Программа субсидирования ипотеки Воскресенье стимулировала инвестиции в жилищное строительство России в 2020 году более чем на 4 трлн рублей (около 4% ВВП), но сейчас она эффективно завершена или серьезно ограничена для крупнейших региональных рынков жилья. Однако дефицит инвестиций в сектор сохраняется. Специалисты Metrium анализируют существующие модели финансирования жилья и предлагают новые инвестиционные планы по ускорению роста отрасли.
Проектное финансирование - это начало пути
Например, в Германии застройщик может поэтапно использовать деньги покупателя на строительство объекта: на этапе земляных работ – 20-30% от суммы, указанной в договоре, и после строительства каркаса здания ‒ 40%.
Одной из причин роста цен на жилье является высокая социальная и инфраструктурная нагрузка на конечную цену квартир. Фактически девелопер строит не только жилую, но и улично-дорожную сеть, автостоянки, объекты инженерной инфраструктуры (котельные, подстанции), социальные учреждения (детские сады, школы, поликлиники) и прокладывает внешние инженерные сети. Хотя, например, укладка новых инженерных услуг или укладка старых сетей служит не только недавно построенным домам, но и существующим кварталам, все это почему-то учитывается как цена квадратного метра. Иными словами, если раньше в Москве между городом и инвестором проекта (застройщиком) было согласовано некоторое распределение декретных затрат на объекты социальной, дорожной и инженерной инфраструктуры, то сейчас практически все расходы будут покрывать инвестор.
Для решения этой проблемы в России реализуется инструмент инфраструктурных облигаций. Это виды ценных бумаг, которые выпускают чиновники разного уровня или частную компанию для финансирования строительства инфраструктуры. Инвесторы покупают ценные бумаги (таким образом, вкладываются в проект), и после завершения проекта эмитент начинает выплачивать свои доходы. При этом обычно эмитент или компания, участвующая в проекте, берут строящийся объект в качестве концессии. Например, если это способ, эмитент может взимать с него плату и выплачивать купонный доход от прибыли держателям облигаций. Чаще всего мы говорим о социально значимых проектах, которые интересуют государство. Поэтому чиновники зачастую являются гарантами доходности облигаций, которые эти документы любят инвесторы.
Однако после начала реформы – перевода девелоперов в банковский кредит - ЖСК был серьезно ограничен. С 1 июля создавать новые ЖСК можно только при государственной поддержке. "Хаус.У "РФ" есть право бесплатно предоставлять земельные участки акционерам такой ЖСК. Правда, только определенные категории граждан - врачи, учителя, сотрудники полиции, военные, ученые, госслужащие и так далее. - они могут присоединиться к ЖСК при государственной поддержке. Одна доля соответствует квартире в проекте дома ЖСК. Но купить ипотеку нельзя, поэтому участники кооператива берут потребительские кредиты и снимают собственные сбережения.
"Хаус.По данным "РФ", в стране при государственной поддержке совместно с ЖСК было реализовано 26 девелоперских проектов, общая площадь строящихся домов достигла 320 тысяч квадратных метров.m. При этом покупателям удалось сэкономить до 60% от цены таких домов. Сейчас на разных этапах реализуются еще 64 таких проекта.
«Есть перспективы развития модели ЖСК, которая имеет государственную поддержку», - говорит партнер "Метриума" Мария Литинецкая (член партнерской сети ЦБ). - Если доля в кооперативе получит статус залога, участники ЖСК, конечно, смогут снять ипотеку, которая дешевле потребительских кредитов. Есть место для новой модели ЖСК и девелоперов - они могут выступать в качестве подрядчиков по строительству, используя накопленный опыт, гарантируя качество и применяя проверенные технические и архитектурные решения.
В России крупные государственные инвестиции в строительство жилья являются эпизодическими (например, программа реновации в Москве или Закон о комплексном развитии федеральных округов (ЭЛТ)). Однако в целом разработчики участвуют в этих процессах очень ограниченным образом. Госзаказ, льготы участникам социальных проектов и другие механизмы могут привлечь разработчиков и стимулировать государственные инвестиции и частные инвестиции в строительство.
"Реформа капитального строительства сократила круг источников жилищного финансирования для защиты интересов партнеров", - резюмирует Мария Литинецкая. - Это был тактически правильный шаг, учитывая текущее развитие рынка и состояние сектора. Однако необходимо продолжать совершенствовать закон и расширять механизм финансирования в рамках 214-ФЗ. Участие частных и государственных фондов, государственных и частных крупных инвесторов может происходить через банки или другие институты развития отрасли. Особенно это касается задачи увеличения инвестиций в жилье и диверсификации источников проектного финансирования. "
