Редакция «РБК-Недвижимости» попросила аналитиков рассчитать сбережения от льготной ипотеки, также однокомнатных квартир в ипотеку с учетом роста цен на жилье, а также выяснить, будет ли программа прибыльной в 2021 году

Из-за снижения процентных ставок и влияния льготной программы на рынке квартир в новостройке в центре Москвы в 2020 году возник волнующий спрос. По итогам прошлого года объем выданных ипотечных кредитов может превысить 4 трлн рублей- рекордная цифра для рынка жилья. Однако действие ипотеки в 6,5% привело к резкому росту цен на недвижимость. Центробанк уже объявил о снижении доступности жилья в России из-за повышения его стоимости.

Мы попросили аналитиков рассчитать полученные от программы сбережения с учетом роста цен на жилье и спросили, выгодно ли им получить льготную ипотеку в 2021 году.

Рост цен съел часть льгот по льготной ипотеке

Растущий спрос населения на льготную ипотеку привел к росту цен на недвижимость в Москве. Если, по данным Росстата, средняя стоимость 1 квадратного метра в первом квартале жилья на первичном рынке России составила 71 тыс. рублей, тогда как по итогам третьего квартала он вырос до 76,1 тыс. (+7). По данным «Дом.РФ», по итогам десяти месяцев 2020 года стоимость новостроек в России увеличилась на 10,5%, половину роста обеспечила именно льготная госпрограмма и взятие дома в ипотеку в московской области

По данным аналитика ГК «Финам» Натальи Пырьевой, с начала года цена на рынке выросла на 10% и достигла 217 тысяч рублей.Средняя стоимость новостроек в 16 крупнейших городах России в декабре составила 88,13 тысячи рублей.

Аналитики сходятся во мнении, что рост цен на жилье действительно съел часть выгоды от льготной ипотеки. Но даже при нынешнем росте цен на новостройки программа остается прибыльной для заемщика. "Совершенно невозможно сказать, что рост цен полностью приносит пользу льготным ставкам. Первое, с чем сегодня сталкивается заемщик, - это увеличение суммы первоначального взноса", - сказала председатель совета директоров компании "Бест-новострой " Ирина Доброхотова. Хотя в некоторых случаях даже при подорожании можно снизить взнос, взяв ипотеку с первоначальным платежом 15% вместо 20%. Однако, уменьшая этот взнос, заемщик в конечном итоге увеличивает свою переплату по кредиту.

Что говорит Кремль

Рост цен на фоне действия льготной ипотеки в новостройках может свести усилия властей в сфере доступности жилья к нулю, поэтому необходимо своевременно реагировать на повышение, заявил в декабре президент России Владимир Путин. По его словам, рынок быстро оценил льготную программу- цены на жилье начали расти после того, как ее участники увидели рост объемов кредитных ресурсов. Глава государства призвал "смотреть наиболее внимательно и реагировать соответствующим образом".

Сколько вы можете сэкономить, учитывая рост цен

Принимая во внимание рост цен, рассмотрим несколько примеров покупки ипотечных квартир по сниженной ставке и в среднем по рынку.

Пример 1 (расчеты младшего директора по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерины Щурихиной)

Чтобы рассчитать выгоду гипотетического заемщика от снижения ставок на фоне роста цен на квартиру в новостройке, по данным Росстата, за первый и третий кварталы 2020 года были приняты средние цены на все виды жилья и оценена средняя цена двухкомнатной квартиры площадью 45 квадратных метров. в первом квартале стоимость такой квартиры составляла 3,2 млн рублей, в третьем- 3,4 млн рублей.

При условии оформления ипотечного кредита на 18 лет (средневзвешенный срок кредитования по данным Банка России) с первоначальным взносом 15% по средневзвешенной ставке по рынку (для первичного жилья 7,82% в первом квартале и 5,9% в третьем квартале, по данным «Дом.РФ») средний платеж по ипотеке снизился на 7% — с 23,6 тыс. до 21,9 тыс. руб. При этом переплата уменьшается с 2,4 млн до 1,8 млн руб. «Таким образом, несмотря на рост цен на недвижимость в сегменте новостроек, льготная госпрограмма пока остается выгодной для заемщика», — сказала Екатерина Щурихина.

Пример 2 (расчеты аналитика ГК «Финам» Наталии Пырьевой)

Возьмем пример, когда человек хочет купить квартиру за 10 млн рублей, при этом у него есть первоначальный взнос — 2 млн рублей. Оставшиеся 8 миллионов рублей он будет брать в кредит.

Получается, что в рамках программы льготной ипотеки на 6,5% года сумма ежемесячного платежа на 20 лет составит 59,6 тыс. рублей. до появления льготной программы ставки были на уровне 9%. С таким же кредитом получается 8 миллионов рублей. За 20 лет должник должен был выплатить 72 тысячи рублей. в месяц. Таким образом, пособие составляет 12,4 тыс. рублей в месяц или 148,8 тыс. рублей в год.

«Учитывая, что в долгосрочной перспективе квадратные метры становятся все более дорогими, нынешний рост цен на недвижимость в Москве будет сокращен в любом случае, поэтому пользоваться льготной ипотекой ниже 6,5% сейчас выгодно", - сказал аналитик.

Пример 3 (расчеты председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой)

Для примера и расчетов возьмем квартиру в одном из московских проектов и минимальную стоимость квартиры в начале продаж в марте 2020 года, до начала программы домов в ипотеку в московской области и сейчас.

В марте 2020 года минимальный бюджет закупок составил 8,8 млн рублей. Первый платеж- 20% или 1,7 млн рублей. Сумма кредита- 7 млн рублей. Ставка по ипотеке-7,5% в год. Ежемесячный платеж на 25-летний срок кредита составляет 67,6 тыс. рублей. переплата процентов за весь срок кредита составляет 13,2 млн рублей. общая сумма выплат- 20,3 млн рублей.

В декабре 2020 года минимальный бюджет закупок по этому проекту вырос до 10 млн рублей. Первый платеж- 20% или 2 млн рублей. Сумма кредита- 8 млн рублей. Ежемесячный платеж на срок 25-летнего кредита составляет 66 тысяч рублей. переплата процентов за весь срок кредита- 11,7 млн рублей. общая сумма выплат- 19,8 млн рублей.

В результате должник потратит 455 тысяч рублей на весь срок кредита.меньше, чем весной покупали квартиру по более низкой цене. Получается, что льготная ипотека в любом случае выгоднее, считает эксперт. Однако из-за роста цен и высокой стоимости квартир в Подмосковье размер первоначального взноса увеличивается, экономия снижается, а выгода постепенно снижается.

Читайте также миллион кредитов о том, сколько можно сэкономить благодаря ипотеке ниже 6,5%

Выгодно ли брать льготный кредит в 2021 году

Выгода от льготной ипотеки в 2021 году будет зависеть в основном от динамики цен на первичное жилье, при этом срок действия программы рассчитан до 1 июля. Кроме того, сейчас спрос значительно превышает предложение нового жилья, что зависит от темпов строительства, что может оказать дополнительное давление на цены.

Но в целом льготная ипотека в 2021 году останется прибыльной по сравнению со среднерыночными ставками. В первую очередь программа будет применяться к заемщикам, которые в качестве первого платежа могут внести более 20% вкладов, отметила Ирина Доброхотова из "Бест-новострой". В таком случае банки предложат им выгодные условия- ставка будет ниже 6%, а окончательная переплата будет ниже.

В 2021 году рост цен на жилье замедлится, так как спрос на жилье у россиян вырос в большей степени, поэтому польза от льготной ипотеки сохранится, добавила Наталья Пырьева из ГК «Финам».

Однако, если цены на жилье будут продолжать расти такими же темпами, как и в 2020 году, экономия от льготных ипотечных кредитов будет снижена до нуля. "В нынешних условиях выгода от льготной ипотеки сроком на 18 лет и ставкой первоначального взноса будет потрачена впустую при средней цене квадратного метра в России в целом выше 81-82 тыс. рублей",- подсчитала Екатерина Щурихина из "Эксперт РА". Аналитик отметил, что при этих значениях размер ежемесячного платежа по сниженной ставке почти такой же, как при выплате, вплоть до снижения процентных ставок и активного роста стоимости квартир в Подмосковье