Региональные застройщики логопарков освоили загородную недвижимость в Подмосковье

Высокий спрос со стороны ритейлеров и логистических операторов на коммерческую недвижимость в Подмосковье повысил интерес региональных девелоперов к этому рынку. Группа "Ростов-на-Дону" приобрела участок площадью 60 га на Горьковском шоссе для строительства первого в столице складского комплекса. Этот субрынок по-прежнему остается одним из самых ликвидных инвесторов в стране, готов купить логопарки до начала их строительства. Но в то же время наблюдается значительная волатильность стоимости строительства, что может стать серьезным фактором риска для регионального застройщика.

Региональные застройщики речевых парков освоили Москву

Высокий спрос со стороны ритейлеров и логистических операторов на складскую недвижимость в Москве и Подмосковье подогрел интерес к этому рынку со стороны региональных девелоперов. Ростовская A2 Group приобрела 60 га на Горьковском шоссе для строительства своего первого складского комплекса в столице. Этот субрынок пока остается одним из самых ликвидных в стране: инвесторы готовы выкупать логопарки еще до начала их строительства. Но в то же время здесь заметная волатильность себестоимости строительства, что может стать серьезным фактором риска для регионального девелопера.

Ростовский девелопер логопарков a2 Group приобрел склад площадью 60 га для строительства складского комплекса в поселке Обухово вдоль Горьковского шоссе в Московской области. Об этом рассказали два источника “Ъ” на рынке недвижимости. В компании сообщили, что находятся в процессе выбора участка в Подмосковье и могут комментировать детали только после завершения сделки.

Партнер Ильм Андрей оценивает стоимость земли в 600 млн руб. считает, что там построено около 250-280 тыс. кв. м складской недвижимости, затраты на ее создание составляют около 12 млрд руб., а выручка от продажи объекта — 16 млрд руб. Если девелопер захочет оставить проектный портфель в первый год, то он сможет заработать на аренде не менее 1,1 млрд руб., подсчитал старший директор складской и промышленной недвижимости КБР Антон.

https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/3/49/755459848983493.jpg

Это первый проект группы А2 Group в Московском регионе.

Сейчас в портфеле застройщика логопарки в Ростове-на-Дону (350 тыс. кв. м), Краснодаре (120 тыс. кв. м), Екатеринбурге (130 тыс. кв. м) и Омске (90 тыс. в. м). В 2020 году девелопер договорился с ритейлером Fix Price о строительстве в Краснодаре складского комплекса площадью 67,8 тыс. кв. м (см. “Ъ” от 13 ноября 2020 года). Головная структура А2 Group — ООО «Адва» — на 80% принадлежит Игорю Пальчикову, еще по 10% — у Армена Шахназарова и Сергея Стебихова, следует из данных Kartoteka.ru.

В последнее время региональные девелоперы логопарков начали активно выходить на рынок в Подмосковье. Так, девелопер «ПФО Груп», который строит торгово-складские помещения в Уфе, Воронеже, Самаре и других крупных городах России, приобрел недостроенный распределительный центр у акционера сети «Читай-город» Олега Новикова. Консультанты рассказали, что сайт для своего первого проекта в Подмосковье ищет и «Ромекс-Кубань» из Краснодара.

Московский рынок для региональных игроков более привлекателен из-за инвестиционной ликвидности объектов и постоянного высокого спроса со стороны арендаторов, отмечает директор департамента рынков капитала Colliers Денис Платов.

Несмотря на то, что в столице и регионе сосредоточено около 60% качественных объектов промышленной недвижимости из общего объема России, здесь наблюдается дефицит, подчеркивает руководитель исследовательского отдела JLL Владислав Фадеев. По данным JLL, из 33 млн кв. м складских помещений по всей России 19,7 млн кв. м находится в Москве и Подмосковье. Это подталкивает инвесторов рассматривать форвардные сделки, говорит партнер Cushman & Wakefield Алан Балоев. Если раньше инвесторы покупали в основном готовые заполненные арендаторами объекты, то сейчас они намерены инвестировать в проект на более ранних стадиях, поясняет он.

Однако доходность коммерческой недвижимости в Подмосковье ниже, чем в регионах, подчеркивает Владислав Фадеев. В регионах доходность логопарков для инвесторов достигает 14% в год, в то время как в Москве она не превышает 11,5% в год, указывает Денис Платов. Кроме того, напоминает господин Фадеев, сейчас на рынке сохраняется волатильность из-за резкого роста ставок и затрат на строительство.