Каждый десятый россиянин хочет оформить кредит на приобретение недвижимости до конца 2021 года, показал проведенный минувшей весной опрос. У большинства будущих ипотечников есть накопления — банки плохо относятся к заемщикам без первоначального взноса. Чтобы взять дешевую ипотеку на дом в Подмосковье с субсидированной ставкой, например, нужно иметь не менее 15 процентов полной стоимости приобретаемой квартиры. Но для тех, кто не привык копить, существует ипотека с нулевым взносом. Для покупателей жилья она традиционно дороже, чем обычная, для банков — определенно высокорисковый продукт, но такие кредиты вновь выдаются, как будто не было ипотечного кризиса 2007-го и массовых неплатежей по валютным займам в 2014-м.

Случилось и прошло

Ипотека без первоначального взноса российским банкам легко давали богатые нули, которые до начала ипотечного кризиса в США плавно перетекали в мировое финансирование. В то же время для заемщиков были и такие экзотические предложения, как ипотека в швейцарских франках и иене (не говоря уже о долларах) — их можно было купить в ныне несуществующем банке Москвы. В 2008-2010 годах, когда началось ослабление рубля, валютные программы массово снижались, например, ипотека без первоначального взноса.

В последующие годы нулевой кредит на покупку жилья давали неохотно: были проблемы с валютными ипотечными кредитами и обманутыми акционерами. Чтобы добавить к ним еще одну категорию рисков - граждан, не сумевших накопить даже минимальную сумму на покупку жилья, никто не предпринимал усилий. В 2015 году, после резкого повышения ключевой ставки и стоимости кредитов, была запущена первая программа ипотеки по субсидированной ставке (тогда она составляла 12 процентов в год), но у заемщиков был запрошен первоначальный взнос в размере 20 процентов от стоимости приобретенного жилья.

Ради накопления первоначального взноса по ипотеке россияне чаще всего отказываются от спонтанных трат, поездок и развлечений. Когда только четверть граждан накапливает на ипотеку, они ничем себя не ограничивают

С тех пор первоначальный взнос в размере 15-20% и первоначальный взнос в размере не менее 30% были хорошим тоном. Для заемщиков с деньгами предусмотрены более низкие ставки. Те, кто не имеет хотя бы 15-процентной стоимости, не могут получить кредит в рамках новой госпрограммы, предусматривающей выдачу ипотеки на покупку квартир в новостройках под 6,5 процента годовых (многие банки еще больше снижают эту ставку). Но гонка ипотечных кредитов, начавшаяся в фиктивный год, заставила банкиров и девелоперов вспомнить самый простой способ привлечения новых клиентов — кредиты без первоначального взноса.

Догоним и дадим

За старое взялись несколько банков, большинство — в сотрудничестве со строительными компаниями. Так, например, крупнейший российский застройщик — группа «ПИК» — весной 2021-го запустила совместную акцию с Абсолют Банком: желающие могут взять ипотеку на срок до 30 лет, первый взнос — от 0 процентов. Купить, естественно, можно только квартиру в новостройках, возводимых группой. Ограничена максимальная сумма кредита — 10 миллионов рублей (при приобретении квартиры в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Тюмени, Екатеринбурге). От заемщиков требуют полный пакет документов (вариант с ипотекой «по паспорту» тут не пройдет, риск и так велик), собственников бизнеса и индивидуальных предпринимателей разворачивают на пороге. В первый год кредитования ставка по таким кредитам — 6,1 процента, далее — 8,1 процента.

Еще один крупный банк — «Россия» — дает ипотеку без первого взноса в сотрудничестве с застройщиком «А101». Процентная ставка выше — от 12 процентов, срок кредитования меньше — 25 лет. При покупке квартиры за условные 8 миллионов рублей ипотечник за 15 лет переплатит почти 9,3 миллиона рублей. Для сравнения: став участником программы льготной ипотеки под 6,5 процента, он переплатит всего 3,86 миллиона. Но понадобится первый взнос в размере 1,2 миллиона рублей.

ТрансКапиталБанк предлагает кредиты без первого взноса на покупку квартир в нескольких жилых комплексах в Московской, Ивановской и Волгоградской областях. Процентная ставка — 8,4 процента годовых (минус 0,5 процентного пункта сотрудникам компаний численностью от 500 человек и государственным служащим), срок кредитования — до 25 лет, максимальная сумма ограничена 20 миллионами рублей.

В Росбанке «нулевикам» доступна ипотека под залог приобретаемой недвижимости и под залог имеющегося жилья, но с оформлением кредита на первый взнос в том же банке. Программа рассчитана на тех, кто планирует переезд из имеющегося жилья в новое. Кредит предстоит выплатить целиком — основной долг и проценты — через год (при покупке готового жилья) или через два-три года (при покупке квартиры в новостройке). Ипотеку заемщик будет выплачивать по стандартной схеме, ее дадут на срок до 25 лет. «Ипотека, где под залог недвижимости могут быть выданы средства на первоначальный взнос, ориентирована на то, чтобы упростить и ускорить покупку собственной жилплощади для целого ряда клиентов», — утверждают в банке.

Ипотеку без первого взноса также можно оформить с помощью некоторых риелторских агентств. Например, «БЕСТ-Новострой» предлагает такую опцию покупателям квартир в новостройках Московского региона, обещая кредиты от Промсвязьбанка, «России», СМП Банка, ТрансКапиталБанка, «Возрождения». Ставка — от 0 (очевидно, не на весь срок кредитования) до 14 процентов.

Одумайтесь

Против кредитов без первого взноса чаще всего выступают сами банкиры. На сайтах лидеров рынка ипотечного кредитования можно найти целые статьи, адресованные гражданам, которым чуждо скопидомство. «Иногда можно увидеть рекламу об ипотеке с нулевым первоначальным взносом. Будьте осторожны: в конечном итоге ваши затраты окажутся выше, поскольку процент по кредиту с нулевым взносом выше, и ежемесячный платеж будет больше. К тому же дороже обойдется и страховка по ипотеке», — говорится в подобном материале на сайте Сбербанка.

Традиционно считается, что заемщики, оформившие ипотеку без первого взноса, менее дисциплинированны, чем те, кто внес часть стоимости квартиры. «Банки постепенно уходят от оформления подобных кредитов, и это правильно», — полагают в «Дом.рф». У главного банковского регулятора, Центробанка, другие данные: «Банки постепенно увеличивают долю ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20 процентов). Особенно это характерно для первичного рынка ипотеки», — говорится в сообщении, опубликованном ЦБ в минувшем мае. Для ограничения угроз рынку жилищного кредитования, связанных с ростом выдач ипотеки с низким первым взносом, регулятор решил с 1 августа текущего года повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с соотношением «кредит/залог» от 80 до 85 процентов. Предполагается, что эта мера охладит рынок ипотеки: у банков станет меньше стимулов выдавать кредиты заемщикам без собственных накоплений. Это обеспечит «устойчивость банков к потенциальным стрессовым сценариям», надеются в ЦБ.

Дискуссия по поводу ипотеки бессмысленна. На самом деле тот, кто вкурился в ипотеку — тот влип, посадил себя добровольно в рабство

Игорь Рыбаков

Председатель совета «Рыбаков Фонда»

По мнению экспертов Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА), наибольшую опасность для банковской системы представляет не прозрачно «нулевая» ипотека — ее все же выдают в ограниченных объемах, а кредиты с первоначальным взносом в размере до 20 процентов, оплаченным кредитными же средствами. Речь о тех самых «кредитах на ипотеку», которые, как указывалось выше, вполне официально выдают в некоторых банках. «В настоящее время первоначальный взнос не менее чем по семи процентам ипотечных ссуд прямо или косвенно был оплачен средствами потребительского кредита, что априори свидетельствует о повышении кредитного риска уже в ближайшей перспективе», — предупреждают в АКРА.

Варианты есть

Новые правила в отношении ипотеки с низким первым взносом, вероятно, сделают этот продукт еще менее выгодным для заемщиков — банки либо вовсе от него избавятся, либо сильно поднимут ставки. Тогда у потенциальных ипотечников без накоплений останутся три разумных способа взять кредит. Первый — все же собрать сумму первоначального взноса (накопить или одолжить у родственников и друзей). Второй — взять ипотеку, использовав в качестве первоначального взноса материнский капитал. В 2021 году размер маткапитала составляет почти 484 тысячи рублей при рождении первого ребенка и более 639 тысяч рублей при появлении второго. Но если квартира покупается с использованием «детских» денег, заемщик обязан выделить доли детям.

Третий вариант для «нулевого» заемщика — стать участником специальных государственных программ, например, программы «Военная ипотека». Минимальное требование — быть военным. В реальности военные тоже вносят первый взнос, просто он переводится со специального накопительного счета (туда деньги ежегодно перечисляет государство). Участникам программы «Молодая семья» дают субсидию в размере 30-35 процентов от стоимости приобретаемого объекта недвижимости, эту сумму можно использовать как первоначальный взнос. Но нужно быть не старше 35 лет и официально нуждаться в улучшении жилищных условий.

Практика предоставления обычным гражданам субсидий на первый взнос тоже может быть введена в обозримом будущем: «Дом.рф» и банк ВТБ в начале июня договорились о разработке для российских регионов универсальной программы поддержки ипотечных заемщиков. Она предполагает в том числе возможность субсидирования первоначального взноса и ставки по кредиту. Программу планируется подготовить к концу года, потом ее будут тестировать, следует из письма «Дом.рф», поступившего в редакцию.

Пока же большинство заемщиков (54 процента) собирают деньги на ипотеку, откладывая часть зарплат, показал опрос, проведенный агентством «Бон Тон» (результаты есть в распоряжении «Ленты.ру»). Около 14 процентов заемщиков используют средства маткапитала, 12 процентов продают имеющееся жилье, 11 процентов обращаются за финансовой помощью к родным. Еще 9 процентов сообщили, что накопили на ипотеку с помощью депозитов, за счет вложений в ценные бумаги и прочих инвестиций. Никто не признался, что брал кредит на кредит. Последствия реализации этой и других ненадежных схем приобретения жилья станут заметны позже, когда на рынок хлынут залоговые квартиры граждан, не сумевших справиться с кредитной нагрузкой. Такие объекты тоже можно будет купить в ипотеку — возможно, со скидкой.