Пятая часть всех квартир в новостройках в центре Москвы была продана по стартовым ценам на 20% ниже рыночных.

На рынке купли-продажи квартир город — игрок не самый крупный (в 2018 г. через систему электронных аукционов городскими структурами было продано 2628 квартир, в прошлом году – 2634), но он может позволить себе показывать более низкий рост цен на недвижимость в Москве, чем у застройщиков или риелторов. Но тем, кто хочет купить дешево и без посредников, нужно научиться тонкостям участия в электронных аукционах и, возможно, провести бессонную ночь.

Городская компания «Мосреалстрой» через электронную аукционную систему продает квартиры в новостройках в центре Москвы от казенного предприятия «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»). По сути КП «УГС» выполняет функции застройщика, а «Мосреалстрой» – агентство городской недвижимости. На вторичном рынке продает ГУП «Моссоцгарантия». С этой городской организацией одни пожилые москвичи могут заключить пожизненные договоры. После их смерти жилье выставляют на аукцион недвижимости в Москве.

Поскольку все это имущество принадлежит государству, выполнять его можно только через процедуру тендера. Это требование касается закона "О приватизации государственной и муниципальной собственности" № 178 ФЗ и правительственных постановлений Москвы "Об утверждении Единых требований к проведению торгов по продаже имущества, принадлежащего на праве собственности городу Москве, торгов на право заключения договоров аренды и иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении имущества, принадлежащего на праве собственности городу Москве" (№ 371-ПП).

Благодаря тендерам создается внебюджетный ресурс для софинансирования строительства объектов целевой инвестиционной программы Москвы, сообщает КП «УГС». Среди этих объектов значится и жилье. «УГС» работает его по городскому заказу, построенное распределяется «в зависимости от потребностей по действующим программам Москвы, включая социальные обязательства перед разными категориями граждан, - сказал начальник управления реализации "Мосреалстроя" Юрий Барсуков. "Это может включать в себя обеспечение жильем мигрантов в рамках программы реструктуризации, различные ведомственные и социальных «очередников», а также тех, что остается невостребованным." В прошлом году продажа квартир в новостройках с помощью электронных аукционов принесла городу 17,9 млрд рублей.

Откуда они узнают

Информацию об электронной торговле можно найти на Инвестиционном портале Москвы, на единой электронной торговой площадке, на официальном сайте для публикации информации о торговле, на сайтах «Моссоцгарантии» и «Мосреалстроя». Департамент конкурентной политики города Москвы регулярно публикует в СМИ новости о предстоящих тендерах, организует совместные семинары и дорожные шоу с "Мосреалстроем". Но эти источники, конечно, частные- они для тех, кто "в теме".

"О аукционах недвижимости в Москве обычно говорят по "сарафанному радио" – они уже учатся у людей, участвовавших в тендере", - говорит Барсуков.

Что продается

"Мосреалстрой» с 2014 года продает квартиры через электронные аукционы, за это время «с молотка» ушло более 11 000 квартир в Москве. Если в 2014 г. на одну квартиру претендовали два покупателя, то в 2018-м – уже почти шесть. Всего в 2018 г. в торгах участвовало более 15 000 человек, а продано было 2628 квартир (около 156 000 кв. м) в 16 московских жилых комплексах.

https://www.metrium.ru/upload/medialibrary/4a9/4a9eadf214cfdadb372df3dee1a73715.jpg

Новостройки из УГС, проданные на аукционах недвижимости в Москве, известны под маркой "Мой адрес", (официальное название – проект «Жилые комплексы Москвы «Мой адрес»). Дома сданы в эксплуатацию, на их реализацию поступило распоряжение от департамента городского имущества, многие из них расположены в "застроенных" московских районах, расположенных рядом со станциями метро. "Большая часть квартир продается под ключ и полностью готова к жизни", – рекламируют в УГС. На момент написания этой статьи на Инвестиционном портале были представлены, в частности, квартиры в жилых комплексах на Дмитровском шоссе, 169 (около сотни квартир), Чертановской 43, Базовской, 15, бульваре Рокоссовского 6, на Весенней улице, 1 в Заречье. По каждой квартире дана довольно подробная информация, указана стартовая цена и сумма обеспечительного платежа, который вносят участники аукционов (около 2% от стоимости квартиры). Например, в ЖК на Базовской, 15 двушка 52,2 кв. м стоит 7,809 млн руб., задаток – 156 179 руб., четырехкомнатная квартира на Рокоссовского 114 кв. м оценивается в 16,631 млн руб., задаток требуется в сумме 332 613 руб. Аукцион недвижимости в Москве пройдёт в июне и июле.

"Юридически- это вторичное жилье, но на самом деле это квартиры в новостройках в центре Москвы от застройщика, потому что они впервые выставлены на продажу, уточняют в КП «УГС». По оценке Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриума», участника партнерской сети CBRE, по сути речь идет о приобретении обычной новой квартиры.

Можно записаться на просмотр, просмотреть документы. Однако в "Мосреалстрое" могут возникнуть вопросы об устранении дефектов и недостатков строительства, покупателям обещают помощь в этом вопросе.

Не выходя из компьютера

Покупатель может самостоятельно участвовать в аукционе недвижимости в Москве на собственном домашнем компьютере. Для участия в аукционе необходимо приобрести электронную цифровую подпись ЭЦП, ее стоимость зависит от центра сертификации, но не превышает 6000 рублей, после чего необходимо пройти аккредитацию на электронной торговой площадке. Вам также необходимо будет загрузить необходимые программы и произвести безопасную оплату. Инструкции для участников размещены на сайте электронного сайта.

Если клиент сомневается в собственных возможностях, «Мосреалстр» готов оказать помощь в установке оборудования, отделке площадки, производстве ЭЦП. Это обойдется в 15 000 рублей.

"Ход тендера понятен всем участникам, после подведения итогов победитель становится известным и заранее разъясняет участнику условия, при которых он подпишет контракт",- завершает Ирина Доброхотова. Председатель совета директоров «Бест-новостроя».

Кто участвует в тендере

По словам Юрия Барсукова, чаще всего участники аукционов являются конечными покупателями- теми, кто впервые покупает квартиру или улучшает условия проживания. Есть еще одна профессиональная общественность- частные инвесторы, риэлторы, индивидуальные предприниматели. Литинецкая считает, что аукционные квартиры часто покупают частные риэлторы, регулярно следят за предложениями и выбирают наиболее привлекательные варианты. «При идеальном раскладе можно заработать до 10-15% хотя бы из-за первоначального демпинга на такое жилье. Далее объекты перепродаются», – комментирует эксперт.

Риэлторы могут выступать на торгах и в другой роли – посредника, представлять на торгах своего клиента, – они, как объясняет Доброхотова, участвуют в аукционах в интересах тех, кто опасается самостоятельно торговаться на электронной площадке. В свое время компания «Бест-новострой» выступала партнером «Мосреалстроя» и предоставляла эту услугу клиентам бесплатно, а также организовывала обучающие семинары.

Экономия реальна

По мнению Барсукова, квартиры от города – это привлекательное предложение по цене. «В Москве сложно найти аналогичные предложения в готовых новостройках». Цена устанавливается независимой оценочной компанией, и обычно – по нижней границе локального рынка того или иного района.

Во время торгов цена на квартиру может не подорожать или немного подорожать (около 10%), то есть покупатель получает ощутимую выгоду, - считает доброхотов. Действительно, по статистике "Мосреалстроя" в 2018 году 22% были проданы без повышения стартовой цены, максимальный прирост стоимости составил 53%- 1,57 млн рублей, а минимальный составил 0,2%- 10 000 рублей. Средняя стоимость квадратного метра в Подмосковье, проданного через электронную аукционную систему, в 2018 году составила 115 500 рублей.

Барсук приводит пример из ЖК «На Базовской». Сейчас цена 1 кв. м на Базовской, 15 в представленных к продаже квартирах –132 500 – 138 949 руб. Цены на квартиры в этом же комплексе на вторичном рынке, согласно базе ЦИАН – 140 000 – 165 000 за кв. м.

Во время аукциона недвижимости в Москве иногда бывает, что участники торгов буквально флиртуют и торгуют «до последнего» за квартиры по своему выбору, говорит Барсуков. И тогда окончательная стоимость превышает среднюю по рынку. Это наблюдалось, например, в 2018 году, когда были проданы квартиры на ЖК в Дмитровском, 169, а общие цены на некоторые лоты были значительно выше рыночных. Но такие случаи являются исключением, так как если победитель откажется от покупки, он потеряет гарантийный платеж и право на покупку квартиры автоматически перейдет к следующему участнику. Сейчас цены в названном ЖК за МКАД в продаваемых квартирах – 109 800 — 122 300 руб. за кв. м. В объявлениях на портале «Мир квартир», для сравнения, продавцы хотят 135 000 – 160 000 руб. за кв. м.

Электронная война

Своими впечатлениями от участия в торгах они поделились с «Ведомостями» и их участниками. Ирина- директор по связям с общественностью крупной строительной компании, помогала своему другу. Девушки решили любой ценой "заняться и разобраться" с электронной торговлей, так как узнали, что стартовые цены составляют около 2,53 млн рублей по сравнению с ценами на вторичном рынке соответствующего региона. На их покрытие они планировали 6 млн рублей, а подходящие двухкомнатные квартиры в регионе стоили 7,5 млн рублей.

Первый блин оказался шишкой- выбранный лот составляет 60 квадратных метров. Ремонтно-начальная цена составляет чуть более 5 млн рублей. Оказалось, что он непопулярен, его цена быстро выросла на миллион плюс, и квартиру пришлось передать конкурентам.

На следующем аукционе недвижимости в Москве покупатели уже выбрали небольшое двухкомнатное помещение без ремонта на Дмитровском шоссе стоимостью 4,95 миллиона долларов. Рост цен на недвижимость в Москве составил 10 000 рублей. Они просидели почти сутки до четырех утра. За квартиру девушка боролись с другой участницей, устанавливали свои цены и ждали около часа, пока соперник не отреагировал. Несколько раз, буквально в последнюю минуту, он "делал ставку". Ирина сказала: "Мы ставим цену на 4,99 миллиона, а на 59-й минуте цена увеличивается до 5 миллионов", - говорит он. Однако в результате желаемая квартира была приобретена за 5,3 млн рублей. Аналогичная квартиры в районе на вторичном рынке предлагается по цене от 7,5 млн руб.

Альбина тоже покупала квартиру в ЖК на Дмитровском. Стартовая цена однокомнатной квартиры в Подмосковье площадью 34,5 кв. м без ремонта составляла около 3 млн руб. Альбина провела «в обнимку» с компьютером почти двое суток, все время происходили какие-то неприятности: то ломалась флэшка с ЭЦП, то падал ноутбук. Но Альбина выстрадала свою квартиру. Примерно 10 участников один за другими «отвалились» и однушка, в ходе торгов подорожавшая до 4,33 млн руб. досталась победительнице. Еще 700 000 руб. ушло на ремонт.

https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/ampresize/media/img/3/03/755942035226033.jpg

На вторичном рынке

В пресс-службе департамента конкурентной политики города Москвы сообщили, что электронные торги от «Мосгоцгарантии» проходили с марта 2015 года, за это время было реализовано более 600 квартир. Но интерес к этим аукционам тоже растет. Если три года назад в 2016 году было подано 23 заявки на квартиру, то в 2018 году этот показатель вырос в среднем до 45 претендентов на лот. По итогам торговых сессий с начала 2019 на квартиру от ГУП «Моссоцгарантия» претендуют уже 6 участников.

Аукционы проводятся на электронных сайтах Сбербанка и Росэлторга. Выбрать квартиру можно на сайтах «Моссоцгарантия» и вложиться в Москву, все подробно описано, есть фотографии, можно записаться на просмотр. А лучше не лениться и приходить, ведь практически все квартиры нуждаются в ремонте. Но многие варианты, принадлежащие бывшим москвичам, довольно хорошо расставлены. Например, 26 июня на аукционе недвижимости в Москве выставлена, в частности, двухкомнатная квартира на улице Вавилова площадью 45 кв. м со стартовой ценой 9,773 млн рублей (задаток 488 650 руб.), двушка на Беговой 43,8 кв. м., с ценой 7,723 млн руб. (задаток 364 650 руб.)

Чаще всего на торги «выходят» обычные люди, которые прежде не участвовали в городских онлайн-аукционах, – подчеркивают в пресс-службе ведомства. Процесс приготовления, в принципе, аналогичен описанному выше. Необходимо получить электронную цифровую подпись, зарегистрироваться на электронном сайте, на котором вы будете участвовать в торгах за определенный лот, подать заявку на участие в аукционе, загрузить соответствующую программу. Помощь можно получить в информационном киоске «Ваш инвестиционный консультант» при Департаменте по конкурентной политике – его сотрудники бесплатно проконсультируют будущих участников аукционов.

Вопрос цены

Увеличение числа претендентов сказывается на среднем росте цен. Все решает конкурс, отмечают в пресс-службе ведомства. Если в 2016 году средний профицит составлял 4,5%,то в 2019 году- уже 8,7%. По промежуточным итогам с января по апрель 2019 г. средняя итоговая цена 1 кв. м составила около 180 000 руб.

Идет борьба за хорошо расположенные квартиры. Например, на торги квартиры на улице Мосфильмовской претендовали 9 участников, ее окончательная цена выросла на 14% и составила 236 238 рублей за квадратный метр, говорили в пресс-службе. Есть и обратные примеры: в этом году на аукцион была выставлена квартира площадью 31 кв. м. на проспекте Мира. К нему претендовал только один человек, и с ним было заключено соглашение со стартовой ценой — 5,4 млн рублей.

О своем опыте «Ведомостям» согласилась рассказать участница торгов Елена, купившая квартиру в Вешняках, недалеко от станций метро Новогиреево и Выхино, в 12-этажке 1970-х гг., после капремонта. Однокомнатная 35-метровая квартира стоила в начале торгов 4,8 млн руб. Аналогичный вариант (тоже нуждающийся в ремонте) в этом же доме был выставлен на продажу через риэлторское агентство за 6,1 млн руб. Елена планировала уложиться в общую сумму вместе с ремонтом до 6 млн руб. Торги прошли быстро, сначала было еще 3 участника, потом остался один конкурент, который «выдохся» на отметке 5,55 млн рублей. Елена тоже готова была на этом остановиться, но последняя ставка была за ней.

Аукционы недвижимости в Москве – пока еще несколько экзотический способ купить недвижимость, требующий от покупателя определенных усилий – надо проанализировать рынок, разобраться в процедуре, собрать деньги на задаток. Тем не менее, непосредственные участники торгов, пообщавшиеся с «Ведомостями», считают, что люди, заинтересованные в выгодной покупке и тем более, ограниченные в средствах, в состоянии как следует подготовиться к аукциону. По крайне мере, никто из них не пожалел о том, что потратил время и нервы на участие в торгах.