В каких случаях можно вернуть квартиру в новостройке в центре Москвы, что нужно для этого делать и в тех случаях, когда такой возврат невыгоден- ответы на эти и другие вопросы можно прочитать в нашем материале
Расторжение договора о капитале- последний способ расторжения отношений с застройщиком. Закон о совместном строительстве (214-ФЗ) дает акционеру право расторгнуть договор долевого участия на любом этапе строительства. В этом смысле закон полностью на стороне акционеров.
Чтобы расторгнуть договор и вернуть квартиру застройщику, акционер может быть как через суд, так и вне суда. Рассмотрим каждый из вариантов.
Без суда
Случаи внесудебного расторжения договора долевого участия (ДДУ) перечислены в законе (ст. 9, 214-ФЗ). Во-первых, акционер имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик допустил задержку обязательств по договору более чем на два месяца. В случае задержки в сдаче объекта покупатель может рассчитывать на уплату штрафа, рассказывает руководитель юридической практики «Интерцессия» Кирилл Стус.
С другой стороны, если застройщик не исправит выявленные ему недостатки или не компенсирует затраты акционера на их устранение после сдачи квартиры. Покупатель может потребовать у разработчика устранить выявленные недостатки. Для этого нужно подготовить действие, в котором написаны все комментарии.
Прежде всего, акционер имеет право расторгнуть договор в случае, если застройщик допустил существенное нарушение требований к качеству квартиры. Например, если объект был построен с дефектами, приводящими к ухудшению качества квартиры. В таком случае акционер может также потребовать устранения недостатков, пропорционального снижения цены контракта или возмещения расходов.
Договор может содержать дополнительные основания для его расторжения в одностороннем порядке. «Во всех упомянутых случаях одностороннего отказа от договора застройщик обязан вернуть дольщику деньги, уплаченные по договору долевого строительства», — отметил юрист.
Через суд
В суде одностороннее прекращение деятельности ДДУ акционером возможно в нескольких случаях, это также ст. 9 Закона о совместном строительстве.об этом говорится и в статье. Во-первых, проект заморожен, когда строительство остановится, и понятно, что застройщик не сможет сдать квартиру в установленные по договору сроки.
Второе- если застройщик существенно изменил проектную документацию при строительстве дома,особенно если он изменил общую площадь квартиры более чем на 5%.
В-третьих, если застройщик изменил назначение общего имущества или нежилого помещения в многоквартирном доме. Дополнительные основания для расторжения договора также могут быть предоставлены в договоре.
По словам главы юридической практики "интерцессии", в большинстве случаев правовая практика развивается в пользу акционеров как слабой стороны этих отношений.
Расторгнуть договор и вернуть квартиру
Если акционер хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, первое, что ему нужно сделать, это предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В таком случае необходимо указать сумму, которую застройщик должен вернуть заемщику, и выплату процентов за пользование чужими деньгами. Само соглашение о расторжении ДДУ зарегистрировано в Росреестре.
Если разработчик отказался, необходимо подготовить официальное уведомление о прекращении деятельности ДДУ и отправить его зарегистрированным письмом вместе с уведомлением и списком. В тексте необходимо указать реальные условия, указать нормы закона, подтверждающие право акционера в одностороннем порядке отказаться от договора. К уведомлению прилагаются сведения о счете акционера для расчета суммы возмещения и перевода денег на него.
"Деньги должны быть переданы застройщику в течение 20 рабочих дней. Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления застройщику, однако, как и в первом случае, факт расторжения договора должен быть зарегистрирован в Росреестре. Заявка на регистрацию расторжения ДДУ подана вместе с ксерокопией одностороннего уведомления об отказе, направленного застройщику", — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
В случае расторжения ДДУ из суда акционер должен подать иск в суд о местонахождении компании-избирателя. В суде, если в течение 20 дней после окончания договора застройщик не перевел деньги покупателю квартиры, необходимо также обратиться с заявлением. В заявлении необходимо указать требование о расторжении договора, возврате денег, начислении процентов за пользование деньгами и возмещении убытков в случае возникновения убытков.
"Вместе с заявлением в суд акционер должен предъявить документы. Во-первых, это копия договора об участии в совместном строительстве. Во-вторых, это документы, подтверждающие, что застройщик нарушил свои обязательства или не выполнил требования закона. Третье- это расчет окончательной суммы, необходимой застройщику", - сказала Ирина Доброхотова.
Кирилл Стус добавил, что ко всем этим претензиям можно добавить моральный вред, расходы на компенсацию за услуги адвокатов. После получения положительного решения суда и вступления его в силу необходимо получить исполнительный лист и обратиться к судебным приставам для исполнения решения, а также обратиться к судебным приставам с просьбой о взыскании с застройщика сумм, предоставленных акционеру.
Риски для акционера
Основным риском для акционера при расторжении контракта является ситуация, когда девелопер не может вернуть ему деньги. "До тех пор, пока ДДУ не будет расторгнут, акционер имеет право на залог незавершенного имущества. Когда он расторгает контракт, он теряет это право. В результате в случае банкротства девелопера акционер не только увидит свои деньги до возвращения в банкротство, как правило, не достигнет денег, но и потеряет продолжающееся строительство, последующая реализация которого может быть завершена хотя бы частично
Как это происходит на практике
По мнению экспертов, на практике акционеры редко расторгают договор и возвращают квартиру застройщику- такой сценарий невыгоден покупателю. "Кредитор возвращает только ту сумму, указанную в ДДУ. И этой суммы может уже не хватить на покупку квартиры. Ведь цены на квартиры в новостройках в центре Москвы со временем растут. По инфляции он фактически теряет часть вложенных средств", - говорит Ирина Доброхотова.
