На какие собственные дома можно будет брать ипотеку в 2021г.

Запуск ипотечных программ на собственные дома в России повысит нужда такого жилья. Рассказываем, какие ипотечные программы для покупки ИЖС запустят банки и какие условия будут предъявлять к частным жилищам

В России разработали дорожную карту развития рынка строительства и ипотечного кредитования индивидуальных жилых домиков (ИЖС). Такое задание Минстрою России дал президент Владимир Путин.

Чтобы ипотека на ИЖС стала доступной, нужно не только ввести программу субсидирования ипотеки, распространить работу через эскроу-счета и нормы 214-ФЗ на частные дома, но и разработать к таким домам, земельным участкам и коммуникациям на них определенные требования, упрощающие их использование в качестве залога для банковских кредитов.

Рассказываем, какие условия кредитные фирмы уже предъявляют к собственным домам и на какие дома покупатели смогут получить ипотеку в ближайшем будущем.

Ипотека на ИЖС

На начало 2021 года средние ставки по кредитам на ИЖС, по данным «Дом. РФ», на 2–3% выше, чем для квартир, из-за высочайших кредитных рисков и операционных расходов, а сами дома имеют невысокую ликвидность как предмет залога для банка. Действующие льготные ипотечные программы не оказывают немаловажного воздействия на рынок ИЖС.

Прежде запущенные программы — сельская и дальневосточная ипотека — изобразили свою востребованность среди россиян. Но эти программы имеют разные ограничения, в том числе территориальные, что не позволяет их сделать глобальным продуктом. Внедрение разных ипотечных программ для ИЖС дозволит повысить спрос на частные дома и сделать их доступными для покупателей.

Банки неохотно выдают кредиты на частные дома и дачи, так как им трудно оценить ликвидность этого продукта. Запуск ипотечных программ на частные дома в России повысит спрос на такое жилье, думают банкиры. К 2025 году доля вводимого жилья из дерева в России сможет вырасти в полтора-два раза. В результате до 20% жилфонда страны составит деревянное жилье, фиксируют в Центре макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка.

Льготная ипотека на частные дома

В 2020 году «Дом. РФ» запустил льготную ипотеку на ИЖС. Цель пилотной программы — отработка приспособлений поддержки строительства собственных домов для последующего масштабирования в других банках.

В отличие от существующих программ — сельской и дальневосточной ипотеки — новая программа распространяется на всю Россию. Ее можно использовать как для покупки готового дома с земельным участком у застройщика, так и при строительстве нового жилья. Ставка по кредитам составляет от 6,1% годовых на весь срок кредита, а максимальная сумма кредита ‒ до 12 млн руб. в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн руб. — в остальных регионах. Заемщиками могут стать россияне в возрасте до 35 лет, имеющие несовершеннолетнего ребенка. Первый взнос не менее 20%, а срок кредита — 20 лет. Пока пилотная программа действует до сентября 2021 года.

Какие требования к домам под ипотеку

В своем пилотном продукте ипотеки для ИЖС «Дом. РФ» указывает нужные запросы к самим домам, земельным участкам и коммуникациям. При соблюдении этих требований заемщики смогут получить ипотечный кредит. После обкатки пилота банки смогут внедрить подходящие требования и в свои программы жилищного кредитования пригородного жилья.

Основные запросы к предмету залога в банке «Дом.

наличие инженерных коммуникаций, улично-дорожной сети и подъездных дорог, обеспечивающих постоянный доступ к земельному участку, на котором строится/построен жилой дом;

категория земель — земли населенных пунктов или сельхозназначения, вид разрешенного употребления — для жилищного строительства;

строительство с привлечением аккредитованной компании.

Банкам также важно, кто будет возводить дом, чтобы минимизировать риски плохого строительства или недостроя. Ключевые условия при аккредитации застройщика/подрядчика:

застройщик/подрядная организация — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;

присутствие опыта в индивидуальном жилищном строительстве от двух лет;

дефицит неблагоприятной информации (банкротство, невыполненные обязательства, судебные иски).

Эскроу для частных домов

Для развития массового строительства ИЖС в России намечается распространить схему эскроу и проектное финансирование на частные дома и привлечь к их строительству высококлассных строителей. Это сможет заинтересовать банки в сегменте этого жилья и сделать продукт массовым. Для развития рынка кредитования ИЖС есть решение — перейти к массовому строительству коттеджных поселков и таунхаусов высококлассными застройщиками, считает вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов. По его мнению, условия по ипотеке возможнобудет приблизить к условиям по ипотеке на покупку квартиры. Сбербанк планирует запустить ипотечный продукт для ИЖС уже весной 2021 года.

На рынке уже есть первый опыт внедрения проектного финансирования. В этом году банк «Дом. РФ» выдал проектное финансирование на реализацию проекта ИЖС в Ленинградской области. Сделка заключена с девелоперской компанией «Омакульма», жилой комплекс будет построен в Ломоносовском районе Ленинградской области. На рынке появилась полноценная ипотека на ИЖС без дополнительных залогов и поручителей, низким, конкурирующим с рынком ДДУ процентом и с проектным финансированием.

«Сегмент персонального жилищного строительства становится все больше популярным, многие люди мечтают жить не в квартире, а в своем доме. Так, незадолго мы запустили проектное оплачивание ИЖС. Этот продукт позволяет девелоперам сосредоточить кредитные средства на выкуп земельного участка, а также строительство инженерных сетей, быстрее приняться к возведению самого жилья. Проектное финансирование персонального жилищного строительства открывает новые возможности для девелоперов, позволяет существенно нарастить объемы постройки в этом сегменте», — известил заместитель председателя правления банка «Дом. РФ» Кирилл Гришанов.

В «Дом. РФ» уже разработаны условия по ипотеке на ИЖС помимо льготной программы ипотеки, существующей в банке (указаны выше), условия к девелоперам, частным домам и земельным участкам. На примере этих условий можно посмотреть, как банки будут внедрять похожие программы и какие требования к домам станут представлять в будущем.

Классическая ипотека для ИЖС

В банке «Дом. РФ» действует и классическая программа для ИЖС. Ставка по данной программе начинается от 8,6%. При первоначальном взносе в 50% — 9%, от 30% — 9,5%, от 20% — 10%. Максимальная сумма кредита 30 млн. – Москва и МО, Санкт-Петербург и ЛО, 10 млн. — для остальных регионов. При этом ценность земельного участка не должна превосходить 20% (отчет об оценке) от суммы кредита (стоимости строительства жилого дома, указанной в договоре-основании строительства).

Для оформления заявки довольно паспорта и выписки из Пенсионного фонда, которую работник банка закажет самостоятельно (заменяет ТК и 2-НДФЛ).

Ипотека предоставляется на строительство типовых домов комплексной стройки или домов по индивидуальному проекту на территории с транспортной, социальной и инженерной инфраструктурой.

Достаточно договора подряда/ договора купли-продажи будущей вещи с юридическим лицо или ИП, входящим в перечень аккредитованных Банком.

Можно строить дом на своей земле или купить землю в ипотеку.

Подходят земли поселений либо земли сельскохозяйственного назначения (вид допустимого использования гарантирует строительство жилых домов с правом проживания/ регистрации).

Дополнительный залог не требуется.

Требования к жилому дому:

жилой дом должен быть сооружен одной из строительных организаций/иных лиц, перечень которых расположен на сайте банка;

общая площадь жилого дома по проекту не менее 70 кв. м и не более 300 кв.

основа жилого дома по проекту каменный (бутобетонный или кирпичный), железный или железобетонный, свайный с ростверком;

жилой дом после завершения строительства должен быть подходящим для круглогодичного проживания (без ограничений по материалу стен);

доступ к построенному жилому дому возможен в любое время года.

Проектной документацией должно быть предусмотрено подведение коммуникаций к строящемуся жилому дому:

газ (кроме ДФО, СФО, УФО и негазифицированных районов иных субъектов РФ);

электричество центральное;

вода центральная или скважина с автоматизированной подачей воды;

канализация центральная или локальная.

Требования к земельному участку:

земельный участок находится в объекте комплексного сооружения (либо на территории сложившейся застройки, предполагающей обеспеченность инженерной и автотранспортной инфраструктурой, а также доступностью социальной инфраструктуры);

размер земельного участка не более 4 тыс.

на земельный участок оформлено право собственности;

земельный участок должен относиться к категории земель населенных пунктов либо земель сельскохозяйственного назначения, вид допустимого использования гарантирует право на строительство, размещение и эксплуатацию жилого дома (с правом регистрации);

на приобретаемом земельном участке должны недоставать какие-либо здания/строения/сооружения (кроме строящийся аккредитованной Банком компанией по одному из типовых проектов);

стоимость земельного участка по договору купли-продажи не должна превосходить 40% от общей стоимости объекта недвижимости.

Требования к застройщику/подрядной организации:

поставщик — юрлицо или индивидуальный предприниматель;

присутствие опыта в ИЖС не менее двух лет, но не менее пяти проектов домов за последний год. В случае отсутствия нужного опыта требуется ходатайство от уполномоченного органа субъекта России;

недостаток исков об оспаривании возмещении договоров подряда на строительство индивидуальных жилых домов;

отсутствие неблагоприятной информации (процедуры банкротства, наложение ареста на имущество, приостановление действий по расчетным счетам);

безубыточная деятельность организации и положительное значение стоимости чистых активов за последний отчетный год (применяется для юридических лиц);

недостаток у поставщика задолженности по уплате налогов, сборов, иных обязательных платежей в бюджеты.

Требования к единой застройке ИЖС

Под объектом единой застройки (ОКС) предполагается группа из не менее 15 жилых домов или домов блокированной застройки, сооруженных или строящихся по одному или нескольким стандартным проектам, по определенному плану. Месторасположение ОКС должно отвечать хотя бы одному из следующих требований:

населенный пункт, в котором распологается ОКС, имеет численность населения не менее 50 тыс. человек и прибывает административным центром субъекта России либо района в составе субъекта;

удаленность ОКС от населенного пункта с населением

Слово которое было заменено:

населением

варианты замен:

народонаселением

обитателем

не менее 250 тыс. человек не более 50 км (расстояния между ОКС и указанным населенным пунктом обусловливается расстоянием между их административными границами);

удаленность земельного участка от границ Московской кольцевой автомобильной дороги города Москвы не более 70 км;

удаленность земельного участка от границ города Санкт-Петербурга не более 70 км.