Не оставайтесь без квартиры в новостройке в центер Москвы и денег: риски покупки на вторичном рынке

При покупке квартиры в новостройке в центре Москвы следует уделить особое внимание заглавной документации, проверить законность реконструкции и обратить внимание на продажу по доверенности

Покупка квартиры- важная и ответственная работа в жизни любого человека. Нужно тщательно подготовиться к покупке жилья, особенно на вторичном рынке. Есть много нюансов, на которые нужно обратить внимание при заключении сделки.

Вместе с экспертами мы говорим об основных рисках при покупке квартиры в новостройке в центре Москвы на вторичном рынке жилья.

Эксперты в статье

Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «ПДВ-Супермаркет недвижимости"

Юлия Дымова, директор отдела продаж вторичной недвижимости "Est-a-Tet"

Тимур Баязитов, заместитель Председателя Коллегии адвокатов "Коркаго и партнеры"

Неверные документы

Необходимо максимально тщательно проверить все титульные документы квартиры, личные данные владельца, все доверенности. Причинами возникновения трудностей являются арест имущества, зарегистрированные дети или неадекватные лица, наличие наследования или пожертвования, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.

Поэтому перед процедурой необходимо запросить большое количество сертификатов из различных государственных учреждений, например, ЕГРН, БТИ, отрывки из домашней книги, а иногда и ссылки из нейропсихиатрических и наркологических диспансеров. Не помешает проверить выписку по финансовому и личному счету квартиры, в которой отображается задолженность по оплате коммунальных услуг. Лучше всего, чтобы владелец принес эту выписку в день сделки или хотя бы за день до этого.

Споры о наследстве

Если покупатель приобрел квартиру, которую недавно унаследовал продавец, то после завершения сделки может оказаться, что это наследники, чьи интересы были нарушены. В таком случае сделка может быть аннулирована в суде, покупателю придется вернуть квартиру, а продавец вернет деньги.

"Это крайне неприятная ситуация, особенно когда деньги уже потрачены продавцом объекта. Тогда покупатель квартиры рискует остаться без квартиры и без денег. Выход - максимально тщательно проверить документы на приобретенную квартиру, связаться с наследником, собрать данные о составе семьи продавца и лицах, которые могут стать наследниками. В идеале включить в договор пункт, в котором продавец объекта занимается решением потенциальных спорных проблем с не учтенными наследниками",-говорит Юлия Дымова, директор Управления по продаже вторичной недвижимости Est-a-Tet/

Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «ПДВ-Супермаркет недвижимости":

Нужно проверить, живы ли родители завещания. В принципе, наследство можно контролировать только на 90%, потому что зачастую каких-либо документов не хватает или они не хотят деконструировать, потому что отношения между наследниками ухудшаются.

Продажа квартир по доверенности

Если квартира продается по доверенности, покупатель должен быть очень осторожным. Но важно помнить, что в целом доверенность является чисто законным средством, нужно лишь проверить сам документ, условия действия доверенности.

Одним из самых неприятных сюрпризов, которые может получить покупатель, является незаконно оформленная доверенность. Это может привести к тому, что сделка будет обжалована в суде и будет аннулирована в дальнейшем.

"Необходимо подтвердить срок действия доверенности, а также полномочия лица, на имя которого он был назван. Были случаи, когда доверенность имела право сдавать объект в аренду, а лицо, которому была выдана доверенность, пыталось продать объект. Чтобы избежать проблем, необходимо связаться с доверенным лицом, уточнить наличие и срок действия доверенности, спросить, знает ли доверенность планы по продаже объекта. И крайне желательно, чтобы сама сделка проходила с помощью нотариуса",- говорит Юлия Дымова, директор департамента вторичной продажи недвижимости Est-a-Tet.

Рентные квартиры

По мнению экспертов, квартиры, находящиеся в собственности по договору аренды, часто вызывают вопросы. Аренда- это особый вид сделки, предусматривающий передачу имущества в обмен на материальное обеспечение имущества до его смерти.

Во-первых, вдруг могут появиться родственники арендодателя, оспаривающие законность договора аренды. Например, они могут утверждать, что владелец арендной платы, бывший предыдущий владелец, не мог нести ответственность за свои действия или был обманут или вынужден подписать договор аренды.

Чаще всего такие иски подают родственники владельца аннуитета спустя полтора года после его смерти. Поэтому покупка квартиры по новому договору аренды может быть рискованной. В любом случае, если юридическим установлением является договор аренды, то желательно, чтобы в соглашение был включен профессиональный юрист, занимающийся такими вопросами. Эксперт сможет правильно оценить риски покупки.

Юлия Дымова, директор отдела продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.:

- Иногда продавцы пытаются продать небезопасные квартиры и пытаются компенсировать отсутствие юридической уборки по очевидной цене ниже рыночной. Поэтому, если вы видите сомнительно выгодное предложение, высока вероятность того, что в квартире не все в порядке. Обязательно проверьте прохождение прав собственности за последние год-два. Если их много, это признак того, что в квартире не все в порядке.

Долги по счетам

Чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией, когда владелец квартиры оставляет за собой задолженность по коммунальным услугам или капитальному ремонту, необходимо попросить продавца показать квитанцию на коммунальные услуги и капитальный ремонт за последний месяц.

"Если социальный долг будет висеть на человеке, то долг за ремонт будет в квартире, и новый владелец должен будет его оплатить", - добавляет вице-президент Ассоциации адвокатов "Корчаго и партнеры" Тимур Баязитов.

Скрытые сюрпризы

Это связано с физическими недостатками квартиры. Например, плесень по всей стене, тщательно покрытая кухонным набором, вряд ли порадует вас, если она появится после покупки квартиры. То же самое касается испорченной сантехники, проводки.

Лучше всего прийти днем, чтобы осмотреть квартиру, так как при естественном освещении будут замечены все недостатки и недостатки. Вечером, при свете ламп, вы не просто обращаете на них внимание. Рекомендуется даже пересматривать его снова и снова, как в свете, так и в темноте.

Незаконная перепланировка

При выборе квартиры всегда проверяйте техническое описание. Если вы покупаете вариант, при котором ведется перепланировка и он не является законным, это грозит вам большими неприятностями. Все неприятности, связанные со штрафами, возможным разрушением и реконструкцией стен, будут лежать на ваших плечах. Расходы могут достигать нескольких сотен тысяч рублей.

Ведь новому собственнику придется заплатить большой штраф, а также вернуть все как есть. И такую квартиру потом будет трудно продать. Потому что банки крайне неохотно выдают ипотеку на такие перепланированные квартиры.

По словам вице-президента Ассоциации адвокатов "Корчаго" и "партнеры" Тимура Баязитова, положение помещений необходимо подтвердить техническими документами. И если что-то не соответствует, то это серьезный призыв.

Документы, которые необходимо проверить перед покупкой квартиры:

документ, согласно которому квартира была приобретена ранее (приватизация, дарение подарков, договор купли-продажи);

документы продавца: паспорт, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев- вид на жительство;

свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая регистрацию прав государственной собственности;

документы из БТИ (план этажа и описание);

если права несовершеннолетних детей были затронуты, органы опеки разрешили сделку;

вот выдержка из домашней книги, где можно проверить, кто зарегистрировался раньше и сейчас;

свидетельство об отсутствии задолженности по аренде;

Нотариальное согласие супруга, если квартира находится в общей собственности;

выписка из ЕГРН с информацией об отсутствии обязательств и арестов;

если эта квартира является знаменателем и продается другая доля, нотариальное согласие других партнеров;

сертификаты из нейропсихиатрических и наркологических диспансеров подтверждают, что продавец не зарегистрирован.

Искаженный вид из окна

Для многих людей важную роль играет не только состояние квартиры, но и вид из окна.