Наиболее динамичными сегментами загородной недвижимости в Подмосковье являются квартиры и малоэтажные жилые комплексы в Москве

Девелоперы любят стабильность, они необходимы для реализации различных проектов. Московская область в последние годы не может похвастаться стабильностью. Два года назад его сменил Сергей Собянин, политический экс-мэр столицы Юрий Лужков. Полгода назад новым губернатором региона был назначен Сергей Шойгу, но менее месяца назад на его место пришел Андрей Воробьев. Назначения по-разному повлияли на рынок новостроек: в столице мэр практически ввел мораторий на строительство жилья, а в Московской области Сергей Шойгу не успел начать серьезные перемены.

Пока Собянин разрабатывает новую стратегию, а Воробьев знакомится с делами, главной загородной недвижимостью в Подмосковье остаются многоэтажные комплексы возле МКАД. Однако интересно наблюдать за проростками нового - перегородками квартир столицы и малоэтажными жилыми комплексами в Подмосковье.

Москва нарушает планы, Московская область бьет рекорды

В Москве строят очень мало: власти рискуют провалиться даже скромным годовым планом бюджета. За семь месяцев по распоряжению города было построено всего 105 тысяч квадратных метров жилья (годовой план – 530 тыс.), но за это время было сдано в аренду 637 тыс. квадратных метров.

В Московской области, напротив, темпы строительства остаются высокими. В октябре в регионе по существующим проектам появилось более пятидесяти этажей новых комплексов или зданий (для сравнения, в Москве их почти в 10 раз меньше). Объемы строительства в регионе настолько велики, что самодельные заводы полностью загружены и не могут увеличить производство деталей. В связи с этим, по данным Urban Group, в октябре в Подмосковье впервые за пять лет превысил объемы монолитного строительства.

Цены на новостройки растут в среднем на 1% в месяц. Однако, в Подмосковье уже появились признаки чрезмерного рынка из-за избыточного предложения: в октябре некоторые девелоперы столкнулись с падением продаж. Неприятно удивились и частные инвесторы. Осенью, когда они массово выставляли свои достроенные квартиры для экономии прибыли, оказалось, что на вторичном рынке много квартир.

Столичные и московские власти признали, что строительство новых спальных зон является тупиковым для города. Они будут сосредоточены на многофункциональных зонах, где есть как жилье, так и рабочие места. Правда, непонятно, как они будут обращаться к этим девелоперам: для кольцевой дороги девелоперы часто строят на той земле, которая находится в их собственности. "Мы не хотим строить более 30 миллионов квадратных метров жилья в новом регионе. И это будет малоэтажное здание", - сказал мэр Сергей Собянин год назад. Однако с присоединением этих территорий к столице там уже объявлено 16 миллионов квадратных метров жилых проектов. При этом обычные многоэтажки, имеющие подавляющее большинство.

Апартаментам - зеленый свет

Один из самых интересных и динамично развивающихся секторов столичного рынка недвижимости - апартаменты. Возникли они как уловка застройщиков. Постановление Госстандарта определяет апартаменты как нежилое помещение, предназначенное для временного проживания. Девелоперы после кризиса начали строить такое квазижилье, чтобы обойти градостроительные регламенты и как-то избавиться от проектов с малоликвидными офисами. Долгое время апартаменты были «немного вне закона». Еще три года назад не было понятно, будут ли они пользоваться успехом у покупателей или нет. Время показало, что спрос есть.

Катализатором сегмента апартаментов стал проект «Москва-Сити». Изначально башни в этом районе замышлялись как офисные и гостиницы, но потом власти разрешили часть площадей использовать под апартаменты. При этом про школы и детские сады решили не вспоминать. После этого интерес к апартаментам, которые стоят дороже коммерческой недвижимости, стали проявлять и другие девелоперы.

Сегодня речь идет о дальнейшей легитимизации апартаментов. Высокопоставленные чиновники из мэрии говорят о возможности активного строительства апартаментов в центре, за счет этого они хотят устранить дисбаланс рабочих мест и жилья. Вышел и закон о необязательности прикрепления социального обслуживания к месту прописки. Теперь, например, к поликлинике можно «привязаться» и без прописки. Этот закон уменьшил разницу между апартаментами, в которых, как известно, нельзя прописаться, и обычными квартирами. Наконец, сами застройщики апартаментов в последнее время стали, осмелев, в открытую говорить о возможности в ближайшем будущем перевода апартаментов в обычное жилье.

Что представляет собой сегмент апартаментов? Еще год назад в Москве было 13 проектов с апартаментами, а сейчас таких проектов в два раза больше. Средняя стоимость апартаментов обычно на 10-20% дешевле, чем жилья аналогичного класса. Хотя ряд экспертов утверждает, что это справедливо только для сегментов «эконом» и «бизнес».

В последний год стал активно раскручиваться сегмент лофт-апартаментов. Лофты часто устраивают в заводских зданиях, их отличительные черты – стены из красного кирпича, высокие потолки и большие окна, минимум отделки на стенах. В последние год в Москве появились и неолофты – новые здания, построенные в фабричной эстетике.

Особый сегмент рынка – апартаменты в небоскребах комплекса «Москва-Сити». «Сегодня в Сити продаются апартаменты в шести многофункциональных комплексах. Это “Око”, “СиТер”, “Меркурий”, “Федерация”, “Империя Тауэр” и “Город Столиц”, - говорит управляющий партнер компании S.A. Ricci Владимир Авдеев. - Цена квадратного метра начинается от 9,5 тысячи долларов. На самых высоких этажах с панорамным видом на набережную цена за квадратный метр может достигать 24 тысяч долларов». Пентхаусы стоят еще дороже.

В этом году в Сити появились апартаменты с отделкой под ключ. «Минимальная стоимость апартаментов – 10,7 тысячи долларов за “квадрат”, а средняя - 13 тысяч. Все апартаменты предлагаются с отделкой, встроенной кухней, оборудованными санузлами, - говорит директор по продажам компании Vesper Наталья Шичанина. - С 60-го этажа начинаются видовые апартаменты. В них цена около 20 тысяч долларов за квадратный метр».

Многоквартирные трехэтажки

А в Подмосковье настоящий бум малоэтажной квартирной застройки. Пару лет назад такие комплексы можно было пересчитать по пальцам одной руки, сейчас их чуть менее сотни. По данным компании ОПИН, в области насчитывается около 35 малоэтажных многоквартирных проектов, еще порядка 50 малоэтажных комплексов строится в составе мультиформатных коттеджных поселков. На наших глазах происходит формирование нового сегмента рынка недвижимости. Почему это вдруг девелоперы воспылали к малоэтажным комплексам такой любовью?

На официальных мероприятиях девелоперы малоэтажек твердят явно заученные фразы, не желая раскрывать тайн. Дескать, всегда мечтали строить малоэтажку, потому что это гуманная среда обитания. Или: «Строительство трехэтажек дешевле многоэтажек из-за отсутствия лифтов и экономии на фундаментах». Но в это трудно поверить: какой застройщик откажется от лишних этажей и квадратных метров ради возможности сэкономить несколько процентов себестоимости? В приватных беседах с застройщиками нам удалось составить несколько версий.

Версия первая - вместо коттеджей. Коттеджи действительно продаются сегодня очень плохо, и владельцы поселков все чаще отдают часть или всю территорию поселка под трехэтажные дома с квартирами. Квартиры по площади в разы меньше, чем коттедж. Средняя площадь квартиры 69 кв. м, а коттеджа - 258 кв. м. Уменьшая площадь, девелоперы снижают и стоимость объекта недвижимости. В общем, по сути застройщики нарезают недвижимость помельче, чтобы была выше ликвидность.

Версия вторая - так быстрее. По сравнению с многоэтажками у малоэтажек другая бизнес-модель. «Мы строим трехэтажный дом за шесть месяцев и быстро его продаем. Квадратных метров в нем меньше, но зато мы быстрее прокручиваем деньги. В условиях дорогого кредита это очень важно», - поделился один из застройщиков. Плюс в условиях обильного предложения многоэтажек появляется возможность не конкурировать с ними в лоб, а создать товар с другими качествами.

Версия третья - антикризисный вариант. Девелоперы перестраховались, испугавшись острой фазы кризиса, когда спрос на новостройки может резко упасть. С многоэтажками в этом случае есть риск попасть в неприятную ситуацию, когда дома начаты, в них вложены большие финансы, а ликвидность квартир низка. С малоэтажкой можно развивать проект потихоньку и последовательно: построил небольшой домик, продал квартиры, построил следующий. То есть риски в такой антикризисной модели бизнеса невысокие.

Версия четвертая - нет воды и электричества. Область столкнулась с острой нехваткой ресурсов – воды, электричества, газа, и потому трудно получить лимиты на подключение многоэтажек. Кроме того, плата за присоединение весьма велика, строя же малоэтажку, можно снизить единовременные затраты. Другой вариант этой версии: подмосковные власти стали жестче ограничивать этажность проектов, и приходится довольствоваться малоэтажкой.

Версия пятая - возможность схитрить. При возведении многоэтажного района девелоперу необходимо строить социальную инфраструктуру – школу, детсад и т. д. На это уходит существенная часть земельного участка. С малоэтажкой этого можно избежать и, соответственно, плотнее застроить землю. Девелопер проигрывает в этажности, но выигрывает в застраиваемой площади участка.

Наконец, версия шестая - быстрое согласование. При строительстве трехэтажных домов действует упрощенная схема согласования проектов. Согласовать такой проект намного быстрее, а значит, сокращаются и сроки его реализации. Тут есть еще хитрость. По документам дома считаются трехэтажными, а в реальности строят еще высокую мансарду, по сути четвертый этаж, который тоже можно продать.

Какая из представленных версий основная? Для разных проектов критичны разные факторы. Совокупность этих факторов, очевидно, и сыграла главную роль в столь быстром развитии рынка малоэтажного многоквартирного жилья. Сам покупатель достоинства малоэтажки пока в полной мере не распробовал. По данным компании «Сити- XXI век», средняя цена на жилье этого формата составила 71,7 тыс. рублей за кв. м. Это на 5% ниже, чем в многоэтажных комплексах. Новый для нашей страны формат только завоевывает рынок.