ», считает Николай Алексеенко.

Одним из главных проверок станет изучение наличия искусственного дефицита на рынке жилья. Фактически, это означает, что будут сделаны контрольные покупки. "Если застройщик вдруг скажет: "У нас осталось две квартиры, и завтра мы повысим наши цены", и, по данным единой жилищной информационной системы или Росреестра, на объекте еще 50% квартир, такие девелоперы, вероятно, сначала получат предупреждение, а в будущем будут введены различные санкции", - не исключил он.

Гендиректор Института развития строительной отрасли Кирилл Голопик, в свою очередь, исключил возможные сделки застройщиков. "На рынке жилья существует ожесточенная конкуренция между застройщиками, безусловно, во всех регионах, где существует реальный спрос на декриминализированное жилье. Никакого заговора нет и быть не может. Только потому, что наибольшая конкуренция на первичном рынке- это вторичный рынок с большим количеством граждан", - пояснил он.

По его словам, основной причиной роста цен на жилье является почти втрое замедление вывода новых жилищных проектов в период перехода на проектное финансирование. В результате произошло вымывание ассортимента квартир, выставленных на продажу по стабильному спросу.

https://www.thinkbusinessmagazine.com.au/wp-content/uploads/2017/02/Chris-Childs_Finding-the-perfect-investment-property-portfolio.jpg

Комментарий Министерства строительства и ФАС

В министерстве строительства одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость жилья, назвали ограничения, введенные в связи с пандемией коронавируса. По данным Министерства, работы на стройплощадках в какой-то степени были приостановлены более чем в 50 регионах, а сектор столкнулся с острой нехваткой рабочей силы. Кроме того, среди факторов, провоцирующих рост цен на недвижимость в Москве, Министерство строительства декриминализировало рост цен на стройматериалы, рост потребительского спроса и снижение предложения. В ФАС сообщили, что в соответствии с поручением Президента служба подтвердит обоснованность роста цен на жилье в России.

Позиция разработчиков

Сами девелоперы ссылаются на предложение президента положительно проверить правильность роста цен на жилье. "Государство должно проверить, есть ли сделка, особенно в регионах с небольшим количеством девелоперов. Мы все-правительство, девелоперы, покупатели — должны убедиться, что за ростом цен нет последовательных действий»,— сказал замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.

Органический рост цен на недвижимость в 2020 и начале 2021 годов произошел довольно точно в соответствии с текущими рыночными условиями. Сейчас сохраняется тенденция высокого спроса и вымывания предложения, что поддерживает цены на рынке, считает вице-президент ГК «Инград» Федор Сапронов.

"Если в некоторых случаях рост ненормален, необходима проверка, чтобы действительно понять, связано ли это с нарушением закона О конкуренции или с использованием монопольного положения на рынке. На практике антимонопольная служба всегда исходила из того, что ситуация правильная, если цены корректируются и изменяются в соответствии с балансом спроса и предложения на фоне рыночных условий", - сказал он.

Гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин не считает, что рост цен на жилье, наблюдаемый в прошлом году, связан "с чьими-то злыми намерениями и попытками нарушить антимонопольное законодательство". По его словам, цены растут по объективным экономическим и психологическим причинам. "В 2020 году спрос был взволнован общим чувством неопределенности, вызванным пандемией, а также снижением банковских депозитов, колебаниями валютных курсов и действиями программы льготного ипотечного кредитования. Не стоит забывать, что рост цен на стройматериалы, но никак не может помочь повлиять на конечную цену квартиры", - говорит он.

По словам коммерческого директора ГК «страна Девелопмент» Александра Гуторова, нарушения антимонопольного законодательства при росте цен на квартиры возможны только у одного-двух застройщиков и в тех районах, где жилье практически не строится. Например, мы говорим о Сибирском, Дальневосточном и Северо-Западном регионах. Там есть только местные девелоперы, потому что проекты в этих регионах имеют низкую маржу, возникают вопросы по логистике стройматериалов и они не представляют интереса для федеральных компаний.

Влияние на цены

По мнению застройщиков, проверка ФАС не повлияет на цены. Они и дальше будут находиться под действием рыночных механизмов — высокого спроса и недостаточного предложения. «Сама проверка ФАС вряд ли изменит цены на рынке новостроек. Но ее итоги могут привести к более точному анализу ситуации в отрасли и разраработке комплекса мер по стимулированию строительства жилья», — отметил Сергей Нюхалов из «Гранель». К более сбалансированному соотношению спроса, предложения и цен приведет рост объемов строительства и их вывод в продажу. В этом случае можно прогнозировать ценовую стабилизацию, считает он.

Согласен с ним Алексей Перлин из «СМУ-6 Инвестиции». По его мнению, проверка ФАС никак не повлияет на цены, которые устанавливаются застройщиками. «Стоимость определяется исключительно устойчивым покупательским спросом, и в этом году он сохраняется. Тем не менее повторного резкого повышения цен мы не ждем, они будут расти плавно, в пределах 10%», — прогнозирует Перлин. Аналогичную точку зрения придерживается и Кирилл Холопик: "сейчас заканчивается переходный период для проектного финансирования, растет количество положительных отзывов о проектах многоквартирных домов. Очень скоро все эти проекты выйдут на рынок, и после этого цены хотя бы стабилизируются. По его словам, сам контроль ФАС никак не повлияет на цены, но его завершение может совпасть со временем стабилизации цен под влиянием рыночных факторов. Из этого можно сделать неверный вывод о преимуществах проверок застройщиков антимонопольными органами, отметил эксперт.:

По словам Николая Алексеенко из РАСК, реакция цен на проверку ФАС будет зависеть от фактов нарушений и серьезности введенных санкций. "Само по себе такое заявление президента должно заставить многих девелоперов дважды подумать, прежде чем повышать цену за квадратный метр, если такой рост будет характерен для монопольно высокой цены", - сказал он. В случае, если ФАС выявит нарушения в ряде регионов и проектов, возможно замедление роста цен, добавил топ-менеджер ГК «Страна Девелопмент»